Kadıköy’de arsa alacak, bina yaptıracak ya da mevcut yapıda değişiklik yapacak herkes için imar durumu ve yapı ruhsatı, sürecin omurgasıdır. Bu iki belge yanlış anlaşılırsa proje baştan hatalı kurulur; doğru anlaşılırsa sürprizler azalır. Bu sayfa, Kadıköy’de imar ve ruhsat konusunu adım adım anlatmak için hazırlandı. Genel çerçeveyi imar durumu nasıl öğrenilir ve yapı ruhsatı nasıl alınır yazılarımızda bulabilirsiniz; burada Kadıköy bağlamına odaklanıyoruz.
Kadıköy’de yetkili idare kimdir?
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Kadıköy’de bu idare Kadıköy Belediyesi’dir. Büyükşehir belediyesi ise daha üst ölçekli planlar ve bazı özel alanlarda devreye girer. Belediyenin hangi belgeyi hangi kanaldan istediği zaman içinde değişebilir; işlem öncesi güncel usulü teyit etmek iyi bir alışkanlıktır.
İmar durumu belgesi neyi gösterir?
İmar durumu, parselin planlarla belirlenmiş kullanım ve yapılaşma koşullarını özetler. Belgede genellikle şu başlıklar aranır:
- Parselin planlardaki kullanım kararı (konut, ticaret, karma vb.)
- İzin verilen kat adedi ve yapılaşma düzeni
- Çekme mesafeleri (ön, yan, arka bahçe)
- Yola cephe ve yol genişliği bilgisi
- Varsa özel şartlar, koruma ya da sit sınırları
Kadıköy’de parsel dokusu ve sokak genişlikleri farklı olduğu için “komşuda kaç kat yapıldıysa bizde de o kadar” varsayımı çoğu zaman yanlış çıkar. Aynı sokakta bile plan notları farklı olabilir; bu yüzden her parselin belgesi ayrı alınır.
Ruhsat öncesi kontrol listesi
Ruhsat başvurusundan önce şu kalemler tamamlanmış olmalıdır:
- Güncel tapu kaydı ve şerhlerin kontrolü.
- İmar durumu belgesi.
- Zemin ve temel etüdü.
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri.
- Yapı denetim kuruluşu ile sözleşme.
- Varsa Koruma Kurulu görüşü ve komşu ile ilgili uzlaşmalar.
- İdarenin istediği diğer evrak (harç, teminat vb.).
Belge sıralaması idareye göre farklılaşabileceğinden, başvurudan önce belediye ile kısa bir ön görüşme yapılması zaman kazandırır.
Tescilli yapı ve çevresinde işlem
Kadıköy’ün bazı dokularında tescilli ya da koruma statüsündeki yapılar bulunur. Tescilli bir yapıda ya da çevresinde plan ve ruhsat işlemleri, Koruma Kurulu izni gerektirebilir. Bu tür durumlarda süre daha uzun olabilir; malzeme, cephe düzeni ve yükseklik gibi konularda ek sınırlamalar gelebilir. İşe başlamadan önce parselin bir koruma kaydı taşıyıp taşımadığının araştırılması gerekir.
Ruhsat sonrası: yapı denetim ve iskan
Ruhsat çıktıktan sonra yapım yapı denetim kuruluşunun denetimi altında yürür; bu, 4708 sayılı Kanun’un çerçevesidir. Yapı bittiğinde yapı kullanma izni (iskan) alınır. Yeni binalarda Enerji Kimlik Belgesi de iskan aşamasında gerekli olur. Ayrıntı için iskan rehberimize ve yapı denetim firması ne yapar yazımıza bakabilirsiniz.
Ruhsat sürecinde sık yapılan hatalar
- İmar durumunu almadan avan proje çizdirmek.
- Zemin etüdünü ruhsat sonrasına bırakmak.
- Komşu parselin sınır ve çekme mesafesi ilişkisini hesaba katmamak.
- Yapı denetim kuruluşunu geç seçmek.
- Tadilat sırasında ruhsat gerektirecek bir değişikliği “küçük iş” saymak.
Bu hataların çoğu, sürecin başında yapılacak yerinde keşif ve belge kontrolüyle önlenebilir.
Parselde yeniden yapım: eski binanın hakları
Kadıköy’de sık karşılaşılan bir soru, yıkılıp yeniden yapılacak eski binanın mevcut alan ve kat sayısının korunup korunmayacağıdır. Cevap, o parselin bugünkü imar planı hükümlerine ve varsa özel düzenlemelere bağlıdır. Eski binanın kat adedi ya da alanı, yeni yapıda otomatik olarak hak sayılmaz; bu nedenle yıkım kararından önce bugünkü imar durumu alınmalı ve yeni yapıda çıkabilecek toplam alan, mevcut alanla karşılaştırılmalıdır. Hesabı yapmadan girilen bir kat karşılığı ya da dönüşüm süreci, sonradan maliklerin beklentisiyle çakışabilir.
Başvuru dosyasında eksik çıkan üç belge
Ruhsat sürecinde bekleme yaratan durumların çoğu, dosyanın eksik teslim edilmesinden gelir. Tapu kaydında yer alan şerhlerin (ipotek, haciz, irtifak hakkı gibi) ruhsat öncesinde netleştirilmemesi, proje müellifleriyle ilgili yetki ve oda kayıtlarının güncel olmaması ve yapı denetim sözleşmesinin geç yapılması bunların başında gelir. Başvuru öncesi bir ön kontrol tablosu hazırlamak, belediyeye gidildiğinde aynı gün cevap alınmasını kolaylaştırır.
Ruhsat sonrasında değişiklik yapmak istenirse
Ruhsat alındıktan sonra proje üzerinde değişiklik yapmak istenebilir: kat planında oda düzeni, cephe detayı ya da otopark çözümü gibi. Ruhsata esas projeden sapma yaratacak her değişiklik için idareden tadil ruhsatı ya da revizyon alınması gerekebilir; bu adım atlanırsa iskan aşamasında sorun çıkar. Bu nedenle uygulama sırasında ortaya çıkan her tasarım değişikliğini, yapı denetim kuruluşuyla birlikte yazılı hale getirmek, iskan aşamasını rahatlatır. Belediye görevlisinin sözlü onayı ise tek başına yeterli sayılmaz.
İlgili Kadıköy sayfaları
İmar bilgisini yapı planına dönüştürmek isteyenler için Kadıköy konut ve apartman projeleri sayfası, zemin verisi için Kadıköy zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfası faydalı olur. İlçe özeti için Kadıköy bölge sayfamıza bakabilirsiniz.
Yardım almak isterseniz
Parselinizin imar durumunu birlikte okumak ve projeyi planlamak için randevulu keşif yapıyoruz; yerinizde buluşuyoruz. 0533 659 21 71 numarasını arayın ya da iletişim sayfasından yazın. İmar mevzuatı ve idari uygulamalar değişebilir; güncel durumu Kadıköy Belediyesi’nden teyit edin.