Arsa Alırken İmar Durumu Nasıl Öğrenilir?

Bir arsanın değerini belirleyen şey, çoğu zaman büyüklüğü ya da manzarası değil, üzerine ne yapılabileceğidir. Bunu gösteren belge ise imar durumudur. Arsa almayı düşünüyorsanız veya elinizdeki arsaya ev ya da apartman yaptırmak istiyorsanız, ilk yapmanız gereken iş imar durumunu öğrenmektir. Bu rehberde imar durumunun nereden öğrenileceğini ve belgede yazan kavramların ne anlama geldiğini sade bir dille anlattık.

İmar durumu nedir?

İmar durumu, bir parselin yürürlükteki imar planına göre yapılaşma koşullarını gösteren resmî bilgidir. Belgede parselin hangi kullanım alanında olduğu (konut, ticaret, karma kullanım, sanayi, tarım gibi), ne kadar inşaat alanı yapılabileceği, bina yüksekliği veya kat adedi, bina yerleşimi için çekme mesafeleri ve plana özel notlar yer alır. Mimari proje bu bilgilere göre hazırlanır; ruhsat başvurusunda da güncel imar durumu belgesi istenir.

İmar durumu nereden öğrenilir?

Yetkili idare, ilin statüsüne ve parselin konumuna göre değişir:

• Büyükşehirlerde: Parselin bağlı bulunduğu ilçe belediyesinin imar ve şehircilik birimi. İstanbul’da muhatabınız ilçe belediyesidir.
• Büyükşehir olmayan illerde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde: İlgili belediyenin imar ve şehircilik birimi. Sivas merkezde Sivas Belediyesi, Suşehri’nde Suşehri Belediyesi gibi.
• Büyükşehir olmayan illerde, bu sınırların dışında: İl özel idaresi; Sivas için Sivas İl Özel İdaresi.

Başvuru için genellikle tapu bilgisi, yani il, ilçe, mahalle veya köy, ada ve parsel numarası yeterlidir. Bazı idareler imar bilgisini elektronik ortamda da sunar; ancak karar vermeden önce resmî belgeyi görmek en güvenilir yoldur.

Belgedeki temel kavramlar

Emsal (KAKS)

Kat alanı katsayısı, halk arasındaki adıyla emsal, parsel alanıyla çarpıldığında emsale dahil yapılabilecek toplam inşaat alanını verir. Örneğin 500 metrekarelik bir parselde emsal 1,50 ise, emsale dahil toplam inşaat alanı 750 metrekare olabilir. Bodrumdaki otopark, sığınak, asansör boşluğu gibi bazı alanlar Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre belirli koşullarla emsal dışında tutulabilir.

Taban alanı katsayısı (TAKS)

TAKS, binanın zemine oturacağı alanın parsel alanına oranıdır. 500 metrekarelik bir parselde TAKS 0,30 ise, binanın taban alanı en fazla 150 metrekare olabilir. Emsal ile TAKS birlikte düşünüldüğünde binanın kaç katlı olabileceği ortaya çıkar.

Kat adedi ve bina yüksekliği

Bazı planlarda kat adedi, bazılarında ise en fazla bina yüksekliği metre cinsinden belirtilir. Bu sınır, emsal izin verse bile binanın daha fazla kat çıkamayacağı anlamına gelir.

Çekme mesafeleri

Binanın parsel sınırlarından, yani ön bahçe, yan bahçe ve arka bahçe olarak ne kadar geri çekilmesi gerektiğini gösterir. Küçük parsellerde çekme mesafeleri, yapılabilecek binanın biçimini ciddi şekilde sınırlar.

Yapı nizamı

Ayrık nizam, bitişik nizam veya blok nizam gibi ifadeler, binanın komşu binalarla ilişkisini belirler. Bitişik nizamda bina yan komşuya bitişik yapılır; ayrık nizamda ise yan bahçe mesafesi bırakılır.

Plan notları

İmar planının genel kurallarının yanında, o bölgeye özel plan notları bulunabilir: cephe malzemesi, çatı tipi, otopark şartı, ticari kullanım koşulları gibi. Plan notları, genel kurallardan önce gelir; mutlaka okunmalıdır.

İmar durumunda dikkat edilecek özel durumlar

Bazı durumlar, parselin yapılaşma imkânını ciddi şekilde etkiler:

1. Yol ve kamu alanı ayrılması: Parselin bir kısmı imar planında yola, parka veya başka bir kamu kullanımına ayrılmış olabilir. Bu durumda yapılaşma, kalan alan üzerinden ve ilgili düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir.
2. Taşkın alanı ve dere koruma bandı: Akarsu kenarındaki parsellerde yapılaşma yasakları veya kısıtları olabilir. Sivas’ta Kızılırmak ve Kelkit Çayı çevresindeki parsellerde, İstanbul’da ise dere ıslah ve taşkın koruma bantlarında bu konu önemlidir.
3. Sit alanı ve koruma alanı: Tarihî yapıların çevresinde, örneğin Divriği’nin tarihî dokusunda, Koruma Bölge Kurulu izni gerekebilir.
4. Tarım arazisi: Tarım arazisi niteliğindeki parsellerde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde tarım dışı kullanım ayrı izin ve koşullara tabidir.
5. Plansız alanlar ve köy yerleşik alanları: İmar planı bulunmayan alanlarda ve köy yerleşik alanlarında farklı kurallar uygulanır. Ayrıntılar: köyde ev yapmak.
6. Hisseli parseller ve ifraz/tevhit: Parselin bölünmesi (ifraz) veya birleştirilmesi (tevhit) gerekiyorsa, bu işlemler imar mevzuatına uygun yapılmalıdır.

