Bağcılar İnşaat Firması ve Müteahhit

Bağcılar’da bir yapı işine başlamak isteyen kişinin ilk sorusu genellikle aynıdır: bu parselde ne yapılabilir, kimle ve hangi sırayla ilerlemeliyim? AlbayrakZ Yapı olarak İstanbul’un Avrupa Yakası’ndaki bu yoğun iç ilçede kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm, konut projesi, tadilat ve dış cephe işleri için randevuyla yerinde keşfe geliyoruz. Bu sayfa, Bağcılar’da ev ya da arsa sahibi olan kişiye ilçenin yapı dokusunu, süreci ve dikkat edilecek noktaları anlatır.

Bağcılar’ın yapı dokusu neden farklı çalışma gerektirir?

Bağcılar, Marmara kıyısına açılan bir ilçe değildir; iç kesimde, yoğun ve sıkışık bir yerleşim dokusuna sahiptir. Bu yüzden sahil ilçelerinde öne çıkan tuzlu hava ve cephe malzemesi tartışması burada ikinci planda kalır. Bunun yerine ada içindeki yakınlık, çok katlı apartman stoku ve zemin katlardaki ticari kullanım daha belirleyicidir. Aynı sokakta hem eski ruhsatlı hem de daha yeni yapılmış binaların yan yana durması yaygındır.

Bu doku üç somut sonuç doğurur:

• Şantiye alanı dardır. Hafriyat kamyonunun, beton mikserinin ve vincin sokağa giriş çıkışı işten önce planlanmalıdır.
• Komşu bina ilişkisi kritiktir. Bitişik veya çok yakın yapıların temel derinliği, iskele kurulumu ve gürültü saatleri baştan konuşulmalıdır.
• Bir binada birden fazla malik bulunur. Karar alma süreci, teknik işten çoğu zaman daha uzun sürer.

Hangi hizmet Bağcılar’da öne çıkar?

Yoğun apartman stokunun bulunduğu bir ilçede beş iş türü sık gündeme gelir. Her birinin Bağcılar’a özgü yerel sayfası vardır:

İmar ve ruhsat konusunu ayrıca Bağcılar imar durumu ve yapı ruhsatı rehberinde toparladık. Hizmetlerin genel çerçevesini görmek isterseniz kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza ve kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.

Bağcılar’da ruhsat ve imar işlemleri kimin elindedir?

İstanbul büyükşehirdir, ancak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Bağcılar için bu, Bağcılar Belediyesi’nin imar birimidir. Parselin imar durumu, plan notları, ön bahçe ve komşu mesafesi gibi kısıtlar bu birimden alınan belgelerle netleşir. Süreçte ayrıca 4708 sayılı Kanun gereği bir yapı denetim kuruluşu görev alır. Bu konuları adım adım yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizde anlattık.

Burada kritik bir nokta vardır: bir müteahhidin “bu parsele şu kadar kat çıkarız” demesi, imar durumu belgesi elinizde olmadan bağlayıcı bir bilgi değildir. Biz bu yüzden görüşmede önce parselin plan durumunu belgeyle konuşmayı tercih ederiz.

Deprem ve zemin konusunda Bağcılar’da ne düşünülmeli?

İstanbul’da Marmara Denizi içinden geçen fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, yapı güvenliği tartışmasının genel arka planıdır. Bağcılar iç kesimde olduğu için kıyı ilçelerindeki gibi deniz seviyesine yakın zemin sorunları her parselde aynı biçimde karşınıza çıkmaz; yine de zemin özellikleri parselden parsele değişir. Bu nedenle yeni yapıda zemin ve temel etüdü ruhsat sürecinin zorunlu bir parçasıdır. Eski binalarda ise yapının 2019’da yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’nden önceki dönemlere ait olması durumunda, güçlendirme ya da yeniden yapım kararı için mühendislik değerlendirmesi gerekir. Konuya girişi zemin etüdü rehberimizde ve güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızda bulabilirsiniz.

Bağcılar’da çalışma şeklimiz nasıl ilerler?

İş akışını baştan net tutuyoruz:

1. Telefon veya WhatsApp’tan kısa bir ön görüşme: parsel, bina yaşı, kaç malik olduğu ve ne yapmak istediğiniz.
2. Randevulu yerinde keşif: sokağın şantiye lojistiğine uygunluğu, komşu binalar, mevcut yapının durumu.
3. Belgelerin toplanması: tapu, imar durumu, varsa eski ruhsat ve proje.
4. Yazılı kapsam ve teklif: işin neyi içerdiği, neyi içermediği, teslim takviminin sözleşmede açık yazılması.
5. Uygulama ve teslim: yapı denetim ile yürütülen aşamalar ve teslim kontrolü.

Sonuç veya süre iddiası yerine yöntem paylaşıyoruz; çünkü Bağcılar gibi ilçelerde her parselin ve her binanın koşulu farklıdır.

Bağcılar’da sık yapılan hatalar

• Kat malikleri arasında yazılı bir mutabakat olmadan müteahhitle ön görüşmeyi ilerletmek.
• Kat karşılığı sözleşmesini noter dışında, özel bir belge olarak imzalamak.
• Dış cephe yalıtımını, binanın tamamı için karar almadan tek tek dairelerde yapmaya kalkmak.
• Tadilatta kolon, kiriş veya perde gibi taşıyıcı elemanlara müdahale edilebileceğini varsaymak.
• İskele ve şantiye için kaldırım işgali izinlerini son güne bırakmak.

Bu maddelerin çoğu Bağcılar’ın yoğun dokusunda gecikmeye ve komşu şikâyetine dönüşür. Kendi durumunuzu konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfamızdan yazabilirsiniz. Komşu ilçeler için Güngören, Bahçelievler, Esenler ve Küçükçekmece sayfalarına da bakabilirsiniz. Mevzuat ve uygulama değişebilir; güncel şartları Bağcılar Belediyesi ve ilgili idareden teyit edin.