Pendik’te konut ya da apartman projesi yaptırmak isteyen bir arsa sahibi için asıl soru “ne kadar kat çıkar?” sorusunun hemen ardından gelir: bu parselde hangi tür yapı, hangi zeminde, hangi sırayla yapılabilir? Aşağıdaki sayfa, projeyi bir masa başı hesabı olmaktan çıkarıp uygulanabilir bir plana çevirmek için nelere baktığımızı anlatıyor. Hizmetin genel kapsamı için konut ve apartman projeleri sayfamıza bakabilirsiniz; burada Pendik’e özgü noktalara odaklanıyoruz.
Pendik’te konut projesi hangi parselde başlar?
Bir konut projesinin ilk belirleyicisi parselin kendisidir. Pendik’te parseller çok farklı boyut ve biçimde karşımıza çıkar: sahile yakın kesimlerde daha dar ve derin, iç mahallelerde daha düzenli, yamaçlarda ise eğimli ve geniş parseller görülür. Bu fark, kat planını da otopark çözümünü de doğrudan etkiler.
İlk keşifte şunları netleştiririz:
- Parselin yola cephesi ve yol genişliği (dar cephede iki daire mi yoksa dört daire mi sığdığını belirler).
- İmar durumundaki kat adedi, emsal ve çekme mesafeleri.
- Komşu parseldeki yapının konumu ve yüksekliği (gölgelenme, ışık ve bitişik nizam ilişkisi).
- Zemin durumu hakkında gözlemlenen ipuçları: eğim, yakın çevredeki temel çalışmaları, yeraltı suyu izleri.
Bu noktalar bir araya geldiğinde “bu parselde nasıl bir yapı mantıklı” sorusunun cevabı çıkar. Yapılan iş rakam vaadi değil, yöntem vaadidir.
Kat planı ve daire kurgusu nasıl kurulur?
Pendik’in konut talebi çeşitlidir: aile boyu daireler, yatırım amaçlı küçük daireler ve zemin katta ticari alan isteyen karma kurgular birlikte konuşulur. Proje aşamasında şu sorular sorulur:
- Kat başına kaç daire, hangi metrekare aralıklarında olacak?
- Merdiven ve asansör çekirdeği nerede olacak, yangın kaçış mesafeleri sağlanıyor mu?
- Bodrum katta otopark, sığınak ihtiyacı ve depo nasıl kurgulanacak?
- Balkon ve cephe yönlenmesi denize, yeşile veya sokağa göre nasıl belirlenecek?
Denize yakın bir parselde balkon korkuluğu ve doğrama seçimi tuzlu havaya uygun olmalı; yamaçtaki bir parselde ise bodrum kat aynı zamanda istinat duvarı görevi görebildiğinden, kat planı bunun etrafında şekillenir. Bu tür ayrıntılar proje çizilmeden önce konuşulmazsa, ruhsat sonrası değişiklik istekleri maliyet ve zaman kaybına yol açar.
Zemin etüdü ve temel: projenin görünmeyen yarısı
Konut projesinde ruhsat için zemin ve temel etüdü gerekir; bu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve TBDY çerçevesinin bir gereğidir. Etüt, temel türünü (radye, tekil-sürekli temel, kazık ihtimali) ve bodrum kat su yalıtımı stratejisini belirler. Kıyıya yakın kesimlerde yeraltı suyu seviyesi, yamaçlarda eğim ve zemin kayması ihtimali önemlidir. Detaylı çerçeve için Pendik zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfasını ve zemin etüdü neden önemli yazımızı inceleyebilirsiniz.
Etüt sonucu beklenenden farklı çıkarsa proje ve maliyet planı yeniden gözden geçirilir. Bu nedenle zemin etüdünü ruhsat öncesi ister, sözleşmede de etüt sonucuna bağlı değişiklik esaslarını yazılı bırakırız.
Ruhsat ve yapı denetim aşaması
İstanbul’da yapı ruhsatı ilçe belediyesinden alınır; Pendik için bu Pendik Belediyesi imar birimidir. Ruhsat başvurusunda mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri, zemin etüdü ve yapı denetim sözleşmesi bir arada sunulur. Yapım süresince denetim, 4708 sayılı Kanun uyarınca yapı denetim kuruluşunca yürütülür. Aşamalar için imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza ve yapı denetim firması ne yapar rehberimize bakın.
Pendik’te ayrıca Sabiha Gökçen Havalimanı’na yakın kesimlerde yapı yüksekliği bakımından ilgili kurum görüşü aranabileceğini unutmamak gerekir. Bu nedenle kat adedi hayalini kurmadan önce imar durumunun bu yönden de okunması iyi olur.
Yapım aşamaları ve teslim kontrolü
Konut projesinin yapım süreci genelde şu sırayla ilerler:
| Aşama | Ne yapılır | Kontrol noktası |
|---|---|---|
| Hafriyat ve temel | Kazı, iksa gerekiyorsa uygulama, temel betonu | Zemin etüdüne uygunluk, beton sınıfı |
| Kaba yapı | Kolon, kiriş, döşeme, duvar | Donatı ve kalıp kontrolü, beton numunesi |
| Çatı ve cephe | Çatı örtüsü, yalıtım, dış kaplama | Su yalıtımı, TS 825 uyumu |
| İnce işler | Sıva, boya, doğrama, tesisat | Daire içi teslim listesi |
| Yapı kullanma izni | Belgelerin toplanması, iskan başvurusu | Enerji Kimlik Belgesi dahil evrak |
Kaba yapı ile ince yapının ne demek olduğunu ayrıntılı görmek isterseniz kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımız faydalı olacaktır. Betonun sınıfı ve şantiyedeki kontrol kalemleri için beton sınıfları ve hazır beton kontrolü yazısını da okumanızı öneririz.
Sözleşmede açık yazılması gerekenler
Konut projesinde ihtilafların çoğu belirsiz sözleşmeden doğar. Sözleşmede şunların açık olmasına özen gösteririz:
- İşin kapsamı, kullanılacak malzemelerin sınıfı ve marka-model aralığı.
- Aşama bazlı teslim takvimi ve gecikme halinde işleyecek mekanizma.
- Değişiklik istekleri (metrekare, kat planı, malzeme) için yazılı onay usulü.
- Hakediş ve ödeme planı; sözlü değil, yazılı ve kalem kalem.
- Teslim kontrolü ve eksik listesi süreci.
Bu maddelerin hukuki sonuçları taraflara göre değişir; genel bilgidir, avukat ve noter ile netleştirmenizi öneririz. Arsa payı karşılığı yapılacaksa Pendik kat karşılığı inşaat sayfamıza da göz atın. Ev yaptırmanın tüm zincirini görmek için ev yaptırmak: arsadan anahtara adım adım rehberi genel resmi verir.
Yasal düzenlemeler ve idari uygulamalar zamanla değişebilir; ruhsat, otopark ve yükseklik sınırları gibi başlıklarda güncel durumu ilgili idareden teyit edin. Pendik’teki parseliniz için randevu almak isterseniz 0533 659 21 71 numaralı hattan bize ulaşabilirsiniz; tüm Pendik özetine Pendik sayfamızdan dönebilirsiniz. İsterseniz iletişim sayfasından da yazabilirsiniz.