İstanbul’un Anadolu Yakası’nda yapı işi iki farklı doku üzerinde yürüyor: bir yanda yoğun apartman bölgeleri ve dönüşüm bekleyen eski binalar, diğer yanda bahçeli, az katlı parseller ve site yerleşimleri. İkisi farklı planlama gerektiriyor.
Dönüşüm, kat karşılığı ve yeni yapı
Yoğun apartman bölgelerinde süreç genellikle riskli yapı tespitiyle başlar. 6306 sayılı Kanun kapsamında lisanslı kuruluşun raporu, güçlendirme ile yeniden yapım arasındaki kararın dayanağıdır; seçeneklerin farkını güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımızda anlattık.
Yeniden yapımda kat karşılığı inşaat en yaygın yol. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını, kapsam ve malzeme niteliklerinin ek olarak yazılmasını öneriyoruz.
Kendi arsasına yeni bina yaptırmak isteyenler için konut ve apartman projeleri, müstakil ev ve villa için anahtar teslim ev hizmetimiz zemin etüdünden iskâna kadar tüm süreci kapsar.
Bahçeli parsel ve eğimli arazi
Anadolu Yakası’nın bahçeli bölgelerinde stok ve kazı alanı görece rahattır; buna karşılık arazi eğimi, bahçe kotu, istinat duvarı ve yüzey suyunun tahliyesi projeye baştan girmelidir. Bodrum katı olan yapılarda temel ve bodrum su yalıtımı, sonradan düzeltilmesi en pahalı kalemlerden biridir; bu nedenle detayını uygulamadan önce netleştiririz.
Zemin tarafında yaka genelinde tek bir kural yoktur: kıyıya yakın alüvyon zeminlerle sırtlardaki daha sağlam formasyonlar aynı taşıyıcı sistemi kaldırmaz. Karar, parselin kendi zemin etüdüne göre verilir.
Site ve apartman işleri
Site içindeki dairelerde ve ortak alanlarda çalışırken yönetim planı belirleyicidir: çalışma saatleri, asansör kullanımı, hafriyat çıkışı, cephe ve doğrama değişikliğine dair kurallar. İşe başlamadan önce bunları yönetimle yazılı olarak netleştiririz.
Apartman ve site bloklarında tüm dış cephe uygulamaları hem ısıtma-soğutma giderini hem de cephedeki nem ve küf sorununu azaltır. Teknik ayrıntılar: mantolama ve ısı yalıtımı.
Daire, ofis ve iş yeri tadilatlarında taşıyıcı sisteme dokunulmaz; kolon, perde ve kiriş kesilmez. İzin gerektiren işlerin sınırını tadilatta izin gerektiren işler yazımızda bulabilirsiniz.
Anadolu Yakası’nda en çok gelen işler
Yakada gelen talepler genellikle şu başlıklarda toplanıyor:
- Riskli yapı ve dönüşüm: Tespit sonrası yıkım, yeni proje, ruhsat ve uygulama süreci.
- Kat karşılığı: Arsa ya da mevcut bina üzerinde paylaşım görüşmesi ve sözleşme.
- Müstakil ev ve villa: Bahçeli parsellerde anahtar teslim yapım, bahçe kotu ve istinat işleriyle birlikte.
- Daire, ofis ve iş yeri tadilatı: Islak hacim yenileme, tesisat, doğrama ve iç mekân işleri.
- Cephe ve çatı: Mantolama, cephe yenileme, teras ve kırma çatılarda su yalıtımı.
Sıralama her işte aynıdır: yerinde görmek, belgeleri incelemek, kapsamı yazıya dökmek ve ancak ondan sonra fiyat konuşmak. Kapsamı belirsiz bırakılan bir teklif, uygulama sırasında iki tarafı da zor durumda bırakır; bu yüzden hangi işin dahil olduğunu ve hangisinin olmadığını baştan yazarız.
Ruhsat ve izin süreci
Anadolu Yakası’nda da ruhsat işlemleri kural olarak parselin bağlı bulunduğu ilçe belediyesinde yürür. Parselin konumuna göre süreç uzayabilir: sahil şeridi, orman sınırı, askerî yasak bölge, raylı sistem ve karayolu kamulaştırma sınırı gibi başlıklarda ek kurum görüşü gerekir.
Bu yüzden teklifte iki tarihi ayrı tutarız: proje dosyasının hazır olacağı tarih ve ruhsatın çıkacağı tahmini tarih. İkincisi kurum yanıtlarına bağlı olduğundan iş programı, yazılar geldikçe güncellenir. İmar durumunun nasıl alınacağını imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık.
Takvim, bütçe ve görüşme
Takvimi en çok izin süreçleri ve mevsim belirler; kazı ve cephe işleri yoğun yağışlı dönemlere denk geldiğinde program buna göre kurulur. Bütçe tarafında ise kapsamı mahal listesiyle yazılı hâle getirmek en etkili yöntemdir: her mekân için zemin, duvar, tavan, doğrama ve tesisat kalemleri baştan belirlenir. Maliyeti etkileyen başlıkları inşaat maliyeti rehberimizde topladık.
Arsa, bina veya daireyi yerinde görüyor; tapu, imar durumu ve varsa mevcut proje ile raporları inceliyoruz. Ardından kapsamı, ödeme planını ve takvimi yazılı olarak paylaşıyoruz. Yerinde keşifte fotoğraf ve ölçü alır, mevcut yapının durumunu kayıt altına alırız; böylece teklif tahmine değil, gerçek duruma dayanır. Randevu için 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir, WhatsApp ile yazabilir ya da iletişim sayfamızdaki formu doldurabilirsiniz.
İstanbul’daki çalışma biçimimizin tamamı için İstanbul sayfamıza, diğer yaka için Avrupa Yakası sayfamıza bakabilirsiniz. Sivas tarafındaki işlerimiz için hizmet bölgeleri sayfamıza göz atabilirsiniz.