İstanbul’un Avrupa Yakası, yapı işinin neredeyse tamamen mevcut doku üzerinde yürüdüğü bir bölge. Boş parsel az, komşuluk ilişkisi yoğun, izin süreçleri parselin bulunduğu bölgeye göre değişken. Bu sayfada Avrupa Yakası’nda yürüttüğümüz işleri ve dikkat ettiğimiz başlıkları özetledik.
Dönüşüm ve kat karşılığı
Avrupa Yakası’nda gelen taleplerin büyük kısmı eski binaların yenilenmesiyle ilgili. Süreç, 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluştan alınan riskli yapı tespitiyle başlar; sonrasında güçlendirme ya da yeniden yapım seçenekleri değerlendirilir.
Yeniden yapımda yaygın model kat karşılığı inşaattır. Paylaşım oranı; parselin emsali, kat adedi, konumu ve yapılacak binanın niteliğine göre belirlenir. Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapmanızı, kapsam ve malzeme niteliklerini ek olarak yazmanızı öneriyoruz. Dikkat edilecek maddeler: kat karşılığı sözleşmesi.
Parsele göre değişen izin süreci
Avrupa Yakası’nda ruhsat işlemleri ilçe belediyesinde yürür; ancak parselin konumu süreci belirler. Sit alanı, koruma bölgesi, boğaz öngörünüm bölgesi, raylı sistem ve karayolu kamulaştırma sınırı gibi başlıklarda ek kurum görüşü gerekir.
Bu nedenle teklif aşamasında iki tarihi ayırırız: dosyanın hazır olacağı tarih ile ruhsatın çıkacağı tahmini tarih. İkincisi kurum yanıtlarına bağlı olduğu için iş programı, yazılar geldikçe güncellenir. İmar durumunun nasıl alınacağını imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda bulabilirsiniz.
Dar sokakta şantiye
Bitişik nizam ve dar sokak, şantiyenin kurgusunu tamamen değiştirir. Kazı öncesinde komşu yapıların durumu tespit edilir, gerekiyorsa iksa projesi hazırlanır. Hafriyatın hangi güzergâhla ve hangi saatlerde taşınacağı, vinç veya beton pompasının nereye kurulacağı, malzemenin küçük partiler hâlinde mi geleceği baştan planlanır.
Çalışma saatleri, gürültü ve komşu bilgilendirmesi de işin bir parçasıdır. Şantiyeyi kurarken bunları yazılı bir plana bağlar, süreç boyunca bina sakinleriyle iletişimi tek elden yürütürüz.
Cephe, yalıtım ve tadilat
Nemli ve rüzgârlı hava, cephe işlerinde ayrı bir titizlik ister. tüm dış cephe uygulamalarında yalıtım kalınlığının yanında dübel seçimi, yüksek katlarda rüzgâr emniyeti, su tahliyesi ve kaplamanın nem karşısındaki davranışı belirleyicidir. Teknik ayrıntılar: mantolama ve ısı yalıtımı.
Daire, ofis ve iş yeri tadilatlarında ise taşıyıcı sisteme dokunulmaması esastır; kolon, perde ve kiriş kesilmez. Hangi işin izne tabi olduğunu tadilatta izin gerektiren işler yazımızda anlattık.
Yeni yapı, ticari kat ve karma projeler için konut projeleri ve ticari yapılar sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Avrupa Yakası’nda en çok gelen işler
Gelen taleplerin büyük kısmı birkaç başlıkta toplanıyor:
- Riskli yapı ve dönüşüm: Rapor sonrası yıkım, yeni proje ve ruhsat süreci; kat maliklerinin karar sürecine eşlik etmek.
- Kat karşılığı: Arsa ya da mevcut bina üzerinde paylaşım görüşmesi, sözleşme ve uygulama.
- Daire ve iş yeri tadilatı: Islak hacim yenileme, elektrik ve sıhhi tesisat, doğrama ve iç mekân işleri.
- Cephe ve çatı: Mantolama, cephe kaplama yenileme, teras ve kırma çatılarda su yalıtımı.
- Ticari kat ve mağaza: Vitrin, giriş, yangın güvenliği ve işletme ihtiyacına göre iç düzen.
Her birinde izlediğimiz sıra aynıdır: yerinde görmek, belgeleri incelemek, kapsamı yazıya dökmek ve ancak ondan sonra fiyat konuşmak.
Bina ortak kararı ve kat malikleriyle süreç
Apartman ve site işlerinde teknik konu kadar karar süreci de belirleyicidir. Dönüşüm ve ortak alan işlerinde kat maliklerinin karar yeter sayıları, yönetim planındaki kurallar ve bilgilendirme yükümlülükleri sürecin hızını doğrudan etkiler.
Bu nedenle işe başlamadan önce üç şeyi netleştiririz: kararın hangi çoğunlukla alındığı, kapsamın tüm maliklerle aynı dille paylaşılıp paylaşılmadığı ve ödeme planının hangi iş aşamalarına bağlandığı. Bunlar yazılı olduğunda uygulama aşaması çok daha sorunsuz ilerler.
Takvim ve bütçe nasıl kuruluyor?
Avrupa Yakası’nda takvimi en çok etkileyen iki başlık izinler ve şantiye erişimidir. Kurum görüşü gereken parsellerde ruhsat tarihini tahmin etmek yerine aralık veririz ve yazılar geldikçe programı güncelleriz. Erişim tarafında ise malzeme teslim saatleri, hafriyat güzergâhı ve çalışma saati kısıtları iş programına baştan girer.
Bütçe tarafında kapsamı mahal listesiyle yazılı hâle getirmek en etkili yöntemdir: her mekân için zemin, duvar, tavan, doğrama ve tesisat kalemlerinin nitelikleri belirlenir. Böylece sonradan çıkan “bu dahil miydi?” tartışması ortadan kalkar. Maliyeti etkileyen kalemleri inşaat maliyeti rehberimizde topladık.
Görüşme ve teklif
Arsa, bina veya daireyi yerinde görüyor; tapu, imar durumu ve varsa mevcut proje ile raporları inceliyoruz. Ardından kapsamı, malzeme niteliklerini, ödeme planını ve takvimi yazılı olarak paylaşıyoruz. Randevu için 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir, WhatsApp ile yazabilir ya da iletişim sayfamızdaki formu doldurabilirsiniz.
İstanbul’daki çalışma biçimimizin tamamı için İstanbul sayfamıza, diğer yaka için Anadolu Yakası sayfamıza bakabilirsiniz.