Her yapının bir ömrü vardır ve bu ömür, zamanında yapılan bakım ve yenilemelerle uzar. Sivas’ta sert kışlar, don-çözülme döngüleri ve kar yükü; İstanbul’da ise nem, rüzgâr ve yoğun kullanım, özellikle eski binalarda çatı, cephe, tesisat ve ıslak hacimlerde yıpranmayı hızlandırır. AlbayrakZ Yapı olarak Türkiye genelinde konut, apartman ve işyerlerinde tüm tadilat işlerini, yapının güvenliğini koruyarak ve planlı bir takvimle yürütüyoruz.
Tadilatta ilk kural: taşıyıcı sisteme dokunmamak
Tadilat işlerinde en tehlikeli hata, “sadece bir duvar” ya da “sadece bir kolonun köşesi” diye başlayan müdahalelerdir. Kolonlar, kirişler ve perde duvarlar binanın deprem sırasındaki davranışını belirler; bunlara yapılan bir kesme, delme veya kaldırma işlemi yalnızca o daireyi değil tüm binayı ve komşuları riske atar. Fay hattına yakın bölgelerde çalıştığımız için bu konuda hiçbir esneklik göstermiyoruz.
Bu nedenle kapsamlı bir tadilat öncesinde:
- Binanın onaylı projesini (varsa) inceler, taşıyıcı elemanların yerini belirleriz,
- Kaldırılması istenen duvarın taşıyıcı olup olmadığını projede ve yerinde doğrularız,
- Çatlak, nem, paslanmış donatı gibi taşıyıcı sistem sorunu belirtisi görürsek işi durdurup önce durumu raporlarız.
Hangi işler izin gerektirir?
Tadilat işlerinin önemli bir kısmı izin gerektirmez: boya, zemin ve duvar kaplamaları, mutfak dolapları, vitrifiye değişimi ve benzeri iç mekân işleri bu gruptadır. Ancak bazı işler için ilgili idareden izin veya tadilat ruhsatı, apartmanlarda ise kat maliklerinin kararı gerekebilir:
- Taşıyıcı sistemi etkileyen her türlü müdahale,
- Balkon kapatma, cephe ve pencere düzeninde değişiklik gibi dış görünüşü değiştiren işler,
- Kat ilavesi, çatı katı yapımı veya alan genişletme,
- Konutun işyerine çevrilmesi gibi kullanım amacı değişiklikleri.
Konunun ayrıntılarını tadilatta izin gerektiren işler yazımızda anlattık. Mevzuat ve uygulama değişebileceğinden güncel durumu ilgili belediye veya İl Özel İdaresi’nden teyit ederiz.
Mutfak, banyo ve ıslak hacimler
Islak hacim yenilemeleri, tadilatın en sık istenen ve en çok hata yapılan kısmıdır. Güzel görünen ama altında su yalıtımı düzgün yapılmamış bir banyo, birkaç yıl içinde alt kattaki komşunun tavanında leke olarak geri döner. Banyo ve mutfak yenilemelerinde şu sırayı izleriz:
- Eski kaplama ve tesisatın sökülmesi, altyapının açığa çıkarılması,
- Su ve atık su tesisatının yenilenmesi, basınç testi,
- Zemin ve duvar diplerinde su yalıtımı, köşe ve süzgeç detayları,
- Zemin eğimlerinin süzgece doğru düzgün verilmesi,
- Kaplama, vitrifiye ve armatür montajı.
Tesisat ve enerji yenilemesi
Eski binalarda elektrik tesisatı çoğu zaman bugünün cihaz yüküne göre yetersizdir; kablo kesitleri, topraklama ve kaçak akım koruması gözden geçirilmelidir. Su tesisatında eski galvaniz boruların yerine güncel sistemlerin kullanılması, hem su kalitesini hem de kaçak riskini iyileştirir. Isınma tesisatında kombi, radyatör veya yerden ısıtma dönüşümleri de tadilat kapsamında yapılabilir.
