Kadıköy’de kat karşılığı müteahhit arayan bir bina sahibi, aslında iki ayrı soruyu çözmeye çalışır: apartmanı yenilemenin teknik yolu nedir ve bunun için hangi sözleşme ve hangi uzlaşma gerekir? Bu sayfa, Kadıköy’ün eski apartman stokunda kat karşılığı yenileme yapmak isteyen arsa ve daire sahipleri için hazırlandı. Konunun genel hukuki çerçevesi kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda, hizmetin genel tanımı ise kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda var. Burada yalnızca Kadıköy’de sık karşılaşılan durumlara odaklanıyoruz.
Kadıköy’de kat karşılığı neden bu kadar sık gündeme gelir?
İlçede, uzun yıllar önce yapılmış çok sayıda apartman ve bitişik nizam bina bulunuyor. Bu yapıların birçoğunda tesisat, cephe ve asansör gibi kalemler yorulmuş durumda; yeni deprem yönetmeliğine göre tasarlanmış değiller. Malikler açısından bu, yıllarca bakım masrafı yapmakla yeni yapıya geçmek arasında bir tercih doğurur. Kat karşılığı, yeni yapının maliyetini arsa payının bir kısmıyla karşılayarak yenileme yapmanın bilinen yoludur.
Sözleşmeden önce netleştirilmesi gereken kalemler
Kadıköy’de bir kat karşılığı görüşmesine oturmadan önce şu başlıkları yazılı hale getirmenizi öneririz:
- Arsa payı üzerinden paylaşım biçimi (hangi daireler kimin olacak).
- Yeni binadaki daire tipleri, brüt ve net alan tanımları.
- Teslim takvimi ve gecikmede uygulanacak hüküm.
- Yapım sırasında geçici konut veya kira konusunda kim ne yapacak.
- Ortak alan, otopark ve çevre düzeni kapsamı.
- Malzeme ve donanım listesi (ekli teknik şartname).
- İskan alınmasının sorumluluğu ve tapu devir zamanı.
Bunların hepsi sonradan değil, sözleşme metnine ekli şartnamede açık olmalıdır. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; bu genel bilgidir, avukat ya da noterle netleştirin.
Kat malikleri uzlaşması nasıl yürür?
Bir apartmanda kat karşılığı süreci çoğu zaman teknik zorluktan çok insan ilişkisiyle uğraşmak demektir. Bazı malikler hemen kabul eder, bazıları yıllardır oturduğu evden çıkmak istemez, bazıları yurt dışında ya da başka şehirdedir. Süreç genelde şu sırayla ilerler:
- Apartman yönetimi veya bir maliki koordinasyonu üstlenir.
- Bina yaşı, ortak sorunlar ve risk hakkında bilgilendirici bir toplantı yapılır.
- Randevulu yerinde keşif ve ön teklif hazırlanır.
- Maliklerin talepleri tek listede toplanır; herkese aynı taslak gider.
- Uzlaşılan taslak noterde sözleşmeye dönüşür.
Uzlaşma zorlaşırsa binanın riskli yapı statüsü ve 6306 sayılı Kanun devreye girebilir; bu konuyu Kadıköy kentsel dönüşüm sayfamız ele alıyor. Yasal çoğunluk oranlarını burada yazmıyoruz; güncel oranları ilgili idareden ve avukattan öğrenin.
Dar sokak ve komşu bina gerçeği
Kadıköy’deki kat karşılığı işlerinin şantiye tarafı özenle planlanır. Yıkım öncesi komşu binaların mevcut durumu fotoğraflanır; yıkım yöntemi (mekanik, kontrollü) sokağın genişliğine ve komşu duvara mesafeye göre seçilir. Hafriyat kamyonlarının giriş çıkış saatleri, beton pompası için sokağın kapanacağı saatler belediye ve muhtarlıkla önceden konuşulur.
Bu lojistik plan, teslim takvimini gerçekçi kılar. Sözleşmede yazan bir bitiş tarihi ancak sokağa sığabilen bir iş programıyla anlam taşır.
Kadıköy’de sık sorulan üç senaryo
Aşağıdaki durumlar, ilçede kat karşılık görüşmelerinde tekrar tekrar karşımıza çıkan örneklerdir. Kendi binanızla birebir eşleşmeyebilir; yalnızca düşünme çerçevesi sunar.
Senaryo 1: Yedi daireli, aynı ailenin yakınlarından oluşan apartman. Malikler tanıdıktır; asıl konu dairelerin yeni binadaki kat ve cephe dağılımıdır. Burada kura ya da tercih sırası sözleşmeye yazılırsa sonradan tartışma çıkmaz.
Senaryo 2: Malikleri kiracılardan oluşan bina. Bazı malikler dışarıda oturur, daireler kiracıdadır. Kiracının tahliye süreci ve bildirim şartları hukuki danışmanlıkla ele alınmalıdır; bu sürecin takvimi yıkım tarihine yansır.
Senaryo 3: Ticari zemin katlı apartman. Zemin kattaki dükkân sahibinin, yapım sırasındaki iş kaybı ve yeni binada dükkânın alanı konusunda beklentisi diğer maliklerden farklıdır. Bu beklenti sözleşmede ayrı madde olarak yer almalıdır.
Sözleşme sonrası: yapım sürecinde bilgilendirme
Sözleşme imzalandığında iş bitmez; yapım sırasında maliklerin düzenli bilgilendirilmesi, güveni ayakta tutar. Aylık ya da aşama bazlı ilerleme raporu, bekleyen kararlar (renk, kaplama, ek talepler) ve varsa takvim değişiklikleri yazılı olarak paylaşılmalıdır. Ek talepler (örneğin ilave mutfak elemanı ya da farklı zemin kaplaması) sözleşmeye ek protokolle kayıt altına alınır.
Kat karşılık ve iskan
Yapı bitince iskan (yapı kullanma izni) alınmadan tapunun kat mülkiyetine geçmesi ve dairelerin yasal olarak kullanılması mümkün değildir. Yeni binanın Enerji Kimlik Belgesi, yangın ve asansör uygunluğu gibi kalemleri de iskan dosyasının parçasıdır. Ayrıntı için iskan rehberimize bakabilirsiniz.
İlgili Kadıköy sayfaları
Kat karşılıkla yakından ilişkili başka konular: Kadıköy imar durumu ve yapı ruhsatı ve Kadıköy müteahhit seçimi ve inşaat süreci. İlçenin genel tablosu için Kadıköy bölge sayfamıza bakabilirsiniz.
Konuşmaya başlamak için
Apartmanınızın veya arsanızın durumunu yerinde görmek için randevu alabilirsiniz; görüşmeleri sizin belirleyeceğiniz yerde yapıyoruz. Tapu bilgisi ve yapı yaşını hazırlamanız yeterli. 0533 659 21 71 numarasından ya da iletişim sayfasından bize ulaşın. Mevzuat ve yargı uygulamaları değişebilir; güncel durumu avukat, noter ve ilgili idare ile teyit edin.