Maltepe’de bir parsele bina yapmak isteyen kişi için sürecin ilk adımı, parselde ne yapılabileceğini gösteren resmi belgeyi almaktır. Bu sayfa Maltepe’de imar durumu belgesinden yapı kullanma iznine kadar olan adımları, hangi belgenin neyi gösterdiğini ve hangi hataların işi geciktirdiğini anlatıyor. Bilgiler genel çerçevedir; işlemler Maltepe Belediyesi’nde yürüdüğü için güncel usulü oradan teyit etmelisiniz. Keşifler randevuyla yapılır.
Maltepe’de imar işlemleri hangi kurumda yürür?
İstanbul büyükşehirdir ve yapı ruhsatı ile yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde işlenir. Maltepe’de bu, Maltepe Belediyesi imar ve şehircilik birimleridir. Bazı üst ölçekli plan kararları büyükşehir düzeyinde alınır; parselinizi etkileyen bir plan değişikliği varsa bunu belediyeden sorun. Koruma statüsündeki bir yapı veya bölge söz konusuysa Koruma Kurulu izni de gündeme gelebilir.
İmar durumu belgesinde neler yazar?
İmar durumu belgesi, parselin planlı kullanım kararını gösterir. Belgede sıklıkla şu unsurlar yer alır:
- Parselin kullanım türü: konut, ticaret, karma ya da başka bir alan.
- Yapılaşma koşulları: kat adedi, yapı yaklaşma sınırları, emsal ve yükseklik.
- Yol ve kot bilgileri.
- Plan notları ve özel hükümler.
- Varsa koruma, kıyı ya da sit gibi kısıtlar.
Bu bilgiler bir parselde kaç katlı bir yapının ne şekilde yapılabileceğini belirler. Belgenin nasıl okunacağı konusunda arsa alırken imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza bakabilirsiniz.
Kıyıya yakın parsellerde ek kontrol
Maltepe’nin Marmara kıyısında yer alması, sahil şeridine yakın parsellerde kıyı kanunu ve kıyı kenar çizgisi gibi kısıtları gündeme getirebilir. Kıyıya yakın bir parselde iş planlıyorsanız bu bilgiyi belediyeden ve ilgili idareden ayrıca teyit etmek gerekir. Bu sınırlar parselin kullanımını doğrudan etkileyebilir; belge alınmadan proje çizdirmek zaman kaybettirir.
Yapı ruhsatı için adım adım süreç
- İmar durumu: Belediyeden alınır.
- Zemin ve temel etüdü: Lisanslı bir kuruluşça hazırlanır.
- Projeler: Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır.
- Yapı denetim kuruluşu: 4708 sayılı Kanun gereği ruhsata tabi yapılar için atanır.
- Başvuru: Belgeler belediyeye sunulur, incelenir.
- Ruhsat ve harçlar: Uygun bulunursa ruhsat düzenlenir.
- Şantiye: İnşaata ancak ruhsat sonrası başlanır.
Kaçak yapı ve ceza riskinin yüksek olduğu bir alan burasıdır; ruhsatsız yapıya başlamak ciddi sonuç doğurur. Ayrıntılı bir anlatım için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimize başvurabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Tapudaki alan ile fiili durumu karşılaştırmadan proje çizdirmek.
- İmar belgesini eski tarihli kullanmak; belge güncel olmalıdır.
- Zemin etüdünü ruhsat başvurusunun sonuna bırakmak.
- Kat maliklerinin oyu ve muvafakati gerektiren işlerde onay almadan projeyi ilerletmek.
- Komşu parsel yaklaşma mesafelerini eksik kontrol etmek.
Bunlardan her biri başvurunun geri çevrilmesine ya da inşaatta durdurmaya yol açabilir.
Belge listesi: başvuruya gitmeden önce elinizde neler olmalı?
Ruhsat başvurusu belgelerin eksiksiz olmasına dayanır. Başvuru öncesinde aşağıdaki listeyi kontrol etmek, ikinci kez belediyeye gitme ihtimalini azaltır. Kesin liste yapının türüne ve güncel uygulamaya göre değişebilir; Maltepe Belediyesi’nden teyit edin.
| Belge | Ne işe yarar |
|---|---|
| Tapu ve takyidat bilgisi | Sahiplik ve parsel üzerindeki kısıtlar |
| İmar durumu | Yapılaşma koşulları |
| Zemin ve temel etüdü | Statik proje girdisi |
| Mimari proje | Yerleşim, kat planları, cepheler |
| Statik proje | Taşıyıcı sistem hesapları |
| Mekanik ve elektrik projeleri | Tesisat ve elektrik düzeni |
| Yapı denetim sözleşmesi | Denetim kuruluşu ile ilişki |
| Vekâlet ya da muvafakat belgeleri | Birden fazla maliki olan parsellerde |
Birden çok maliki olan parsellerde ve kat maliklerinin bulunduğu binalarda muvafakat konusu ayrı bir başlıktır; taşınmaz üzerindeki hak sahiplerinin onayı belgelerin parçasıdır.
Bir apartman dönüşümünde ruhsat neden farklı ilerler?
Mevcut binanın yerine yenisi yapılacaksa önce yıkım izni ve yıkım sonrası boş parsel için yeni ruhsat süreci gündeme gelir. Eski binanın yerine inşa edilecek yapıda emsal ve yükseklik koşulları güncel plana göre yeniden hesaplanır; bazı durumlarda eski yapıdan farklı bir kat adedi ortaya çıkabilir. Bu nedenle “eskisi kaç katlıydı, yenisi de o kadar olur” varsayımı ile yola çıkmayın. İmar durumu belgesi yeni yapının sınırlarını gösterir.
Yapı kullanma izni (iskan) aşaması
Yapı bittiğinde ruhsata ve projeye uygunluk kontrol edilir; gerekli belgeler tamamlanınca iskan düzenlenir. Yeni binalarda enerji kimlik belgesi işlemleri de bu aşamada yürütülür. İskan alınmadan yapıya taşınmak, elektrik ve su gibi abonelik işlemlerinde sorun çıkarabilir. Aşamayı iskan (yapı kullanma izni) nasıl alınır yazımızda özetledik.
Bu konunun çevresi
Parselin zemin verisi konusunda Maltepe zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamıza, apartman ölçeğinde bir proje için Maltepe konut ve apartman projeleri sayfamıza göz atın. Yeni bir yapı için yüklenici seçiminde Maltepe müteahhit seçimi sayfamız rehber olur. Bir de konut projeleri hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.
İletişim
Maltepe’de parselinizin imar durumunu birlikte değerlendirmek isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilirsiniz. İmar belgeniz ve tapunuzla randevuyla yerinde keşfe geliriz; iletişim sayfasından yazmanız da yeterlidir. Bu içerik genel bilgidir; imar ve ruhsat mevzuatı değişebilir, güncel durumu Maltepe Belediyesi’nden teyit edin.