Enerji tarafında en etkili iyileştirmeler genellikle pencere değişimi, çatı yalıtımı ve dış cephe mantolamasıdır. Bu işleri bütüncül planlamak, sonradan birbirini bozan uygulamaların önüne geçer. Mantolama ve cephe işleri için tüm dış cephe uygulamaları sayfamıza bakabilirsiniz.
Çatı onarımı ve yenileme
En çok hasar gören yapı elemanlarından biri çatılardır. Kar yükü, buzlanma, oluklarda biriken buz, şiddetli yağış ve rüzgâr; kiremit kaymalarına, ahşap aksamın çürümesine ve sızıntılara yol açabilir. Çatı işlerinde önce taşıyıcı ahşap veya çelik aksamın durumunu değerlendirir, gerekirse yenileriz. Ardından su yalıtımı, ısı yalıtımı, havalandırma ve kaplamayı birlikte ele alırız. Kar yükü ve çatı detayları hakkında çatı yapımı rehberimize göz atabilirsiniz.
Apartmanlarda ortak alan ve bina ölçeğinde işler
Tadilat yalnızca tek bir dairenin işi değildir. Apartmanlarda çatının yenilenmesi, merdiven evi, giriş holü, bodrum ve sığınak gibi ortak alanların düzenlenmesi, ortak tesisatın değiştirilmesi ya da binanın tamamına mantolama yapılması gibi işler kat malikleri kurulunun kararıyla yürür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu tür kararlarda hangi çoğunluğun arandığını işin niteliğine göre belirler.
Bina ölçeğindeki işlerde yönetimle birlikte çalışır, keşif sonrası kalemleri ayrı ayrı gösteren bir teklif hazırlarız. Böylece kat malikleri toplantısında neye karar verildiği açıkça anlaşılır. İşin süresince apartman sakinlerinin giriş çıkışını, gürültülü çalışma saatlerini ve ortak alanların temizliğini baştan planlarız.
Tadilat sürecinde düzen ve temizlik
Oturulan bir evde ya da çalışan bir işyerinde yapılan tadilat, şantiyeden farklı bir özen ister. Çalışılmayan odaları toz geçirmeyen örtülerle ayırır, zeminleri ve korunacak mobilyaları kaplar, moloz çıkışını apartman ortak alanlarını kirletmeyecek şekilde düzenleriz. Her gün sonunda çalışma alanını kullanılabilir hâlde bırakmak, özellikle evde oturmaya devam eden aileler için büyük fark yaratır.
İş programını da buna göre kurarız: önce söküm ve kaba işler, ardından tesisat, en son ince işler. Malzeme seçimlerini işe başlamadan netleştirmek, tedarik bekleme sürelerinin tadilatı uzatmasını önler. Söküm sırasında duvar veya döşeme içinden beklenmedik bir sorun çıkarsa, örneğin çürümüş bir boru ya da nemli bir duvar, bunu fotoğraflarıyla size gösterir ve çözümü birlikte kararlaştırırız. Ek bir iş gerekiyorsa kapsamını ve etkisini uygulamaya geçmeden önce yazılı olarak netleştiririz.
Tadilat mı, güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Bazı binalarda asıl soru hangi kaplamanın seçileceği değil, binanın kapsamlı bir tadilata değip değmeyeceğidir. Eski yönetmeliklere göre yapılmış, beton kalitesi düşük veya donatısı paslanmış bir binaya yapılan büyük bir iç mekân yatırımı, taşıyıcı sistem sorununu çözmez. Bu durumda riskli yapı tespiti, güçlendirme veya yeniden yapım seçeneklerinin konuşulması gerekir. Konuyu güçlendirme mi, yeniden yapım mı yazımızda ele aldık; yeniden yapım bir seçenekse kat karşılığı inşaat modeli de değerlendirilebilir.
Teklif ve keşif
Tadilat işlerinde doğru teklif, ancak yerinde görülen bir işe verilebilir. Keşif planlamak için 0533 659 21 71 numarasından arayabilir, aynı numaradan WhatsApp ile yenilemek istediğiniz alanın fotoğraflarını gönderebilir ya da iletişim sayfamızdaki formu doldurabilirsiniz.
