Eski Bina: Güçlendirme mi, Yeniden Yapım mı?

Eski bir binada oturan pek çok aile aynı soruyu soruyor: “Binamız depreme dayanır mı? Güçlendirmek mi gerekir, yoksa yıkıp yeniden mi yapmalıyız?” Bu sorunun tek ve herkese uyan bir cevabı yoktur. Ancak doğru kararı vermek için izlenmesi gereken bir yol vardır. Bu rehberde bu yolu adım adım anlattık.

İlk adım: binanın gerçek durumunu bilmek

Güçlendirme ya da yeniden yapım kararından önce, binanın taşıyıcı sisteminin gerçek durumunun bilinmesi gerekir. Dışarıdan bakarak, yaşına ya da görünüşüne göre bir binanın güvenli olup olmadığına karar vermek mümkün değildir. Aynı yıllarda yapılmış iki bina, beton kalitesi, donatı detayları ve uygulama özenine göre çok farklı durumda olabilir.

Bazı belirtiler ise ciddi uyarı işaretidir:

• Kolon ve kirişlerde dökülen beton, görünen ve paslanmış donatı,
• Taşıyıcı elemanlarda veya duvarlarda eğik ya da X biçiminde çatlaklar,
• Zemin katta sonradan kaldırılmış duvarlar, kesilmiş kolonlar,
• Binada belirgin eğilme, kapı ve pencerelerde sıkışma,
• Bodrumda sürekli nem ve su, temelde oturma belirtileri,
• Elle ufalanan, kumlu ve zayıf görünen beton.

Bu belirtilerden biri varsa, uzman değerlendirmesi ertelenmemelidir.

Riskli yapı tespiti ve performans değerlendirmesi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır. Tespit sürecinde binanın rölevesi çıkarılır, betondan karot numuneleri alınır, donatı tespiti yapılır ve binanın deprem performansı hesaplanır. Sonuçta bina “riskli” veya “riskli değil” olarak raporlanır.

Riskli yapı tespiti, dönüşüm sürecinin resmî başlangıcıdır. Bina riskli bulunursa, 6306 sayılı Kanun’un öngördüğü süreç işler; kat maliklerinin karar alma çoğunluğu ve bazı destekler bu kanuna göre belirlenir.

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ayrıca mevcut binaların deprem performansının değerlendirilmesi ve güçlendirme tasarımı için kurallar içerir. Güçlendirme düşünülüyorsa, binanın bu kurallara göre ayrıntılı değerlendirilmesi ve güçlendirme projesinin buna dayanması gerekir.

Güçlendirme: ne zaman mantıklı?

Güçlendirme, mevcut taşıyıcı sisteme yeni elemanlar ekleyerek veya mevcut elemanları takviye ederek binanın deprem performansını artırmaktır. Başlıca yöntemler şunlardır:

• Betonarme perde duvar eklenmesi: Binanın yatay yük taşıma kapasitesini ve rijitliğini artırır.
• Kolon mantolama: Mevcut kolonların etrafına yeni donatı ve beton eklenerek kesitin büyütülmesi.
• Lifli polimer sargı: Kolon ve kirişlerin özel lifli malzemelerle sarılarak dayanımının artırılması.
• Temel güçlendirme: Eklenen elemanların yükünü taşıyacak şekilde temelin takviye edilmesi.

Güçlendirme şu durumlarda mantıklı bir seçenek olabilir:

1. Beton kalitesi çok düşük değilse ve donatı ciddi şekilde paslanmamışsa,
2. Binanın genel taşıyıcı sistemi düzenliyse,
3. Güçlendirme maliyeti yeniden yapıma göre belirgin şekilde düşükse,
4. Binanın imar hakkı mevcut hâlinden fazla değilse ya da yeniden yapım imar açısından dezavantajlıysa,
5. Kat malikleri binayı boşaltıp uzun süre dışarıda kalmak istemiyorsa.

Güçlendirmenin sınırları da vardır. Beton dayanımı çok düşük, donatısı yetersiz veya ağır hasarlı binalarda güçlendirme teknik ya da ekonomik olarak uygun olmayabilir. Ayrıca güçlendirme, binanın ısı yalıtımını, tesisatını, planını veya otopark sorununu çözmez.

Yeniden yapım: ne zaman daha doğru?

Yeniden yapım, mevcut binanın yıkılıp yerine güncel yönetmeliklere göre yeni bir bina yapılmasıdır. Şu durumlarda daha doğru bir seçenek olabilir:

• Beton kalitesi çok düşük ve donatı ciddi şekilde paslanmışsa,
• Güçlendirme maliyeti yeniden yapıma yaklaşıyorsa,
• Bina ekonomik ömrünü tamamlamışsa: tesisat, yalıtım, çatı ve ince işler de yenilenmeyi gerektiriyorsa,
• İmar hakkı, yeni binada daha fazla veya daha iyi bağımsız bölüm yapılmasına izin veriyorsa,
• Kat malikleri modern plan, otopark, asansör ve enerji verimliliği istiyorsa.