Örnek: bir parselde ne yapılabilir?

Kavramları somutlaştırmak için basit bir örnek düşünelim. Bu rakamlar yalnızca hesap yöntemini göstermek içindir; gerçek bir parselin koşulları imar durumu belgesinden okunmalıdır.

Parsel alanı 600 metrekare, emsal 1,20, TAKS 0,30, en fazla 4 kat ve ön bahçe 5 metre, yan bahçeler 3 metre olsun:

• Emsale dahil toplam inşaat alanı: 600 × 1,20 = 720 metrekare.
• Binanın en fazla taban alanı: 600 × 0,30 = 180 metrekare.
• 180 metrekarelik taban alanıyla 4 kat yapılırsa toplam 720 metrekare olur; yani bu örnekte emsal ve kat sınırı birbirini tamamlıyor.
• Ancak çekme mesafeleri uygulandığında parselin biçimine bağlı olarak 180 metrekarelik bir taban alanı sığmayabilir. Bu durumda binanın taban alanı küçülür ve emsalin tamamı kullanılamayabilir.

Bu örnek, tek bir sayıya bakarak karar vermenin neden yanıltıcı olduğunu gösterir. Emsal, TAKS, kat sınırı, çekme mesafeleri ve parselin biçimi birlikte değerlendirilmeden “bu arsaya kaç daire çıkar?” sorusunun cevabı verilemez. Buna otopark şartı, asansör ve merdiven gibi ortak alanlar da eklendiğinde, satılabilir veya kullanılabilir net alan brüt alandan belirgin şekilde düşük çıkar.

Arsa alırken imar kontrol listesi

• Güncel imar durumu belgesini resmî olarak alın; satıcının veya aracının sözlü bilgisine güvenmeyin.
• Tapu kaydını kontrol edin: malikler, hisse, ipotek, haciz ve şerhler.
• Parselin imar yoluna cephesi olup olmadığını ve fiilî erişimi kontrol edin.
• Emsal, TAKS, kat adedi ve çekme mesafeleriyle hayal ettiğiniz binanın sığıp sığmadığını bir uzmana hesaplatın.
• Plan notlarını okuyun; özel koşul olup olmadığını sorun.
• Taşkın, koruma veya tarım arazisi gibi kısıtları sorgulayın.
• Elektrik, su, kanalizasyon ve doğal gaz bağlantısının nasıl sağlanacağını öğrenin.
• Zemin hakkında ilk bilgi edinin; komşu parsellerde yapılan zemin etüdü sonuçları fikir verebilir ama sizin parseliniz için etüt yine gereklidir. Ayrıntılar: zemin etüdü.

İmar durumundan projeye

İmar durumu netleştikten sonra, parsel üzerinde yapılabilecek binanın kabaca hacmi ortaya çıkar. Bu aşamada bir yüklenici veya mimarla birlikte daire sayısı, daire büyüklükleri ve kat dağılımı üzerine ön çalışma yapılabilir. Kat karşılığı düşünen arsa sahipleri için bu ön çalışma, paylaşım görüşmesinin temelidir. Ayrıntılar: kat karşılığı sözleşmesi, ev yaptırma rehberi.

Unutulmaması gereken bir nokta da imar planlarının değişebileceğidir. Uzun süre bekletilecek bir arsa için, bölgede plan değişikliği çalışması olup olmadığını ilgili idareye sormak faydalıdır.

Sık yapılan hatalar

• Emsali taban alanı sanmak ve binanın gerçekte daha küçük çıkacağını sonradan fark etmek,
• Plan notlarını okumamak,
• Yola terk edilecek alanı hesaba katmamak,
• Tarla vasfındaki bir parselde konut yapılabileceğini varsaymak,
• Eski tarihli bir imar durumu belgesine güvenmek.

Mevzuat ve imar planları değişebilir; bu yazı genel bilgi amaçlıdır, güncel durumu ilgili belediyeden ya da il özel idaresinden teyit edin. Arsanızın potansiyelini birlikte değerlendirmek için 0533 659 21 71 numarasından bizi arayabilir ya da iletişim sayfamızdaki formu doldurabilirsiniz. İlgili hizmetlerimiz: konut ve apartman projeleri, kat karşılığı inşaat.