Kat Karşılığı Sözleşmesinde Dikkat Edilecekler

Kat karşılığı, hukuk dilindeki adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasını, yüklenicinin ise inşaatı ortaya koyduğu ve sonunda bağımsız bölümlerin paylaşıldığı bir modeldir. Hem İstanbul’da hem Sivas’ta eski yapıların yenilenmesinin en yaygın yolu budur. Ancak bu model, doğru kurulmadığında yıllar sürebilen anlaşmazlıklara da kapı aralayabilir. Bu rehberde kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken başlıca maddeleri, arsa sahibi gözüyle topladık.

Önemli not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Sözleşmenin metnini mutlaka bir avukat ve noterle birlikte netleştirin.

Neden noterde düzenleme şeklinde?

Kat karşılığı sözleşmesi, arsa paylarının yükleniciye devrini vaat eden hükümler içerir. Taşınmaz devrini vaat eden sözleşmeler, Türk hukukunda resmî şekle tabidir. Bu nedenle kat karşılığı sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; yerleşik yargı içtihatları da bu yöndedir. Adi yazılı bir sözleşme ya da “onaylatılmış” bir metin, geçerlilik tartışmalarına yol açabilir.

Düzenleme şeklindeki sözleşmede noter, metni tarafların beyanlarına göre kendisi hazırlar ve okur. Ancak metnin içeriğini tarafların önceden netleştirmesi gerekir; noter sizin yerinize paylaşım veya malzeme kararı vermez.

Sözleşmeden önce yapılması gerekenler

Sözleşme masasına oturmadan önce şu konuların netleşmiş olması, sağlıklı bir anlaşmanın ön koşuludur:

1. İmar durumu: Arsanın emsali, kat adedi, çekme mesafeleri ve otopark şartı. Buradan toplam inşaat alanı ve olası daire sayısı çıkar. Ayrıntılar: imar durumu nasıl öğrenilir.
2. Tapu durumu: Tüm maliklerin kimler olduğu, hisse dağılımı, ipotek veya şerh bulunup bulunmadığı.
3. Ön proje veya vaziyet planı: Dairelerin yaklaşık büyüklüğü ve katlara dağılımı.
4. Yüklenicinin değerlendirilmesi: Daha önce yaptığı işler, şantiye düzeni, iletişim biçimi.

Birden fazla malik varsa, tüm maliklerin sözleşmeye katılması ve kararların ortak alınması gerekir. Tek bir malikin itirazı, süreci uzun süre durdurabilir.

Sözleşmede mutlaka yer alması gereken 12 madde

1. Tarafların ve taşınmazın tanımı

Tüm arsa sahipleri ve yüklenici; taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve yüzölçümü bilgileri eksiksiz yazılmalıdır.

2. Paylaşım: yüzdeyle yetinmeyin

Paylaşım oranı tek başına yeterli değildir. Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı kat, cephe, daire numarası ve yaklaşık net alan belirtilerek yazılmalıdır. Aynı oran, farklı daire dağılımlarıyla çok farklı sonuçlar doğurabilir: zemin kat ile üst kat, kuzey cephe ile güney cephe aynı değerde değildir. Dükkân varsa, ticari birimlerin paylaşımı ayrı yazılmalıdır.

3. Proje esasları

Mimari projenin hangi esaslara göre hazırlanacağı, daire tipleri ve arsa sahibinin onayı yazılmalıdır. Onaylanan projenin sözleşme eki olması önerilir.

4. Mahal listesi ve teknik şartname

Malzeme anlaşmazlıklarının önüne geçmenin tek yolu, her mahal için kullanılacak malzemenin niteliğini yazmaktır: zemin kaplamaları, doğrama, iç kapılar, mutfak dolabı ve tezgâhı, vitrifiye ve armatürler, ısıtma sistemi, yalıtım malzemesi ve kalınlığı, dış cephe kaplaması, asansör gibi. “Birinci sınıf malzeme” gibi ifadeler yoruma açıktır; marka, sınıf veya teknik özellik tanımı daha güvenlidir.

5. Başlama ve teslim süreleri

İşe başlama tarihi, ruhsat alınma süresi ve teslim süresi yazılmalıdır. Kış koşulları ve izin süreçleri şantiyeyi etkilediğinden, sürelerin nasıl hesaplanacağı ve hangi durumların mücbir sebep sayılacağı açıkça tanımlanmalıdır.

6. Gecikme hükümleri

Teslimde gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart veya tazminat hükümleri, miktarı ve hesaplama biçimiyle yazılmalıdır.

