Beylikdüzü’nde inşaat firması, kat karşılığı müteahhit ya da tadilat ekibi arayan kişinin ilk sorusu genellikle şudur: «Bu ilçede iş hangi sırayla ilerler ve kimle muhatap olmam gerekir?» Kısa cevap şöyle: önce parselin veya binanın kayıt ve imar durumu netleşir, sonra yerinde keşif yapılır, ardından yazılı teklif ve sözleşme gelir. AlbayrakZ Yapı olarak Beylikdüzü’ndeki işlere randevuyla yerinde keşifle başlarız.
Beylikdüzü’nde yapı dokusu: kıyı bandı, iç kesim ve site düzeni
Beylikdüzü, Avrupa yakasında Marmara kıyısında yer alan bir ilçedir. Yapı stokunun büyük bölümü nispeten yeni yerleşimlerden oluşur; toplu konut alanları, site düzeninde çok bloklu yapılar ve planlı bloklar öne çıkar. Bunun yanında ilçenin daha eski kesimlerinde müstakil ve az katlı yapılar, küçük parsellerde apartmanlar da bulunur. Bu karışım, tek bir «Beylikdüzü işi» tanımının olmadığı anlamına gelir; sitedeki cephe yenilemesi ile eski bir parseldeki kat karşılığı sözleşmesi tamamen farklı konulardır.
Kıyıya yakın kesimlerde nem, rüzgâr ve tuzlu hava malzeme seçimini etkiler. İç kesimlerde ise arazinin eğimi, yol kotu ile parsel kotu arasındaki fark ve komşu yapıyla ilişki daha çok konuşulur. İşe başlamadan önce hangi kesimde çalışıldığını bilmek bu yüzden gerçekten işe yarar.
Beylikdüzü’nde hangi hizmet ne zaman öne çıkar?
| İhtiyaç | Beylikdüzü’nde tipik durum | Sayfa |
|---|---|---|
| Arsa sahibi, yeni yapı istiyor | Küçük ve orta ölçekli parselde kat karşılığı | Kat karşılığı inşaat |
| Eski veya şüpheli yapı | Riskli yapı tespiti, güçlendirme veya yeniden yapım | Kentsel dönüşüm |
| Sıfırdan bina veya blok | Ada bazında konut ve apartman projesi | Konut ve apartman projeleri |
| Yaşanan dairede yenileme | Islak hacim, tesisat, iç mekân | Tadilat ve renovasyon |
| Bakım zamanı gelen site cephesi | Mantolama, boya, cephe onarımı | Tüm dış cephe uygulamaları |
Genel hizmet anlatımları için kat karşılığı inşaat, konut projeleri ve kentsel dönüşüm sayfalarına da bakabilirsiniz.
İmar durumu, ruhsat ve ilçe belediyesi süreci
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Beylikdüzü’nde bu, parselin imar durumunu, ruhsat başvurusunu ve iskan sürecini Beylikdüzü Belediyesi ile yürüttüğünüz anlamına gelir. Yapılacak işin türüne göre yapı denetim kuruluşu da sürece girer; 4708 sayılı Kanun ruhsata tabi yapıların denetim altında yapılmasını ister.
Sıralama genellikle şöyledir:
- Tapu ve imar durumu belgesiyle parselin ne yapmaya elverişli olduğu anlaşılır.
- Zemin ve temel etüdü yaptırılır; proje bu etüde göre şekillenir.
- Mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır ve ruhsat başvurusu yapılır.
- Yapım aşaması, yapı denetiminin kontrolünde ilerler.
- Bitişte yapı kullanma izni (iskan) alınır ve enerji kimlik belgesi hazırlanır.
Adımların ayrıntısı için imar durumu nasıl öğrenilir ve yapı ruhsatı nasıl alınır yazılarını okuyabilir, Beylikdüzü’ne özgü anlatım için imar ve ruhsat sayfamıza geçebilirsiniz.
Marmara kıyısında zemin, deprem ve iklim
Beylikdüzü, Marmara Denizi kıyısındaki ilçelerden biridir ve Marmara’daki fay hattının bölgeye etkisi, 17 Ağustos 1999 depreminden bu yana Türkiye’nin en çok konuşulan yapı güvenliği başlıklarından biridir. Bu bir korku başlığı değil, mühendislik gerekçesidir: Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) hesabı parsele özgü yer ivmesi değerleriyle yapılır, zemin etüdü de parsel bazında istenir.
İlçe içinde kıyıdan iç kesime doğru zemin özellikleri değişebilir. Bu nedenle komşu parselin etüdünü kendi projenize kopyalamak doğru değildir. Ayrıntılar için zemin etüdü neden önemli yazısına ve Beylikdüzü zemin ve deprem sayfamıza bakabilirsiniz.
İklim tarafında İstanbul’da soğuktan çok nem, rüzgâr ve yaz aylarındaki soğutma yükü öne çıkar. Isı yalıtımı TS 825 çerçevesinde hesaplanır; nasıl yapılacağı için mantolama ve ısı yalıtımı rehberi iyi bir başlangıçtır.
Beylikdüzü’nde nasıl çalışırız?
- Keşif randevuyla yapılır; parsel veya bina yerinde görülür.
- Teklif yazılıdır ve kapsamı açıktır; hangi işin dahil olup olmadığı sözleşmede yazılır.
- Sözleşmede teslim takvimi açık biçimde belirtilir.
- Zemin etüdü ruhsat öncesinde istenir.
- Site ve apartman işlerinde yönetim kurulu ve kat malikleriyle kararlar kayda geçirilerek ilerlenir.
Bu çerçeve, işin büyüklüğünden bağımsız aynıdır: küçük bir daire tadilatında da, bir ada ölçeğinde konut projesinde de yazılı olmayan hiçbir taahhüt beklenmez.
Ortak alanlı yapılarda ayrıca şu noktalar sık gündeme gelir: yönetim planının güncelliği, otopark ve bahçe gibi ortak kullanım alanlarının inşaat süresince nasıl kullanılacağı, şantiye giriş çıkışının site sakinlerini nasıl etkileyeceği. Bunları başta konuşmak, sonradan çıkacak anlaşmazlıkların çoğunu önler.
Komşu ilçeler
Beylikdüzü ile aynı kıyı hattı ve benzer imar dinamiklerini paylaşan komşu ilçeler için Avcılar, Büyükçekmece ve Esenyurt sayfalarımız var. Geniş çerçeve için İstanbul Avrupa Yakası sayfasına da göz atabilirsiniz.
Beylikdüzü’ndeki projeniz için randevulu keşif ayarlamak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından kısa bir not bırakabilirsiniz. Mevzuat değişebilir; ruhsat ve dönüşüm başvurularının güncel şartlarını Beylikdüzü Belediyesi’nden teyit edin.