Köyde Ev Yapmak: İzinler ve Dikkat Edilecekler

Pek çok aile için köy, yalnızca bir yer değil, bir aidiyet bağıdır. Gurbetten dönmek, emeklilikte baba ocağına yerleşmek ya da yazları çocuklarla köyde vakit geçirmek için köyde ev yapmak isteyenlerin sayısı az değildir. Ancak köyde ev yapmak, kent merkezinde bir parselde ev yapmaktan farklı kurallara ve koşullara tabidir. Bu rehberde köyde ev yapmak isteyenlerin bilmesi gereken izin sürecini ve pratik konuları, Sivas örneğiyle anlattık.

Önemli not: Köy yapılarına ilişkin mevzuat ve uygulama zaman içinde değişebilir. Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; parselinize özel güncel durumu mutlaka ilgili il özel idaresinden teyit edin.

Yetkili idare: il özel idaresi

Büyükşehir olmayan illerde, örneğin Sivas’ta, il özel idaresi bu görevi sürdürür. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köylerde imar ve yapı işlerinde yetkili idare Sivas İl Özel İdaresi’dir. Bazı köyler ise belediyelerin mücavir alan sınırları içinde kalabilir; bu durumda ilgili belediye yetkilidir. Parselinizin hangi idarenin yetki alanında olduğunu öğrenmek, sürecin ilk adımıdır. Suşehri, Koyulhisar, Gölova veya Zara gibi ilçelerde köy parselleri çoğunlukla İl Özel İdaresi’nin, ilçe merkezine bitişik mahalleler ise belediyenin yetki alanındadır; sınırın tam olarak nereden geçtiğini ada ve parsel numarasıyla sormak en güvenli yoldur.

Köy yerleşik alanı ve 3194 sayılı Kanun m.27

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesi, belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki köylerin köy yerleşik alanlarında yapılacak bazı yapılar için ayrı bir düzen öngörür. Bu kapsamda belirli konut ve tarımsal amaçlı yapılar için yapı ruhsatı aranmayabilir. Ancak bu, “hiçbir kural yok” anlamına gelmez:

• Yapıların fen ve sağlık kurallarına uygun olması gerekir.
• İlgili idarenin bilgisi alınmalı, gerekli belgeler ve projeler sunulmalıdır.
• Uygulama ve istenen belgeler, yönetmelikler ve idari uygulamalarla belirlenir ve zaman içinde değişebilir.

Kısacası, köy yerleşik alanında ev yapmak daha basit bir süreç olabilir; ama bu sürecin nasıl işlediğini projeye başlamadan önce İl Özel İdaresi’nden öğrenmek gerekir.

Köy yerleşik alanı dışında

Parseliniz köy yerleşik alanı dışındaysa, farklı kurallar geçerlidir. Bu alanlarda yapılaşma, plan durumu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde değerlendirilir ve genellikle ruhsat gerekir. Ayrıca parsel tarım arazisi niteliğindeyse, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu çerçevesinde tarım dışı kullanım için ayrı izin ve koşullar söz konusudur. Her tarlada konut yapılamayabilir.

İlk adım: parselin durumunu öğrenmek

Köyde ev yapmaya karar verdiğinizde, şu soruların cevabını öğrenerek başlayın:

1. Parsel belediye ve mücavir alan sınırları içinde mi, dışında mı?
2. Parsel köy yerleşik alanı içinde mi?
3. Tapu kaydında parselin niteliği nedir: arsa, tarla, bağ, bahçe?
4. Hisseli bir parsel mi, diğer paydaşların muvafakati gerekiyor mu?
5. Parselde taşkın, heyelan veya başka bir afet riski ya da kısıt var mı?
6. Yol, elektrik, su ve atık su bağlantısı nasıl sağlanacak?

Bu bilgiler için tapu kaydıyla birlikte İl Özel İdaresi’ne başvurabilirsiniz. İmar durumunun genel mantığını imar durumu rehberimizde anlattık.

Ruhsat aranmasa bile deprem güvenliği şart

Köy evleri, Türkiye’de geçmiş depremlerde en çok hasar gören ve en çok can kaybına yol açan yapılar arasında yer almıştır. Bunun başlıca nedeni, mühendislik hizmeti almadan, “usta ne derse” anlayışıyla yapılan yığma yapılar ve ağır toprak damlardır. Kuzey Anadolu Fay Zonu’nun geçtiği Kelkit Vadisi hattındaki köylerde bu risk daha da belirgindir.

