Kartal’da kat karşılığı müteahhit arayan bir bina ya da arsa sahibi, esasen iki ayrı soruyu çözmeye çalışır: yenilemenin teknik yolu nedir ve kat malikleri bunun üzerinde nasıl anlaşır? Kartal’ın iç kesimlerinde eski apartman adaları, sahil bandında ticari zeminli bloklar, kuzeye doğru ise eğimli ve dar sokaklı parseller bulunur. Kat karşılık görüşmeleri bu üç dokuda farklı sorunlarla karşılaşır. Sayfa, arsa payı karşılığı inşaat düşünen Kartallılar için hazırlandı. Genel hukuki çerçeve için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza, hizmetin genel tanımı için kat karşılığı inşaat hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Kartal’da kat karşılıkta ilk toplantı nasıl kurgulanır?
Tek bir maliki ikna etmek kolaydır; on dört maliki aynı masada tutmak ise ayrı bir iştir. Kartal’da yaygın senaryo şudur: bir apartmanda ikamet eden maliklerin bir bölümü kalıcı oturur, bir bölümü kiraya vermiştir, bir bölümü ise başka şehirde yaşar. Toplantıyı bir kişi koordine eder ve süreç şu adımlarla ilerler:
- Bina yaşı, ortak bakım sorunları ve deprem yönetmeliğine uyum konusunda bilgilendirme yapılır.
- Müteahhit, randevuyla yerinde keşfe gelir ve binanın durumunu görür.
- Malikler taleplerini ortak bir listeye yazar.
- Taslak sözleşme herkese aynı anda gönderilir.
- Uzlaşılan metin noterde düzenleme şeklinde sözleşmeye dönüşür.
Bu sırayı korumak, sonradan “bana farklı söylendi” tartışmasını önler.
Sözleşmede Kartal’a özgü hangi unsurlar açık yazılmalı?
Her kat karşılığı sözleşmesinde bulunması gereken genel maddeler vardır: paylaşım oranı, daire tipleri, teslim takvimi, gecikme hükmü, malzeme listesi. Bunlara ek olarak Kartal’da şu konuları özellikle yazdırmanızı öneririz:
- Deniz kenarındaki ve nemli havaya açık cephelerde kullanılacak malzeme ve doğrama sınıfı.
- Zemin katta dükkân veya ticari birim varsa yapım sırasındaki kayıp ve yeni yapıdaki alan tanımı.
- Otopark ve bodrum kat kararı: yeraltı suyu ve zemin etüdü sonucuna bağlı olduğu için etüt sonrası netleşir.
- Yıkım öncesi komşu bina tespit tutanağı ve bu konudaki sorumluluk.
- Yapım sürecinde bilgilendirme sıklığı ve ek talep prosedürü.
Kartal’da riskli yapı statüsü sözleşmeyi nasıl etkiler?
Binanız riskli yapı olarak tespit edilirse süreç 6306 sayılı Kanun kapsamına girer ve uzlaşma mekanizması farklı işleyebilir. Ancak bu yol her bina için otomatik değildir; tespit lisanslı kuruluşlarca yapılır. Tespit sonucu yoksa kat karşılık tamamen özel hukuk sözleşmesi olarak yürür. Bu ayrımı Kartal kentsel dönüşüm sayfamızda daha ayrıntılı işledik. Yasal çoğunluk oranlarını burada yazmıyoruz; güncel oranları ilgili idareden ve avukattan öğrenin.
Arsa payı paylaşımı: sayısız bir örnek
Diyelim ki iki katlı eski bir bina yıkılıyor ve yerine beş katlı yeni bir yapı planlanıyor. Yeni binadaki dairelerin bir bölümü eski maliklere, kalan bölümü müteahhide gidiyor. Kimin hangi kata ve hangi cepheye sahip olacağı ise kura, tercih sırası veya eski dairelerin konumuna göre belirlenebilir. Örnek yalnızca düşünme çerçevesidir; gerçek paylaşım parselin imar hakkı, maliklerin arsa payı ve karşılıklı pazarlıkla çıkar. Kesin oranları ise yalnızca parsel bazlı hesap ve yazılı teklif belirler.
Dar sokak ve eğimli parselde şantiye
Kartal’ın eski dokusunda sokaklar dar olabilir. Bu durumda yıkım, hafriyat ve beton dökümü için sokak kapama izni, kamyon saatleri ve komşu bina koruması ön planlamada yer almalıdır. Eğimli parselde hafriyatla birlikte istinat ve drenaj tasarımı yapılmazsa yağış mevsiminde komşu parsele su ve toprak akışı riski doğar. Bu lojistik iş takviminin gerçekçi olmasını sağlar; yazılı bir bitiş tarihi ancak sokağa sığan bir programla anlam taşır.
Yapım süreci ve iskan
Sözleşme imzalanınca iş bitmez. Yapım süresince maliklere aşama bazlı ilerleme bilgisi verilmesi, ek taleplerin protokolle kayda geçmesi güveni korur. Bina bitince iskan alınmadan dairelerin kat mülkiyetine geçmesi mümkün değildir; Enerji Kimlik Belgesi ve diğer teknik uygunluklar iskan dosyasında yer alır. Ayrıntı için iskan ve yapı kullanma izni rehberimize bakınız.
Teklifleri karşılaştırırken sık yapılan yanlış
Bir apartmanda iki üç müteahhitten teklif alınınca maliklerin ilk refleksi hangi teklifte daha fazla daire verildiğine bakmaktır. Oysa daire sayısı tek başına bir şey anlatmaz: net metrekare tanımı, ince yapı seviyesi, otopark ve depo hakkı, teslim tarihi ve geçici konut düzeni de teklifin parçasıdır. Aynı gün aynı şartnameyi tüm müteahhitlere göndermek, kıyaslamayı adil yapar. Teklifler yazılı gelmeli, sözlü vaatler ekli şartnameye işlenmelidir. Müteahhit seçimindeki genel kontrol listesini Kartal müteahhit seçimi sayfamızda ele aldık.
İlgili Kartal sayfaları
Kat karşılıkla yakından ilişkili başlıklar: Kartal imar durumu ve yapı ruhsatı, Kartal müteahhit seçimi ve inşaat süreci ve ilçenin genel tablosunu anlatan Kartal bölge sayfası.
Konuşmaya başlamak için
Görüşmeyi sizin belirleyeceğiniz yerde randevuyla yapıyoruz. Tapu bilgisini ve bina yaşını hazırlayıp 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu içerik genel bilgidir; hukuki konularda avukat ve noterle, yasal süreçlerde Kartal Belediyesi ve ilgili idareyle güncel durumu teyit edin.