Pendik’te arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermeyi düşünen kişi, çoğu zaman “hangi müteahhit, kaç daire?” sorusunda takılıp kalır. Oysa doğru sıralama şudur: önce parselin gerçekte ne kadar yapı hakkı taşıdığını öğrenmek, sonra sözleşmenin nasıl kurulacağına karar vermek, en son müteahhitle pazarlığa oturmak. Bu sayfa, Pendik’te arsa payı karşılığı inşaat düşünen malikler için sıralı bir yol haritası sunar. Hizmetin genel çerçevesi için kat karşılığı inşaat sayfamızı da okuyabilirsiniz.
Pendik’te kat karşılığı sürecinin ilk adımı ne olmalı?
İlk adım, imar durumu belgesini almak ve parselin yapılaşma hakkını okumaktır. Aynı sokakta iki parselin bile farklı kat adedi ve emsal hakkı olabilir. Pendik’te sahil bandına yakın parsellerle iç mahalledeki ya da yamaçtaki parseller farklı planlama koşullarına tabi olabildiğinden, komşunun kaç kat yaptığına bakarak hesap yapmak yanıltır.
İlk aşamada toplanacak bilgiler:
- Tapu kaydı, hisse durumu ve şerhler (ipotek, haciz, irtifak hakkı).
- İmar durumu: kat adedi, emsal, çekme mesafeleri, kullanım türü.
- Parselin kentsel dönüşüm veya koruma gibi özel bir alan içinde olup olmadığı.
- Mevcut bina varsa ruhsat ve iskan durumu.
Bu bilgilerle bir yapılabilirlik değerlendirmesi yapılır; hesabın sonucu “kaç daire çıkar” değil, “çıkan dairelerden makul bir paylaşım nasıl kurulur” sorusuna yanıt üretir.
Sözleşme: paylaşım oranından daha önemli olan detaylar
Kat karşılığı sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu, Yargıtay’ın yerleşik görüşüdür. Sözleşmenin metnini yalnızca “iki daire sana, iki daire bana” diye kurmak çok eksik kalır. Sözleşmede aranması gereken kalemler:
- Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı (kat, cephe, daire numarası ve brüt metrekare).
- Teslim tarihi ve aşama bazlı ilerleme takvimi.
- Gecikmede işleyecek cezai şart ve mücbir sebep tanımı.
- Malzeme ve işçilik kalitesini tarif eden teknik şartname.
- Arsa payı devrinin hangi aşamada ve hangi güvenceyle yapılacağı.
- Kat maliklerinden birinin yapıdan çıkması, kira yardımı ya da geçici barınma varsa bunun kuralları.
Hukuki sonuçlar taraflara göre değişir; genel bilgidir ve sözleşmeyi imzalamadan önce avukat ve noter ile gözden geçirmenizi öneririz. Ayrıntılı kontrol listesi için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza göz atın.
Bina birden çok maliklinin ise: uzlaşma
Pendik’in yoğun konut mahallelerinde bir binada çok sayıda kat maliki bulunur. Bu durumda tek bir malikin kat karşılığı isteği yetmez; kat mülkiyeti kanunu çerçevesinde ortak karar gerekir. Malikler arasındaki farklı beklentiler (bir kısmı yerinde kalmak, bir kısmı satmak, bir kısmı daha büyük daire ister) sürecin en yavaş kısmıdır. Toplantıları yazılı tutmak, her malikin dairesinin bugünkü ve yarınki metrekaresini tablo halinde sunmak ve müteahhit ile pazarlığı tek merkezden yürütmek uzlaşmayı kolaylaştırır.
Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilirse süreç başka bir hukuki çerçeveye girer; bu durumda Pendik kentsel dönüşüm sayfasındaki adımlar geçerli olur.
Şantiye: Pendik’te dikkat edilecek yapım gerçekleri
Kat karşılığı işlerinde şantiye çoğu zaman yerleşik bir mahallenin ortasında kurulur. Pendik’te sokak genişliği, hafriyat kamyonu manevrası, vinç kurulumu ve komşu bina ile mesafe önceden planlanmazsa iş yavaşlar. Eğimli parsellerde hafriyat ve istinat çözümü, kıyıya yakın parsellerde su yalıtımı ve bodrum katta yeraltı suyu kontrolü işin merkezindedir. Zemin bilgisi için Pendik zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfasını inceleyin.
Ruhsat aşamasında Pendik Belediyesi imar birimi yetkili olacaktır; işlemler için Pendik imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Kat karşılığı mı, para karşılığı mı?
Bazı malikler daire yerine nakit ya da karma bir ödeme düzeni ister. Bu ayrı bir sözleşme türüdür; vergi ve harç sonuçları farklıdır ve bu konularda muhasebeci ile avukata danışmak gerekir. Biz yalnızca yapım işinin kapsamı ve teslim takvimi konusunda yol gösteririz. Yazılı bir teklif için önce yerinde keşif yaparız; teklif, kapsamı ve malzeme sınıfını içerecek biçimde hazırlanır.
Karar öncesi kısa kontrol listesi
- İmar durumu belgesi alındı mı?
- Tapu ve şerh kontrolü yapıldı mı?
- Zemin etüdü ruhsattan önce planlandı mı?
- Sözleşmede daire numaraları ve teslim takvimi açık yazıldı mı?
- Noter düzenlemesi öngörüldü mü?
- Şantiye lojistiği (dar sokak, komşu bina) keşifte konuşuldu mu?
Konut yapım sürecinin diğer kısmı için konut ve apartman projeleri sayfasını da ziyaret edebilirsiniz. Genel özet için Pendik sayfamıza bakın.
Yazılı teklifi karşılaştırırken
Birden fazla müteahhitten teklif alan arsa sahibi, rakamdan çok başlıklara bakmalıdır: aynı brüt metrekare mi öneriliyor, malzeme sınıfı aynı mı, otopark ve depo kimin payına yazılıyor, ortak alan giderleri nasıl paylaşılıyor? Bu başlıklar aynı çerçevede yazılmadığında teklifler kıyaslanamaz. Teklifleri yan yana bir tabloya dökmek ve her satırı sözleşme metniyle eşleştirmek hataları görünür kılar.
Kanunlar ve uygulamalar değişebilir; sözleşme türleri, vergi ve harçlar dahil güncel durumu ilgili kurumdan ve uzman danışmandan teyit ediniz. Arsanız ya da binanız için konuşmak isterseniz iletişim sayfasından yazın ya da 0533 659 21 71 numaralı hattan arayın; randevuyla yerinde keşfe geliriz.