İskân (Yapı Kullanma İzni) Nasıl Alınır?

Yapı kullanma izni, halk arasında bilinen adıyla iskân, bir yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını ve kullanılabilir olduğunu gösteren resmî izindir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi, yapının tamamlanmasından sonra kullanma izni alınmasını öngörür. İskân, çoğu zaman “sonra hallederiz” denilerek ertelenir; oysa iskânı olmayan bir yapı, sahibine yıllarca sorun çıkarabilir. Bu rehberde iskânın ne olduğunu, neden önemli olduğunu ve nasıl alındığını anlattık.

İskân neden bu kadar önemli?

Yapı kullanma izninin pratik sonuçları, çoğu kişinin tahmin ettiğinden daha geniştir:

• Kalıcı abonelikler: Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kalıcı olarak yapılabilmesi genellikle iskâna bağlıdır; inşaat süresince kullanılan şantiye abonelikleri geçicidir.
• Kat mülkiyetine geçiş: Apartmanlarda kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izni gerekir.
• Satış ve kredi: İskânı olmayan bir dairenin satışı zorlaşır; konut kredisi kullanımında da iskân aranabilir.
• Hukuki güvence: İskân, yapının ruhsatına uygun yapıldığının resmî kaydıdır.
• Sigorta ve işlemler: Bazı sigorta ve idari işlemlerde yapının yasal durumu sorgulanır.

Kat karşılığı projelerde ise iskânın alınması, arsa sahiplerinin tapularını kat mülkiyetiyle alabilmesi açısından sözleşmenin en önemli aşamalarından biridir. Bu nedenle kat karşılığı sözleşmelerinde tapu devirlerinin bir kısmı çoğu zaman iskâna bağlanır. Ayrıntılar: kat karşılığı sözleşmesi.

İskân için ön koşullar

Yapı kullanma izni alınabilmesi için yapının:

1. Yapı ruhsatına ve onaylı projelere uygun olarak tamamlanmış olması,
2. Fen ve sağlık kurallarına uygun olması,
3. Yapı denetim kuruluşu tarafından denetlenmiş ve gerekli raporların düzenlenmiş olması,
4. Gerekli kurum görüşlerinin alınmış olması gerekir.

En sık karşılaşılan sorun, projeye aykırı uygulamalardır: projede olmayan bir kat, kapatılmış bir balkon, değiştirilmiş bir cephe, eklenmiş bir çatı katı ya da projeden farklı bir otopark düzeni. Bu tür farklılıklar iskân başvurusunda tespit edilir ve izni engelleyebilir. Bu nedenle inşaat sırasında proje dışına çıkılması gerekiyorsa, uygulamadan önce proje değişikliği onaylatılmalıdır.

Gerekli belgeler

İskân dosyasında istenen belgeler idareye ve yapının niteliğine göre değişebilir. Genel olarak şu başlıklar yer alır:

• Başvuru dilekçesi ve yapı ruhsatı bilgileri,
• Yapı denetim kuruluşunun iş bitirme ve ilgili raporları,
• Şantiye şefi ve proje müelliflerinin beyanları,
• Enerji kimlik belgesi (EKB),
• İlgili kurumlardan alınan uygunluk yazıları (örneğin sığınak, otopark, yangın ile ilgili belgeler, yapının niteliğine göre),
• Harç ve ücretlerin ödendiğine dair belgeler,
• Yapının fotoğrafları ve gerekli durumlarda tespit tutanakları.

Güncel belge listesini başvuru yapacağınız idareden almanızı öneririz.

Enerji kimlik belgesi

Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği kapsamında yeni binalar için enerji kimlik belgesi düzenlenir ve iskân dosyasının parçasıdır. Belge; binanın ısıtma, soğutma, sıcak su ve aydınlatma için enerji ihtiyacını ve sera gazı salımını değerlendirerek bir sınıf verir. Binanın enerji sınıfını en çok etkileyen kalemler ısı yalıtımı, pencereler ve ısıtma sistemidir; soğuk iklim bölgelerinde bu kalemlerin etkisi daha da büyüktür. TS 825’e uygun yalıtım ve doğru uygulama, iyi bir enerji sınıfının temelidir. Ayrıntılar: mantolama ve ısı yalıtımı.

Başvuru süreci adım adım

1. Yapının tamamlanması: Ruhsat ve projelere uygun olarak tüm işler bitirilir.
2. Yapı denetim raporları: Yapı denetim kuruluşu gerekli raporları düzenler.
3. Belgelerin toplanması: EKB ve gerekli kurum yazıları alınır.
4. Başvuru: Dosya, ruhsatı veren idareye sunulur.
5. İnceleme ve yerinde kontrol: İdare dosyayı inceler ve yapıyı yerinde kontrol edebilir.
6. Harçlar ve düzenleme: İlgili harçlar ödenir, yapı kullanma izin belgesi düzenlenir.

