Ümraniye’de arsasını değerlendirmek, eski apartmanını dönüştürmek ya da yeni bir yapı yaptırmak isteyen kişi için ilk adım, bu ilçenin iç kesim karakterini doğru okumaktır. Anadolu Yakası’nın yoğun yerleşimli ilçelerinden biri olan Ümraniye’de sahil şeridi yoktur; onun yerine engebeli araziler, sıkışık ada dokusu ve zaman içinde büyüyen mahalleler vardır. AlbayrakZ Yapı olarak Ümraniye’deki işleri randevuyla yapılan yerinde keşifle başlatıyoruz.
Ümraniye’de yapı dokusunu ne belirler?
Ümraniye iç kesimde yer aldığı için kıyı ilçelerindeki nem ve tuzlu hava konusu burada ana gündem değildir. Buna karşılık ilçenin arazisi engebelidir; birçok mahallede yol kotu ile parselin arka kotu arasında fark bulunur. Bu, istinat duvarı, drenaj ve temel kotu gibi konuların projede öne çıkmasına neden olur. Ayrıca ilçe boyunca konut, ticaret ve hafif sanayi kullanımları iç içe geçmiş durumdadır.
Yapı stoku bakımından ilçede farklı dönemlere ait binalar bir arada görülür. Bazı mahallelerde yıllar içinde ardı ardına yükselmiş apartmanlar, bazı bölgelerde ise daha yeni site tipi yapılaşma vardır. Bu çeşitlilik, her parselin ayrı değerlendirilmesini gerektirir.
Hangi hizmet Ümraniye’de öne çıkar?
Yoğun yapılaşmış mahallelerde en sık gündeme gelen model, eski bir binanın yıkılarak yeniden yapılmasıdır. Bu da çoğunlukla kat karşılığı inşaat ya da kentsel dönüşüm yoluyla olur. Boş ya da az yapılı parsellerde ise konut ve apartman projeleri yapılır. Bahçeli parselleri olanlar için anahtar teslim müstakil ev ve villa seçeneği vardır.
İlçenin ticari karakteri nedeniyle ticari ve karma yapılar de sık talep edilir. Mevcut binası olanlar için tadilat ve renovasyon ile tüm dış cephe uygulamaları çalışmaları daha uygun çözümlerdir.
İmar ve ruhsat: Ümraniye Belediyesi ile başlayan süreç
İstanbul büyükşehirdir, ama yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Ümraniye’de bu işlemler Ümraniye Belediyesi’nin ilgili birimlerinde yapılır. Yapı ruhsatı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21., yapı kullanma izni ise 30. maddesi çerçevesindedir. Ruhsata tabi yapılar ayrıca 4708 sayılı Kanun uyarınca yapı denetim kuruluşunun denetiminde inşa edilir.
Yoğun dokulu ilçelerde imar durumu belgesi özellikle önemlidir; çünkü yan yana parsellerde farklı plan dönemlerinden kalan farklı kurallar bulunabilir. Bu yüzden komşu binaya bakarak kat sayısı tahmin etmek yanıltıcıdır. Sürecin tamamı için imar durumu nasıl öğrenilir yazımızı okuyabilir, Ümraniye’ye özgü bilgi için Ümraniye imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza göz atabilirsiniz.
Yamaç ve eğim: Ümraniye’de zemin neden ayrıca önemli?
Engebeli arazide inşaat yapmak, düz arsaya göre daha dikkatli mühendislik ister. Yamaçtaki parsellerde şev stabilitesi, yağmur suyunun aşağı mahalleye etkisi ve istinat yapısı, statik projenin parçası haline gelir. Zemin etüdü bu nedenle formalite değil, proje kararının kaynağıdır. Marmara Bölgesi’ndeki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, yapı güvenliğinin ne kadar hayati olduğunu hatırlatır; yeni yapılar Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) uygun tasarlanır.
Detaylı bilgi için zemin etüdü neden önemli yazımıza ve Ümraniye zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamıza bakabilirsiniz.
Eski binalar ve riskli yapı
Yoğun yapılaşmanın yaşandığı ilçelerde bina stokunun bir bölümü, bugünkü yönetmeliklerin öncesine ait olabilir. Bu binalar için karar, riskli yapı tespit raporuna ve maliklerin uzlaşmasına dayanır. 6306 sayılı Kanun kapsamında tespit lisanslı kuruluşlarca yapılır. Güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma seçeneklerini Ümraniye riskli yapı ve güçlendirme sayfamızda karşılaştırıyoruz. Genel değerlendirme için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz faydalıdır.
Sık yapılaşmış ilçede şantiye: görünmeyen zorluklar
Ümraniye gibi yoğun ilçelerde en büyük zorluk çoğu zaman inşaatın kendisi değil, şantiyenin çevresiyle ilişkisidir. Dar sokaklar, bitişik ya da yakın komşu binalar ve sınırlı park alanı, hafriyat kamyonlarının girişini, beton pompasının yerleşimini ve vincin kurulumunu zorlaştırabilir. Bu yüzden keşifte sokak genişliğini, eğimi, komşu bina mesafesini ve malzeme indirme alanını mutlaka kayda alırız.
Komşu bina ilişkisi de ayrı bir konudur. Kazı ve yıkım öncesinde komşu yapıların mevcut durumunun tespiti, iksa çözümü ve iş saatlerinin belirlenmesi gerekir. Bu yaklaşım hem güvenlik hem de hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi için önemlidir.
Karar vermeden önce kısa kontrol listesi
Ümraniye’de bir parsel ya da bina için adım atmadan önce şu soruların yazılı cevabını toplamak, sonraki süreci belirgin biçimde kolaylaştırır:
- Tapu kaydında şerh, ipotek ya da hisse sorunu var mı?
- İmar durumu belgesi güncel mi ve kullanım türü ne?
- Parselde kot farkı varsa zemin etüdü ve istinat çözümü planlandı mı?
- Mevcut binanın ruhsat, iskan ya da kayıt durumu belli mi?
- Komşu binalarla mesafe ve şantiye erişimi keşifte kayda alındı mı?
Çalışma yöntemimiz
İşe keşifle başlarız; parseli ya da binayı yerinde görür, belgeleri inceleriz. Ardından proje ve ruhsat hazırlığı, sözleşme, yapım ve teslim aşamaları gelir. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız; zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Bunlar bir sonuç vaadi değil, yöntemimizin tarifidir.
Ümraniye için buluşmalar randevuyla ve yerinde yapılır. Çevre ilçelerle ilgileniyorsanız Ataşehir, Üsküdar ya da İstanbul Anadolu Yakası sayfalarına bakabilirsiniz.
Bu sayfadaki mevzuat bilgileri genel niteliktedir; şartlar değişebilir, güncel durumu Ümraniye Belediyesi’nden teyit edin. Hukuki konularda avukat ve noter ile netleştirin.
Arsanızı ya da binanızı konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz.