İstanbul, AlbayrakZ Yapı’nın Türkiye genelinde iş yürüttüğü şehirlerden biri. Burada yapı işinin gündemi büyük ölçüde mevcut yapı stoku üzerine kurulu: eski binaların dönüşümü, kat karşılığı anlaşmalar, daire ve iş yeri tadilatları, cephe yenileme. Bu sayfada İstanbul’da bir yapı işine girerken bilmeniz gereken başlıkları ve burada sunduğumuz hizmetleri topladık.
İstanbul’da işin merkezinde dönüşüm var
İstanbul’daki yapı stokunun önemli bir bölümü, bugünkü deprem yönetmeliğinin yürürlüğe girmesinden önce yapıldı. Bu nedenle çoğu iş, boş arsaya yeni bina yapmakla değil, mevcut binanın ne olacağına karar vermekle başlıyor.
Sıralama şu şekilde işler: önce 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı bir kuruluştan riskli yapı tespiti alınır. Rapor riskli çıkarsa yıkım ve yeniden yapım süreci, kat malikleri arasındaki karar yeter sayısıyla birlikte yürür. Rapor riskli çıkmazsa gündeme güçlendirme gelebilir. İki seçeneğin maliyet, süre ve sonuç açısından farklarını güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızda anlattık.
Yeniden yapım kararı verilen binalarda en yaygın model kat karşılığı inşaat oluyor. İstanbul’da bu modelin ayırt edici tarafı, paylaşımın parsel değerine ve emsale göre oldukça değişken olması; bu yüzden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını ve kapsamın kalem kalem yazılmasını öneriyoruz. Dikkat edilecek maddeleri kat karşılığı sözleşmesi yazımızda topladık.
Ruhsat, imar ve kurum süreci
İstanbul büyükşehir olduğundan ruhsat işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yürür. İlk bakılacak belge imar durumudur: parselin hangi plan kapsamında olduğunu, emsali, kat adedini ve çekme mesafelerini belirler. Nasıl alınacağını imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık.
Parselin konumuna göre süreç uzayabilir: sit alanı, koruma bölgesi, boğaz öngörünüm bölgesi, karayolu veya raylı sistem kamulaştırma sınırı, havalimanı yükseklik kısıtı gibi başlıklarda ek kurum görüşü gerekir. Bu tür parsellerde iş programını, ruhsatın alınacağı tarihi tahmin ederek değil, kurum yazıları geldikçe güncelleyerek kurarız.
Ruhsat sonrası yapı denetim kuruluşu devreye girer; teslimde ise yapı kullanma izni (iskân) alınır. İki aşamanın da nasıl işlediğini yapı ruhsatı ve iskân yazılarımızda bulabilirsiniz.
Yoğun dokuda şantiye yönetmek
İstanbul’da şantiyenin teknik kısmı kadar lojistiği de proje kadar önemlidir. Dar sokaklar, bitişik nizam komşu binalar, sınırlı stok alanı, hafriyat ve nakliye izinleri, çalışma saati kısıtları ve otopark sorunu; iş programını doğrudan etkiler.
Bu yüzden İstanbul işlerinde baştan şunları planlarız: hafriyatın nereye, hangi güzergâhla taşınacağı; iksa (kazı güvenliği) gerekip gerekmediği; komşu binalarla ortak duvar ve temel ilişkisi; vinç veya pompa için yer ve zaman; malzemenin şantiyeye küçük partiler hâlinde mi geleceği. Bitişik nizam kazılarda komşu yapıların durumunun kazı öncesinde tespit edilmesi, hem teknik hem hukuki olarak sürecin en kritik adımlarından biridir.
Zemin, deprem ve cephe
İstanbul’da zemin, ilçeden ilçeye değil parselden parsele değişir. Kıyı şeridindeki alüvyon zeminlerle, sırtlardaki daha sağlam formasyonlar aynı taşıyıcı sistem kararını kaldırmaz. Bu yüzden komşu binaya bakarak değil, parselin kendi zemin etüdüne göre çalışırız.
Tasarım, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne göre ve AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası’ndan alınan konuma özel değerlerle yapılır; Marmara Denizi’ndeki fay hattı nedeniyle İstanbul’da bu başlıkta esneme payı yoktur. Ayrıntılar: deprem yönetmeliği ve depreme dayanıklı yapı.
Cephe tarafında İstanbul’un kendine özgü koşulu nemli ve rüzgârlı hava. tüm dış cephe uygulamalarında yalıtım kalınlığı kadar dübel seçimi, yüksek katlarda rüzgâr emniyeti, su tahliyesi ve cephe kaplamasının nem karşısındaki davranışı önemlidir. Isı yalıtımının teknik tarafı için mantolama ve ısı yalıtımı yazımıza bakabilirsiniz.
Tadilat ve ticari yapılar
İstanbul’da en sık gelen taleplerden biri daire, ofis ve iş yeri tadilatı. Burada iki konu kritik: hangi işin izne tabi olduğu ve taşıyıcı sisteme dokunulmaması. Kolon, perde duvar ve kiriş kesmek yasaktır; ıslak hacim yeri değiştirmek, cephe açıklığı büyütmek gibi işler ise izin gerektirebilir. Sınırları tadilatta izin gerektiren işler yazımızda anlattık. Apartman yönetimi ve komşu bilgilendirmesi, çalışma saatleri ve asansör kullanımı da işin başında konuşulur.
Mağaza, ofis katı ve zemin katı ticari olan karma projeler için ticari ve karma yapılar hizmetimiz; yeni konut projeleri için konut ve apartman projeleri sayfamız ayrıntıları içeriyor.
İstanbul’da nasıl başlıyoruz
Arsa, bina ya da daireyi yerinde görüyor; tapu, imar durumu ve varsa mevcut proje ve raporları inceliyoruz. Ardından kapsamı, malzeme niteliklerini, ödeme planını ve takvimi yazılı olarak paylaşıyoruz. Görüşme için 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfamızdaki formu doldurabilirsiniz. Yakanıza göre ayrıntılar için Avrupa Yakası ve Anadolu Yakası sayfalarımıza bakabilirsiniz.