Bu nedenle, izin süreci ne olursa olsun, köyde yapılacak bir evde şunlardan vazgeçmemek gerekir:

• Zemin hakkında bilgi edinmek, mümkünse zemin etüdü yaptırmak,
• Taşıyıcı sistemi Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne uygun bir statik projeye dayandırmak,
• Donatı ve beton kalitesine şantiyede dikkat etmek,
• Ağır çatılardan kaçınmak, hafif ve yalıtımlı çatı sistemleri kullanmak.

Ayrıntılar: deprem yönetmeliği, depreme dayanıklı yapı.

Pratik konular: ulaşım, su, atık su, ısınma

Köyde ev yapmanın izin kadar önemli bir yanı da pratik altyapıdır:

• Ulaşım: Köy yolunun genişliği, eğimi ve kış koşulları, beton mikseri ve malzeme araçlarının ulaşımını belirler. Hazır beton santraline uzaklık, döküm planlamasını etkiler.
• Su: Şebeke suyu var mı, basıncı yeterli mi? Gerekirse depo ve hidrofor planlanmalıdır. Dış hatlar don derinliğinin altından geçirilmelidir.
• Atık su: Kanalizasyon bağlantısı yoksa, ilgili idarenin kurallarına uygun bir çözüm planlanmalıdır.
• Elektrik: Bağlantı noktası ve kapasite; ileride eklenebilecek ısı pompası veya güneş paneli gibi sistemler için yedek kapasite.
• Isınma: Doğal gaz yoksa soba, katı yakıtlı kazan veya ısı pompası gibi seçenekler; baca, kazan yeri ve yakıt deposunun baştan planlanması.

Köy evinde tasarım: sade, sıcak, sağlam

Köyde iyi bir ev için tasarım ilkeleri şunlardır:

1. Kompakt plan: Isıtılacak hacmi gereksiz büyütmeyen, sade bir plan.
2. Güneye açılan yaşam alanları: Kış güneşinden yararlanmak için.
3. Rüzgârlık veya kapalı giriş: Kapı açıldığında soğuğun doğrudan içeri girmesini önlemek için.
4. Kar yüküne göre çatı: Hesaplı taşıyıcı sistem ve kesintisiz su yalıtımı. Ayrıntılar: kar yüküne dayanıklı çatı.
5. Kesintisiz yalıtım: Dış duvar, çatı ve zeminde. Ayrıntılar: mantolama ve ısı yalıtımı.
6. Yazlık kullanım için önlemler: Kışın boş kalacaksa boşaltılabilen tesisat ve nem kontrolü.

Eski köy evini yenilemek

Köyde yeni bir ev yapmak yerine mevcut eski evi yenilemek de bir seçenektir. Taşıyıcı duvarları ve temeli sağlam bir evde çatı yenileme, pencere değişimi, tesisat ve iç mekân düzenlemesiyle ev uzun yıllar daha kullanılabilir. Duvarlarında ciddi çatlak, ayrışma veya nem hasarı olan evlerde ise deprem güvenliği açısından yeniden yapım daha doğru olabilir. Bu kararın nasıl verileceğini güçlendirme mi, yeniden yapım mı yazımızda anlattık.

Uzaktan yaptırılan köy evleri

Köyde ev yaptıranların önemli bir kısmı başka şehirlerde veya yurt dışında yaşar. Bu durumda güvenilir bir yükleniciyle çalışmak her şeyden önemlidir. Sözleşme ve mahal listesiyle kapsamı netleştirmek, kritik aşamalarda fotoğraflı bilgi almak ve kararları yazılı olarak iletmek, uzaktan takibi mümkün kılar. Ayrıntılar: anahtar teslim ev kapsamı.

Kontrol listesi ve son hatırlatma

• Parselin yetkili idaresi ve köy yerleşik alanı durumu öğrenildi mi?
• Tapu niteliği ve hisse durumu kontrol edildi mi?
• İl Özel İdaresi’nden güncel izin süreci ve istenen belgeler öğrenildi mi?
• Zemin hakkında bilgi edinildi mi, taşıyıcı sistem yönetmeliğe uygun mu?
• Ulaşım, su, atık su, elektrik ve ısınma planlandı mı?
• İş programı kısa inşaat sezonuna göre kuruldu mu?
• Komşu parsellerle sınır, yol ve su hakları gibi konular açıkça netleştirildi mi?

AlbayrakZ Yapı olarak Sivas’ın köylerinde müstakil ev ve köy evi yenileme işleri yapıyoruz. Ayrıntılar için anahtar teslim ev ve tadilat ve renovasyon sayfalarımıza bakabilir, 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfamızdaki formu doldurabilirsiniz.