Avcılar’da kat karşılığı inşaat, çoğunlukla boş bir arsanın değerlendirilmesi değil, mevcut bir binanın malikleriyle birlikte yıkılıp yeniden yapılması anlamına gelir. İlçede yoğun yapılaşma olduğundan, kat karşılığı kararının içinde neredeyse her zaman bir kat malikleri toplantısı, bir komşu bina sorusu ve bir zemin etüdü vardır. Bu sayfa, eski binası olan Avcılar sakinlerinin müteahhit ile konuşmaya başlamadan önce bilmesi gerekenleri toplar. Hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda yer alır.
Avcılar’da kat karşılığı eski bina yenileme demektir
Bir müteahhitle anlaşma yapılabilmesi için önce binanın tüm bağımsız bölüm maliklerinin aynı yöne bakması gerekir. Sürecin sırası genellikle şöyledir:
- Bina yönetimi ya da bir ev sahibi, diğer maliklerle görüşme başlatır.
- Binanın durumuna dair teknik bir görüş (gerekirse riskli yapı tespiti) alınır.
- Yeni binada arsa sahibine kaç bağımsız bölüm verileceği, bir ön proje ışığında konuşulur.
- Kat malikleri kurulu kararını yazılı hale getirir.
- Noterde kat karşılığı sözleşmesi düzenlenir.
- Yıkım, ruhsat ve yeni yapı süreçleri başlar.
Bu adımlar sırasında hukuki sorular çıkabileceğinden avukat ya da noter desteği şarttır.
Uzlaşmanın zor tarafı: çok sayıda malik, çok sayıda beklenti
Bir apartmanda on ya da yirmi bağımsız bölüm varsa, on ya da yirmi farklı beklenti vardır. Zemin kattaki dükkân sahibi, üst katta yaşayan yaşlı kiracı, başka şehirde oturan mirasçı, dairesini yatırım için tutan maliki aynı masada buluşturmak gerekir. Uzlaşmayı kolaylaştıran yaklaşımlar:
- Tüm maliklere aynı bilgiyi aynı anda vermek; kulaktan kulağa aktarım dedikodu doğurur.
- Yeni binadaki bağımsız bölüm dağılımını bir tabloda şeffaf göstermek.
- Zemin kat, cephe yönü gibi hassas tercihler için önceden bir kural belirlemek.
- Toplantı kararlarını yazılı tutanağa bağlamak.
Komşu bina ilişkisi: Avcılar’ın gerçek şantiye sorusu
Yoğun mahallelerde bina, çoğu zaman komşusuna bitişik ya da birkaç metre mesafede durur. Yıkım sırasında toz, titreşim ve moloz düşme riski; temel kazısında ise yan parselin zeminini etkileme ihtimali vardır. Bu yüzden kat karşılığı sözleşmesine ayrı bir başlık eklenmelidir: komşu bina ön tespiti kim yaptıracak, hasar durumunda sorumluluk kimde olacak, şantiye süresince güvenlik ve sigorta düzeni nasıl kurulacak? Bu maddeler sözleşmede yoksa iş, sonradan üç tarafı ilgilendiren bir uyuşmazlığa dönüşebilir.
Zemin ve deprem bağlamı
Avcılar’da 17 Ağustos 1999 depreminin bıraktığı genel iz, yeni yapıda zemin etüdünün önemini artırır. Yeni bina, TBDY 2018’e göre tasarlanır ve parsele özel zemin etüdü ruhsat öncesi tamamlanır. Sözleşmede zemin etüdü ve zemin iyileştirme gibi masrafların kimde olduğu açıkça yazılmalıdır. Bu konuya detaylı bakmak için Avcılar zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfasını okuyabilirsiniz.
Sözleşme kontrol tablosu
| Madde | Neden kritik? |
|---|---|
| Yeni binada verilecek bağımsız bölümler | Kat, cephe ve büyüklük belirsiz kalmamalı |
| Teslim takvimi ve gecikme hükmü | Uyuşmazlığı önler |
| Komşu bina önlemleri | Sorumluluk açıkça yazılmalı |
| Geçici barınma düzenlemesi | Yıkım ile teslim arası dönem |
| Zemin etüdü ve yapı denetim giderleri | Kimin yükleneceği |
| Malzeme ve teknik şartname eki | Marka ve özellik tanımı |
Genel çerçeveyi kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimizde bulabilirsiniz.
Dönüşümle karıştırılmaması gereken fark
Avcılar’da kat karşılığı ile kentsel dönüşüm sık karıştırılır. Kat karşılığı, malikler ile müteahhit arasında özel sözleşmeyle yapılır; kentsel dönüşüm ise 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti ile başlar ve kanunun kendi hükümlerine tabidir. İki yol kesişebilir: riskli yapı çıkmış bir binada malikler müteahhitle kat karşılığı da yapabilir. Ayrıntı için Avcılar kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.
İmar hakkı ve yeni kat beklentisi
Kat maliklerinin sık sorduğu soru, “yeni binada daha fazla daire çıkar mı?” sorusudur. Cevap, plan hükümlerinde ve parselin yapılaşma koşullarındadır; genel bir “evet” ya da “hayır” verilemez. Bu yüzden ön proje aşamasında ilçe belediyesinden alınan imar durumu belgesi masaya konur. Süreci Avcılar imar durumu ve yapı ruhsatı yazımızda bulabilirsiniz.
Müteahhit teklifini karşılaştırırken üç soru
Avcılar’da kapı kapı dolaşan teklifler sık görülür. Bir teklifi değerlendirirken şu üç soruyu yazılı cevaplatın: Yeni binada her maliğe hangi kat ve hangi büyüklükte bağımsız bölüm verilecek? Yapım sürecinin ara aşamaları hangi tarihlerde tamamlanacak? Teknik şartnamede hangi malzeme ve marka kapsamı var? Bu üç soruya net ve yazılı cevap veremeyen bir teklif, karşılaştırılamayacağı için sağlıklı da değildir. Rehberimizdeki ev yaptırma adımları genel sıralamayı gösterir.
Görüşme için
Binanız için ilk toplantıya girmeden önce teknik bir değerlendirme isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. İlçenin genel özeti Avcılar bölge sayfasında bulunur. Bu sayfa genel bilgidir; karar oranları ve süreler değişebilir, güncel şartları belediye ve noterden öğrenin.