7. Tapu devirlerinin aşamalara bağlanması

Yükleniciye düşecek arsa paylarının tamamının işin başında devredilmesi, arsa sahibi açısından ciddi risk oluşturur. Uygulamada devirler çoğu zaman inşaat aşamalarına bağlanır: örneğin kaba inşaatın tamamlanması, çatının kapanması, iskânın alınması gibi. Hangi aşamada ne kadar devir yapılacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

8. Teminat

Yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi riskine karşı teminat mektubu, belirli bağımsız bölümler üzerinde ipotek veya benzeri güvenceler konuşulabilir.

9. Kira yardımı

Mevcut binada oturan arsa sahiplerine kira yardımı yapılacaksa tutarı, süresi, ödeme günü ve gecikme hâlinde ne olacağı yazılmalıdır.

10. Giderlerin paylaşımı

Ruhsat harçları, yapı denetim ücreti, zemin etüdü, proje bedelleri, yıkım, abonelikler, iskân ve kat mülkiyeti giderlerinin kime ait olduğu tek tek belirtilmelidir.

11. Yapı denetim ve kalite

İşin 4708 sayılı Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılacağı, arsa sahibinin şantiyeyi görme ve bilgi alma hakkı, beton numune sonuçlarının paylaşılması gibi konular yazılabilir. Yapı denetimin rolünü bu yazımızda anlattık.

12. Uyuşmazlık ve fesih

Sözleşmenin hangi durumlarda feshedilebileceği, fesih hâlinde yapılan işin ve devredilen payların akıbeti ile yetkili mahkeme yazılmalıdır.

Deprem güvenliği ve yapı kalitesi

Fay hattına yakın bölgelerde, yani hem Marmara çevresinde hem Kelkit Vadisi hattında, kat karşılığı yapılan binanın deprem güvenliği sözleşmenin en önemli konusu olmalıdır. Bu başlık, paylaşım oranından bile önce konuşulmalıdır; çünkü binanın taşıyıcı sistemi sonradan pazarlıkla değiştirilebilecek bir kalem değildir. Zemin etüdünün yapılacağı, statik projenin Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne uygun hazırlanacağı ve kullanılacak beton sınıfı sözleşmede belirtilebilir. Arsa sahipleri, şantiyede kritik aşamalarda fotoğraflı bilgilendirme talep edebilir. Konuyla ilgili ayrıntılar: depreme dayanıklı yapı, beton sınıfı seçimi.

İnşaat sürerken arsa sahibinin hakları ve takibi

Sözleşme imzalandıktan sonra arsa sahibinin işi bitmez. Yıllar sürebilecek bir süreçte arsa sahibinin şunları takip etmesi faydalıdır:

• Ruhsat ve proje: Onaylı projenin bir örneğini almak ve sözleşmedeki daire dağılımıyla uyumunu kontrol etmek.
• İş programı: Sözleşmedeki takvime göre hangi aşamada olunması gerektiğini bilmek; gecikme belirtilerini erken fark etmek.
• Kritik aşamalar: Temel, kat betonları, çatı ve yalıtım aşamalarında şantiyeyi görmek ya da fotoğraflı bilgi istemek.
• Yapı denetim raporları: Beton numune sonuçları ve hakediş raporları hakkında bilgi almak.
• Mahal listesine uygunluk: İnce işler başladığında kullanılan malzemelerin sözleşmedeki tanımlara uyup uymadığını kontrol etmek.

Anlaşmazlık belirtisi gördüğünüzde bunu sözlü tartışma yerine yazılı olarak ve erken aşamada dile getirmek, sorunun büyümeden çözülmesini kolaylaştırır.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapmamak,
• Paylaşımı yalnızca yüzdeyle yazmak,
• Mahal listesini “standart malzeme” gibi ifadelerle geçiştirmek,
• Tüm arsa paylarını işin başında devretmek,
• Kira yardımı, giderler ve gecikme hükümlerini sözlü bırakmak,
• Paydaşlardan birini sürecin dışında bırakmak,
• Yalnızca paylaşım oranına bakıp yüklenicinin geçmiş işlerini ve şantiye düzenini hiç görmemek,
• Onaylı proje ile sözleşmedeki daire dağılımını karşılaştırmamak ve farkları zamanında yazılı olarak bildirmemek.

Riskli yapı ve 6306 sayılı Kanun

Mevcut binanız riskli yapı olarak tespit edildiyse süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde farklı kurallarla ilerleyebilir; örneğin karar alma çoğunluğu ve bazı destekler bu kanuna göre belirlenir. Bu durumda süreci ilgili idare ve avukatınızla birlikte planlamanız gerekir. Güçlendirme ile yeniden yapım arasındaki kararı bu yazımızda ele aldık.

Arsanızın kat karşılığı değerlendirilmeye uygun olup olmadığını konuşmak için kat karşılığı inşaat sayfamıza göz atabilir, 0533 659 21 71 numarasından arayabilir ya da iletişim sayfamızdaki formu doldurabilirsiniz. Mevzuat ve yargı içtihatları değişebilir; güncel durumu avukatınız ve notere danışarak netleştirin.