Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını; yüklenicinin ise proje, malzeme, işçilik ve yönetimi ortaya koyduğu bir iş birliği modelidir. Sonunda yapılan binanın daireleri, önceden anlaşılan orana göre paylaşılır. Hem İstanbul’da hem Sivas’ta, eski yapıların yerine modern, depreme dayanıklı ve iyi yalıtılmış binalar yapılmasının en yaygın yolu budur. AlbayrakZ Yapı olarak kat karşılığı projelerde en çok önem verdiğimiz şey, iki tarafın da neye imza attığını en baştan açıkça bilmesidir.
Kat karşılığı modeli kimler için uygun?
Bu model; elinde imarlı arsası olan ama inşaatı finanse etmek istemeyen, mevcut eski binasını yenilemek isteyen ya da miras yoluyla gelen bir arsayı değerlendirmek isteyen mülk sahipleri için uygundur. Tek bir arsa sahibi olabileceği gibi, birden fazla paydaşın ortak kararıyla da ilerlenebilir.
Kat karşılığı her arsa için doğru çözüm olmayabilir. Parselin imar hakkı çok küçükse, yola cephesi yoksa ya da mülkiyet durumu karmaşıksa önce bu konuların netleşmesi gerekir. İlk görüşmede bu nedenle “yapalım” demeden önce “yapılabilir mi?” sorusuna dürüst bir cevap arıyoruz.
İlk adım: imar ve arsa analizi
Kat karşılığı görüşmesinin sağlıklı ilerlemesi için rakamlardan önce arsanın gerçek potansiyeli ortaya konmalıdır. Bu aşamada şunları inceleriz:
- İmar durumu: Emsal (KAKS), taban alanı (TAKS), kat adedi veya bina yüksekliği, çekme mesafeleri, varsa plan notları ve otopark şartları.
- Tapu kaydı: Malik sayısı, hisse durumu, şerhler, ipotek veya haciz gibi kayıtlar.
- Parselin fiziksel durumu: Eğim, zemin hakkındaki ilk izlenimler, komşu binalar ve yıkılacak mevcut yapı.
- Ruhsat merci: Büyükşehirlerde parselin bağlı olduğu ilçe belediyesi; diğer illerde belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse ilgili belediye, dışındaysa il özel idaresi.
Bu bilgilerle yaklaşık toplam inşaat alanını ve olası daire dağılımını çıkarırız. Arsanın imar durumunu nasıl öğreneceğinizi imar durumu rehberimizde anlattık.
Paylaşım modeli ve daire dağılımı
Paylaşım oranı, kat karşılığı sözleşmesinin kalbidir ve her proje için ayrı değerlendirilir. Oranı etkileyen başlıca unsurlar; toplam inşaat alanı, arsanın konumu, yapım maliyeti kalemleri, zemin koşulları, yıkım ve hafriyat ihtiyacı ile ticari alan olup olmadığıdır. Oranı konuşurken yüzdeyle yetinmeyiz; hangi katın, hangi cephenin ve hangi daire numarasının kime ait olacağını da netleştiririz. Aynı oran, farklı daire dağılımlarıyla çok farklı sonuçlar doğurabilir.
Zemin katında dükkân planlanan karma projelerde, ticari birimlerin paylaşımı da ayrı konuşulur. Bu tür projeler hakkında ticari ve karma yapılar sayfamızda bilgi bulabilirsiniz.
Sözleşmede neler açıkça yazılmalı?
Kat karşılığı anlaşmazlıklarının büyük kısmı, sözleşmede boş bırakılan maddelerden doğar. Sözleşmede en azından şu başlıkların yer almasını önemsiyoruz:
- Daire ve dükkânların paylaşımı; kat, cephe ve bağımsız bölüm numarasıyla.
- Mimari projenin esasları ve onaylanacak projenin taraflarca kabulü.
- Kullanılacak malzemelerin nitelikleri (mahal listesi) ve teknik şartname.
- İşe başlama ve teslim süreleri, mevsim koşullarının nasıl değerlendirileceği.
- Tapu devirlerinin hangi inşaat aşamalarına bağlanacağı.
