Kartal’da arsa alıp üzerine bina yaptırmak ya da mevcut yapıyı yenilemek isteyen kişi için ilk pratik soru, bu parselde ne yapılabileceğidir. Bunun cevabı, parselin imar durumunda yazılıdır. İkinci soru ise yapının yasal olarak hangi izinle yükseleceğidir; bu da yapı ruhsatıdır. İki belge çoğu zaman karıştırılır, oysa aralarında zaman ve sorumluluk farkı vardır. Bu sayfa, Kartal’da imar durumu ile ruhsat sürecini adım adım anlatan kısa bir kılavuzdur. Genel çerçeveyi yapı ruhsatı nasıl alınır ve imar durumu nasıl öğrenilir rehberlerimizde bulabilirsiniz.
Kartal’da imar durumu nedir, neyi söyler?
İmar durumu belgesi, parselin plandaki konumunu ve o parselde geçerli yapılaşma koşullarını özetler: kullanım türü (konut, ticaret, karma), kat adedi, yapılaşma düzeni, çekme mesafeleri, varsa özel plan notları. İstanbul büyükşehir olsa da ruhsat ve imar işlemleri kural olarak ilçe belediyelerinde yürüdüğü için Kartal’daki parsel için ilgili birim Kartal Belediyesi’dir.
Belge okunurken şu noktalar dikkat ister:
- Parselin plan notlarında özel bir hüküm var mı?
- Yapı yaklaşma mesafeleri ve bahçe payı nedir?
- Otopark ve çatı düzenlemesine ilişkin ek koşul var mı?
- Parselin yola cephesi ile yükseklik ilişkisi nasıl tanımlanmış?
Kartal’da parsel türlerine göre farklı dikkat noktaları
Kartal’da sahile yakın parseller, iç kesimdeki eski apartman adaları ve kuzeye doğru eğimli parseller imar açısından farklı sorular doğurur. Sahil bandında plan notları ve otopark koşulları, iç kesimde komşu binalarla ilişki ve yapı yaklaşma mesafeleri, eğimli arazide ise kot ve bodrum düzenlemesi öne çıkar. Eski yapının yıkılıp yenisinin yapılacağı parsellerde mevcut ruhsatlı alan ile yeni imar hakkı farklı olabilir; bu fark yeniden yapılaşma kararını etkiler.
Yapı ruhsatı için tipik belge listesi
Belgelerin tam listesi belediyeden teyit edilmelidir, ancak genel çerçeve şöyledir:
- Tapu kaydı veya ilgili mülkiyet belgesi.
- İmar durumu belgesi.
- Zemin ve temel etüdü raporu.
- Mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler.
- Yapı denetim kuruluşu ile yapılan sözleşme (4708 sayılı Kanun).
- Şantiye şefi ve teknik personel belgeleri.
- Vaziyet planı ve varsa kadastro çalışmasına ilişkin belgeler.
- Belediye harç ve teminat ödemeleri.
Bu liste yalnızca sıra ve mantık için verilmiştir; güncel evrak gereklilikleri değişebilir.
Ruhsat sürecinde sık yapılan hatalar
Kartal’da sık karşılaşılan üç hata şunlardır: zemin etüdü yapılmadan projeye başlamak, imar durumu belgesini eski tarihli kullanmak ve kat karşılığı sözleşmesindeki paylaşımı imar hakkıyla karşılaştırmadan imzalamak. İlk hata temel sistemini, ikincisi projenin dayanağını, üçüncüsü ise malikleri etkiler. Bu üçünü baştan çözmek, ruhsat aşamasında zaman kaybını azaltır. Ayrıca yapı denetim kuruluşunun rolünü yapı denetim firması ne yapar yazımızda açıkladık.
Ruhsattan iskana
Ruhsat alındıktan sonra yapı, projesine uygun biçimde inşa edilir ve yapı denetim kuruluşu denetiminde ilerler. Yapı bitince yapı kullanma izni (iskan) alınır; bunun için Enerji Kimlik Belgesi, asansör ve yangın uygunlukları gibi belgeler gerekir. İskan alınmadan yapının kullanılması ve kat mülkiyetine geçilmesi yasal olarak sorun yaratır. Süreci iskan ve yapı kullanma izni rehberimizde ayrıntılı anlattık.
Kentsel dönüşüm ve kat karşılıkta ruhsat
Kat karşılığı yenilenecek binalarda yıkım izni ve yeni ruhsat ayrı adımlardır. Sözleşmede ruhsat başvurusunun kim adına ve kimin sorumluluğunda yapılacağı yazılı olmalıdır. Kentsel dönüşüm kapsamındaki yapılarda ise 6306 sayılı Kanun çerçevesinde farklı prosedürler işleyebilir. Ayrıntı için Kartal kat karşılığı inşaat ve Kartal kentsel dönüşüm sayfalarına bakabilirsiniz.
Ruhsat süresince şantiye düzeni
Ruhsat alındıktan sonra şantiye, belediye ve yapı denetim kontrolü altındadır. Hafriyat, beton dökümü, iskele ve vinç yerleşimi için gerekli izinler işin başında alınır. Dar sokaklarda sokak kapama ve kamyon giriş saatleri belediye ile konuşulur. Bu ayrıntılar Kartal’da iş programının gerçekçi çıkmasını sağlar. Konut yapımının ayrıntısı için Kartal konut ve apartman projeleri sayfasına bakabilirsiniz.
Başvuru öncesi masa başı kontrol listesi
Belediyeye gitmeden önce evde yapılabilecek birkaç hazırlık, gidiş sayısını azaltır:
- Tapudaki parsel bilgisi ile fiilî kullanım durumu birbirine uyuyor mu, yoksa arada terk veya ifraz gibi bir işlem bekliyor mu?
- Parselin bir bölümü yol genişletmesi ya da yeşil alan için ayrılmış olabilir; bu durum kullanılabilir alanı düşürür.
- Bitişik parselin yapısı ve sınır duvarı hakkında bir anlaşmazlık var mı?
- Yıkılacak binada kiracı, ipotek veya haciz gibi bir şerh bulunuyor mu?
- Kat karşılığı yapılacaksa tüm maliklerin imza yetkisi ve vekâletleri hazır mı?
Bu soruların çoğu belge işi gibi görünse de bir sonraki adımın hızını belirler. Bir şerhin veya sınır anlaşmazlığının ruhsat aşamasında ortaya çıkması aylarca beklemeye yol açabilir. Bu tür konularda hukuki değerlendirme için avukat veya noterle görüşmenizi öneririz.
Danışma için
Parselinizle ilgili ilk değerlendirme için randevuyla yerinde keşif yapabiliriz. 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu içerik genel bilgidir; imar ve ruhsat mevzuatı ile belediye uygulamaları değişebileceğinden, güncel durumu Kartal Belediyesi’nden teyit edin.