Esenler’de bir arsanız, eski bir apartman dairesi ya da yıpranmış bir binanız varsa ve güvenilir bir inşaat firması arıyorsanız, ilk sorunuz büyük olasılıkla şudur: bu parselde ne yapılabilir ve süreç kimlerle yürür? Bu sayfa tam olarak o soruya cevap vermek için yazıldı. AlbayrakZ Yapı olarak Esenler’de kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm, konut projeleri, tadilat ve dış cephe işlerinde randevulu yerinde keşifle çalışıyoruz; aşağıda ilçenin yapı dokusunu, ruhsat sürecini ve hangi işin nerede öne çıktığını anlatıyoruz.
Esenler’de yapı dokusu nasıldır ve bu neyi değiştirir?
Esenler, İstanbul’un Avrupa yakasında, kıyısı olmayan, yoğun yapılaşmış bir iç kesim ilçesidir. Burada denizin getirdiği tuzlu hava ve cephe aşınması gibi sorunlar gündeme gelmez; bunun yerine sık yapılaşmanın getirdiği sorular öne çıkar: dar ve yoğun adalar, bitişik ya da yan yana duran binalar, otopark yetersizliği ve komşu parsellerle kurulan sıkı ilişki. Yıllar içinde çok katlı apartman stoku oluşmuş bir ilçede yeni bir yapı planlamak, boş bir arazide çalışmaktan farklıdır. Şantiyeye malzeme girişi, hafriyatın çıkışı ve komşu binanın korunması proje aşamasında düşünülmesi gereken konulardır.
Bu nedenle Esenler’de işe her zaman yerinde keşifle başlarız. Keşifte şunlara bakılır:
- Parselin cephe genişliği ve sokağın şantiye araçlarına uygunluğu
- Yan ve arka komşu binaların yüksekliği, temel derinliği ve durumu
- Mevcut yapının kat adedi, taşıyıcı sistem izleri ve bakım geçmişi
- Bodrum ve zemin kattaki nem, çatlak ve su izleri
- Çatı ve cephe malzemesinin mevcut hali
Esenler’de imar durumu ve ruhsat nereden yürür?
İstanbul büyükşehir statüsündedir; yapı ruhsatı (3194 sayılı İmar Kanunu m.21) ve yapı kullanma izni (m.30) işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde, yani Esenler Belediyesi’nin imar birimlerinde yürür. Ruhsata tabi yapılar 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir. İşe başlamadan önce imar durumu belgesi alınmalı, zemin ve temel etüdü yaptırılmalı ve projeler bu verilere göre hazırlanmalıdır. Süreci adım adım görmek için imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza göz atabilirsiniz; ilçeye özgü ayrıntıları Esenler imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızda topladık.
Esenler’de hangi hizmet ne zaman öne çıkar?
Yoğun ve eski yapı stokunun bulunduğu ilçelerde talepler birkaç başlıkta toplanır. Aşağıdaki tabloda bu başlıkları ve ilgili sayfalarımızı bir araya getirdik.
| İhtiyaç | Kimin için uygun? | Ayrıntı |
|---|---|---|
| Arsayı ya da eski binayı kat karşılığı yenilemek | Arsa veya bina sahibi | Esenler kat karşılığı inşaat |
| Riskli çıkan binayı dönüştürmek | Kat malikleri | Esenler kentsel dönüşüm |
| Yeni apartman ya da konut yapmak | Parsel sahibi | Esenler konut ve apartman projeleri |
| Daireyi ya da binayı yenilemek | Ev sahibi, yönetim | Esenler tadilat ve renovasyon |
| Cephe yalıtımı ve boya | Site ve apartman yönetimi | Esenler tüm dış cephe uygulamaları |
Hizmetlerin genel çerçevesini merak ediyorsanız kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza ve kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Deprem ve zemin konusunda Esenler’de neye dikkat edilir?
İstanbul, Marmara Denizi içinden geçen fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi nedeniyle deprem güvenliği konusunda hassas bir kenttir. Esenler kıyı ilçesi değildir, ancak İstanbul’un tamamı için geçerli deprem gerçeği burada da geçerlidir. Bu yüzden yeni bir bina için Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) tam uyum aranır; mevcut binalarda ise yapı yaşı, kat sayısı ve taşıyıcı sistem durumu değerlendirilir. Zemin davranışı parselden parsele değişebilir; bu nedenle yalnızca genel bir kanıya güvenmek yerine parsel bazında zemin etüdü yaptırmak gerekir. Konuyu zemin etüdü neden önemli yazımızda daha ayrıntılı anlattık.
Esenler’de ilk görüşmeye hangi belgelerle gelinmeli?
Keşiften önce elinizde bulunan belgeler süreci belirgin biçimde hızlandırır. Arsa ya da bağımsız bölüm için güncel tapu kaydı, varsa mevcut yapının ruhsat ve iskan belgesi, apartmanlar için yönetim planı ve kat malikleri listesi ilk kontrol edilen evraktır. Bunlar yoksa da görüşmeyi ertelemenize gerek yok; hangi belgenin nereden alınacağını keşifte birlikte netleştiririz. Önemli olan, kararı belge yerine tahmine dayandırmamaktır.
Esenler’de AlbayrakZ Yapı nasıl çalışır?
Esenler’deki işler bu yüzden randevuyla yapılan yerinde keşifle başlar. Keşifte binanın ya da arsanın durumu görülür, ardından kapsam, süreç ve teslim takvimi yazılı bir teklife dökülür. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız; kat karşılığı işlerinde sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiğini de baştan hatırlatırız. Bu genel bilgidir, kendi durumunuz için avukat ya da noterle görüşmenizi öneririz.
Esenler’in komşu ilçelerinde de çalışıyor musunuz?
İstanbul’da randevulu keşifle çalıştığımız komşu ilçelere göz atabilirsiniz: Bağcılar, Bayrampaşa, Güngören ve Gaziosmanpaşa. Tüm hizmet alanlarımızı görmek için bölgeler sayfamıza ve İstanbul Avrupa Yakası sayfamıza bakabilirsiniz.
Esenler’de arsanız ya da binanız için bir yol haritası çıkarmak istiyorsanız 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, WhatsApp’tan yazabilir ya da iletişim sayfamızdaki formu kullanabilirsiniz. Bu sayfadaki mevzuat bilgileri genel niteliktedir; mevzuat değişebilir, güncel durumu Esenler Belediyesi’nden teyit edin.