- Kira yardımı yapılıp yapılmayacağı ve süresi.
- Gecikme hâlinde uygulanacak hükümler ve teminatlar.
- Ruhsat, harç, yapı denetim ve abonelik giderlerinin kime ait olduğu.
Kat karşılığı sözleşmesi, arsa paylarının devrini vaat eden hükümler içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu genel bir bilgidir; sözleşmenin metnini mutlaka bir avukat ve noterle birlikte netleştirmenizi öneririz. Ayrıntılı kontrol listesi için kat karşılığı sözleşmesi rehberimize bakabilirsiniz.
Yıkımdan iskâna uygulama süreci
Sözleşme imzalandıktan sonra süreç, bir konut projesinin olağan adımlarıyla ilerler:
- Proje ve ruhsat: Zemin etüdü yapılır; mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır; 4708 sayılı Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşu belirlenerek yapı ruhsatı alınır.
- Yıkım ve hafriyat: Mevcut yapı varsa yıkım izni ve abonelik kapatmaları yapılır, güvenlik önlemleriyle yıkım gerçekleştirilir.
- Kaba inşaat: Temel, betonarme karkas, duvarlar ve çatı yapılır. Taşıyıcı sistem, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne ve onaylı statik projeye birebir uygun uygulanır.
- İnce işler: Sözleşmedeki mahal listesine göre yalıtım, sıva, tesisat, doğrama ve kaplamalar yapılır.
- İskân ve tapu: Yapı kullanma izni alınır, kat mülkiyetine geçiş ve tapu işlemleri tamamlanır.
Depreme dayanıklılık konusunu bu yazımızda ayrıca ele aldık.
Arsa sahibi olarak neleri hazırlamalısınız?
Görüşmeyi hızlandıran ve gerçekçi bir değerlendirme yapmamızı sağlayan belgeler şunlardır:
- Güncel tapu kaydı ve varsa hisse dağılımı; paydaşların iletişim bilgileri,
- İlgili idareden alınmış imar durumu belgesi veya en azından ada ve parsel numarası,
- Mevcut bina varsa onaylı projesi, ruhsatı ve iskân bilgisi,
- Riskli yapı tespiti yapıldıysa rapor ve ilgili yazışmalar,
- Arsa üzerinde ipotek, şerh veya kira sözleşmesi gibi kayıtlar varsa bunların bilgisi.
Birden fazla paydaş varsa kararların kim adına ve nasıl alınacağını en başta konuşmak, ileride sürecin tek bir itirazla durmasını önler. Paydaşların tamamının aynı bilgiye aynı anda ulaşması için ön görüşmeyi mümkünse ortak yapmayı öneriyoruz.
Süreç boyunca şeffaflık
Arsa sahibi için kat karşılığı, uzun süre boyunca mülkünü bir başkasına emanet etmek demektir. Bu güveni ancak düzenli ve belgeli bilgilendirme korur. Kritik aşamalarda, özellikle temel ve kat betonları öncesinde fotoğraflı kayıt tutar; yapı sahiplerine iş programındaki ilerlemeyi düzenli olarak aktarırız. Yapı denetim kuruluşunun raporları ve beton numune sonuçları da sürecin şeffaf parçasıdır. Sözleşme dışı bir değişiklik gündeme geldiğinde, ister arsa sahibinden ister sahadaki bir zorunluluktan kaynaklansın, bunu uygulamadan önce yazılı olarak konuşur ve etkisini netleştiririz.
Teklif ve ön görüşme
Arsanızın kat karşılığı değerlendirilmeye uygun olup olmadığını konuşmak için tapu bilgisi ve varsa imar durumu belgesiyle bize ulaşabilirsiniz. 0533 659 21 71 numarasından arayabilir, aynı numaradan WhatsApp ile yazabilir ya da iletişim sayfamızdaki formu doldurabilirsiniz. İstanbul’da ve Sivas’ın tüm ilçelerinde çalışıyoruz; kendi arsanıza kendiniz yaptırmak istiyorsanız konut ve apartman projeleri sayfamıza da göz atın.