Yeniden yapımın en büyük avantajı, binanın zemin etüdünden başlayarak Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne ve TS 825’e tam uygun, bugünün standartlarında yapılmasıdır. Dezavantajı ise sürenin uzunluğu ve maliklerin bu süre boyunca başka yerde oturmak zorunda kalmasıdır.

Yeniden yapımda arsa sahipleri, finansmanı kendileri üstlenmek yerine kat karşılığı inşaat modelini de değerlendirebilir. Bu modelde dikkat edilmesi gerekenleri kat karşılığı sözleşmesi yazımızda anlattık.

Karar tablosu: hangi soruları sormalı?

Kararı verirken şu soruları birlikte değerlendirin:

• Güvenlik: Güçlendirme, binayı hedeflenen performans seviyesine çıkarabiliyor mu?
• Maliyet: Güçlendirmenin toplam maliyeti, yeniden yapımla kıyaslandığında nerede duruyor? Güçlendirmeye ek olarak yalıtım, tesisat ve iç yenileme de gerekiyorsa bunlar da hesaba katılmalı.
• Süre: Maliklerin evden ayrı kalacağı süre her iki seçenekte ne kadar?
• İmar hakkı: Mevcut imar koşulları, yeni binada daha fazla veya daha az alan sağlıyor mu?
• Kalan ömür: Güçlendirilmiş bina kaç yıl daha kullanılabilir, ne tür bakım gerektirir?
• Maliklerin tercihi: Kat maliklerinin ortak kararı ve beklentileri neler?

Kat malikleriyle karar süreci

Apartmanlarda güçlendirme ya da yeniden yapım kararı tek bir malikin değil, tüm kat maliklerinin ortak kararıdır. Bu süreçte en sık karşılaşılan zorluk teknik değil, insanidir: farklı yaşlarda, farklı ekonomik durumlarda ve farklı beklentilerde olan malikler aynı kararda buluşmak zorundadır. Süreci kolaylaştıran adımlar şunlardır:

1. Ortak bilgi: Tüm maliklerin aynı teknik rapora ve aynı bilgilere aynı anda ulaşması.
2. Seçeneklerin şeffaf karşılaştırılması: Güçlendirme ve yeniden yapım seçeneklerinin maliyet, süre, sonuç ve risk açısından yan yana konulması.
3. Özel durumların dikkate alınması: Yaşlı, engelli veya taşınması zor maliklerin ihtiyaçlarının konuşulması; kira yardımı veya geçici konut gibi çözümlerin değerlendirilmesi.
4. Hukuki çerçevenin netleştirilmesi: Riskli yapı tespiti yapıldıysa 6306 sayılı Kanun’un karar alma kuralları, yapılmadıysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kuralları geçerlidir. Bu konuda bir avukattan bilgi almak faydalıdır.
5. Yazılı karar: Alınan kararların toplantı tutanağıyla kayıt altına alınması.

Karar ne olursa olsun, ertelemenin de bir karar olduğunu unutmamak gerekir. Deprem riski taşıyan bir binada “sonra bakarız” yaklaşımı, en pahalı seçenek olabilir.

Yığma ve köy evleri

Kırsal yerleşimlerdeki taş ve kerpiç yığma evler için soru biraz farklıdır. Bu evlerde duvarlar taşıyıcıdır ve deprem davranışlarını belirleyen başlıca etkenler; duvar malzemesinin ve harcın kalitesi, duvarların birbirine bağlanması, hatıl ve bağ kirişlerinin varlığı ve çatının ağırlığıdır.

Bazı yığma evlerde şu iyileştirmeler yapılabilir:

1. Ağır toprak damın kaldırılıp hafif ve yalıtımlı bir çatıyla değiştirilmesi,
2. Duvarların üst seviyesinde betonarme hatıl yapılması,
3. Duvarlarda açılmış aşırı büyük boşlukların küçültülmesi,
4. Çatlak ve ayrışmış duvarların uygun yöntemlerle onarılması.

Ancak duvarları ciddi şekilde hasarlı, nemle zayıflamış veya çok zayıf harçla örülmüş evlerde yeniden yapım çoğu zaman hem daha güvenli hem de daha ekonomiktir. Ayrıntılar: köyde ev yapmak, depreme dayanıklı yapı.

Yapılmaması gerekenler

• Taşıyıcı sistem sorunu olan bir binaya büyük iç mekân yatırımı yapıp güvenlik sorununu ertelemek,
• Güçlendirme projesi olmadan “usta tecrübesiyle” kolon kaplamak,
• Riskli yapı tespitinden korkarak değerlendirmeyi ertelemek,
• Kat maliklerinden birini karar sürecinin dışında bırakmak.

Mevzuat değişebilir; bu yazı genel bilgi amaçlıdır. Güncel süreç ve destekler hakkında ilgili idareden bilgi alın. Eski binanız için yeniden yapım veya kapsamlı yenileme seçeneklerini konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfamızdaki formu doldurabilirsiniz. İlgili hizmetlerimiz: tadilat ve renovasyon, konut ve apartman projeleri.