Başvuru, ruhsatı veren idareye yapılır: büyükşehirlerde ilçe belediyesine; diğer illerde parsel belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse belediyeye, dışındaysa il özel idaresine. Ruhsat sürecinin başlangıcını yapı ruhsatı rehberimizde anlattık.

İskânı hızlandırmanın yolları

• Dosyayı erken hazırlayın: EKB ve kurum yazıları için yapının bitmesini beklemeyin; ince işler sürerken hazırlığa başlayın.
• Projeye uygun uygulama: İskân sürecindeki en büyük gecikme nedeni projeye aykırılıktır. Değişiklikleri baştan onaylatın.
• Abonelik ve altyapı: Kalıcı aboneliklere geçiş için gerekli teknik hazırlıkları önceden tamamlayın.
• Eksik listesi: Ortak alanlar, otopark, çevre düzenlemesi gibi iskânı etkileyebilecek eksikleri tespit edip giderin.

İskânı engelleyen tipik aykırılıklar

İskân başvurusunda en sık karşılaşılan sorunlar, inşaat sırasında “küçük bir değişiklik” olarak görülüp projeye işlenmeyen uygulamalardır. Sahada karşılaştığımız tipik örnekler şunlardır:

• Balkon kapatma: Projede açık balkon olarak gösterilen alanın camla veya duvarla kapatılması, emsal hesabını değiştirebilir.
• Çatı arası kullanımı: Projede çatı arası olarak geçen alanın yaşam alanına dönüştürülmesi ve buraya pencere, merdiven eklenmesi.
• Bodrum kullanımı: Otopark, sığınak veya depo olarak projelendirilen bodrumun farklı amaçla bölünmesi.
• Cephe değişiklikleri: Pencere yerlerinin, boyutlarının veya cephe malzemesinin projeden farklı uygulanması.
• Ortak alan eksikleri: Projede gösterilen otopark, sığınak, çevre düzenlemesi veya engelli erişimi gibi unsurların tamamlanmaması.
• Bağımsız bölüm sayısı: Projede tek daire olarak gösterilen alanın iki daireye bölünmesi.

Bu tür aykırılıkları sonradan düzeltmek, çoğu zaman hem masraflı hem de zaman alıcıdır. Kat karşılığı projelerde ise bu durum, arsa sahiplerinin tapularını almasını geciktirir ve taraflar arasında yeni bir anlaşmazlık konusu doğurur. Bu nedenle iskân sürecini, inşaatın ilk gününden itibaren gözetmek gerekir: şantiyede yapılan her değişikliğin önce projeye işlenip işlenmeyeceği sorulmalıdır.

İskân ile tapu ve kat mülkiyeti ilişkisi

Apartman projelerinde inşaat başlamadan önce genellikle kat irtifakı kurulur. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir binada her bağımsız bölümün arsa payını ve ileride kime ait olacağını gösterir. Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyeti tapusu, bağımsız bölümün tam anlamıyla bağımsız bir mülk olarak tescil edildiğini gösterir. Bu nedenle iskân, yalnızca bir idari izin değil, mülkiyetin son hâlini almasının da ön koşuludur.

Kısmi iskân

Birden fazla bağımsız bölümden oluşan veya etaplar hâlinde yapılan projelerde, mevzuatın öngördüğü koşullar sağlandığında bazı bölümler için kısmi yapı kullanma izni alınması mümkün olabilir. Bu imkânın koşulları ve uygulaması idareye göre değişebileceğinden, planlama aşamasında ilgili idareden bilgi alınmalıdır.

Eski ve iskânsız yapılar

İskânı olmayan eski bir binanız varsa, ilk yapılması gereken yapının ruhsatının olup olmadığını ve ruhsatına uygun olup olmadığını tespit etmektir. Ruhsatına uygun bir yapı için sonradan iskân başvurusu yapılabilir; projeye aykırı bölümler varsa, bunların mevzuata uygun hâle getirilip getirilemeyeceği değerlendirilir. Her yapının durumu farklı olduğundan, ilgili idareden ve bir uzmandan bilgi almak gerekir. Eski yapı kapsamlı bir yenileme gerektiriyorsa güçlendirme mi, yeniden yapım mı yazımız da yol gösterici olabilir.

Mevzuat ve idari uygulamalar değişebilir; bu yazı genel bilgi amaçlıdır, güncel durumu ilgili idareden teyit edin. AlbayrakZ Yapı olarak üstlendiğimiz projelerde iskân sürecini de koordine ediyoruz. Ayrıntılar için konut ve apartman projeleri sayfamıza bakabilir, 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfamızdaki formu doldurabilirsiniz.