Kadıköy’de inşaat firması arayan kişi çoğu zaman aynı soruyla başlar: elimdeki eski apartman ya da arsa ile ne yapabilirim, kim, hangi sırayla ve hangi sözleşmeyle yapar? Bu sayfa, Kadıköy’de kat karşılığı müteahhit, kentsel dönüşüm, tadilat veya yeni konut yaptırmak isteyenler için ilçenin yapı dokusuna göre hazırlanmış bir yol haritasıdır. İşler randevuyla yerinde keşifle başlıyor ve ilk görüşmede size sunacağımız şey bir fiyat değil, parselinizin ve binanızın gerçek durumunu gösteren bir değerlendirmedir.
Kadıköy’ün yapı dokusu neden özel bir yaklaşım ister?
Kadıköy, Anadolu Yakası’nın Marmara kıyısındaki en yoğun yerleşik ilçelerinden biridir. Kıyı şeridinden iç kesimlere doğru gidildikçe yapı karakteri değişir. Sahile yakın bantta on yıllar önce yapılmış, cephesi tuzlu havadan yıpranmış apartmanlar, iç kesimlerde ise daha yoğun bitişik nizam sokaklar ve dar parseller görülür. Bazı kesimlerde yamaç eğimi, bazı kesimlerde tescilli yapılarla iç içe geçmiş sokaklar vardır.
Bu çeşitlilik, “her binaya aynı şablonla yaklaşmak” fikrini ilçede işlemez hale getirir. Bir bina sahili görüyorsa cephe malzemesi ve balkon demirleri tuz etkisi düşünülerek seçilir. İç kesimde ise asıl mesele çoğu zaman şantiye lojistiğidir: dar sokağa beton pompası ve hafriyat kamyonu sığdırmak, komşu binanın duvarına yakın kazı yapmak.
Kadıköy’de hangi hizmetler öne çıkar?
İlçede talebin büyük kısmı yeni arsaya değil, mevcut stokun yenilenmesine yöneliktir. Bu yüzden şu başlıklar öne çıkar:
- Kat karşılığı yenileme: Eski bir apartmanın arsa payı karşılığında yeniden yapılması. Ayrıntısı için Kadıköy kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
- Kentsel dönüşüm: Riskli yapı tespiti sonrası malikler arası uzlaşma ve yıkıp yeniden yapma süreci; Kadıköy kentsel dönüşüm sayfası bu konuyu ele alır.
- Tadilat ve renovasyon: İç mekân yenileme, banyo-mutfak, tesisat ve elektrik değişimi; Kadıköy tadilat ve renovasyon sayfası izin gerektiren işleri ayırır.
- Tüm dış cephe uygulamaları: Nemli ve rüzgârlı kıyı iklimine uygun cephe sistemi seçimi.
- Ticari ve karma yapılar: Zemin katında dükkân, üst katlarında konut olan yapılar ilçenin tipik ihtiyaçlarındandır.
Genel çerçeveyi merak edenler için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızı ve kentsel dönüşüm hizmet sayfamızı ayrıca okuyabilir.
Kadıköy’de imar ve ruhsat süreci nasıl işler?
İstanbul büyükşehirdir ve yapı ruhsatı ile yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür; Kadıköy’de bu Kadıköy Belediyesi’dir. Süreç genel hatlarıyla şöyle ilerler:
- Parselin imar durumu ilgili belediyeden alınır. Yapılaşma koşullarını bu belge gösterir.
- Zemin ve temel etüdü yaptırılır; proje bu veriye göre hazırlanır.
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır, yapı denetim kuruluşu atanır.
- Ruhsat başvurusu yapılır, ruhsat çıktıktan sonra şantiye açılır.
- Yapım bittiğinde iskan (yapı kullanma izni) alınır.
Adım adım anlatım için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimize ve Kadıköy’e özel imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza göz atın. Koruma statüsündeki bir yapı ya da çevresinde işlem yapacaksanız Koruma Kurulu izni de gerekebilir.
Deprem ve zemin bağlamı
Marmara Denizi içinden geçen fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi İstanbul’un ortak hafızasıdır. Kadıköy’de yeni yapılacak her bina Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) tam uyumlu tasarlanmalıdır. Eski stokta ise asıl soru, binanın yönetmelik öncesi dönemde yapılmış olup olmadığı ve riskli yapı tespitinin sonucudur.
Zemin ilçe içinde her noktada aynı davranmaz; bu yüzden zemin etüdü ruhsatın önkoşuludur ve “komşuda da böyleydi” varsayımıyla geçilemez. Ayrıntılar için zemin etüdü neden önemli yazımızı ve Kadıköy zemin ve deprem güvenliği sayfamızı okuyabilirsiniz.
Kadıköy’de müteahhit seçerken nelere bakılır?
Yerinde görülmüş bir bina ve okunmuş bir sözleşme, en iyi referanstır. Karşılaştırma yaparken şu başlıkları yan yana koymanızı öneririz:
| Kontrol başlığı | Neye bakılır |
|---|---|
| Sözleşme şekli | Noterde düzenleme şeklinde mi, teslim takvimi ve gecikme hükmü yazılı mı |
| Kapsam | Hangi kalemler dahil, hangileri dışarıda |
| Denetim | Yapı denetim kuruluşunun rolü net mi |
| Şantiye düzeni | Dar sokak, komşu bina ve gürültü saatleri için plan var mı |
| Teslim | Ortak alan, çevre düzeni ve iskan sorumluluğu kimde |
Bu konuyu ayrıca Kadıköy müteahhit seçimi ve inşaat süreci sayfasında işledik.
Kadıköy’e yakın bölgeler
Anadolu Yakası’nda çalışırken komşu ilçelerin yapı dokusu ile Kadıköy’ünkü sıkça karşılaştırılır. Kıyı boyunca doğuya doğru Maltepe, kuzeyde iç kesimde Ataşehir ve Boğaz yönünde Üsküdar sayfalarımıza göz atabilirsiniz. Tüm İstanbul çalışma alanımız için Anadolu Yakası sayfası ve İstanbul sayfası da hazır.
Sonraki adım
Kadıköy’de bir arsa, bina veya daire için ne yapılabileceğini konuşmak isterseniz randevuyla yerinde keşif ayarlıyoruz. Tapu, varsa mevcut proje ve yapı yaşı hakkındaki notlarınızı hazırlamanız yeterli. 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; mevzuat değişebilir, güncel durumu Kadıköy Belediyesi’nden ve ilgili idarelerden teyit edin.