Kartal’da arsası olan ve üzerine konut ya da apartman yaptırmak isteyen kişi için ilk adım, mimari eskizden önce parselin ne söylediğini dinlemektir. Kartal’da aynı ilçenin içinde sahil, iç kesim ve yamaç parselleri birbirinden çok farklı davranır; bu yüzden “şu kadar dairelik bina çıkar” cümlesi ancak imar durumu belgesi ve zemin etüdü elde olunca anlam kazanır. Bu sayfa, Kartal’da konut projesi başlatacak arsa sahipleri için süreci sırasıyla anlatır. Hizmetin genel kapsamını konut projeleri hizmet sayfamızda bulabilirsiniz; burada Kartal’a özgü noktalara odaklanıyoruz.
Kartal’da konut projesi için parsel nasıl okunur?
Bir parselin değeri, üzerindeki hakları kadar taşıdığı kısıtlarla da belirlenir. Kartal’da parselin sahil bandında mı, iç kesimde mi, yoksa eğimli kuzey kesiminde mi olduğu proje kararlarını değiştirir. İlk toplantıda şu belgeleri masaya koymanızı isteriz:
- Güncel tapu kaydı ve varsa şerh ya da beyan bilgileri.
- Belediyeden alınmış imar durumu belgesi.
- Parsele ait vaziyet planı veya kadastral pafta örneği.
- Varsa eski proje, iskan ya da yıkım kararı belgeleri.
Bu dört belge ile keşif görüşmesi genellikle ilk tabloyu çıkarmaya yeter. Belgeye nasıl ulaşılacağını imar durumu nasıl öğrenilir yazımız anlatıyor.
Apartman mı, müstakil blok mu: Kartal’da hangisi mantıklı?
Arsanın cephe genişliği ve derinliği projeyi belirler. Geniş cepheli parsellerde iki blok ya da ortak bahçe düzenlemesi mümkün olabilir; dar ve derin parsellerde tek blokta kat planı ve ışık alan cephe sayısı öne çıkar. Sahil bandına yakın parsellerde manzara ve rüzgâr yönü, iç kesimde komşu bina ilişkisi, yamaçta ise kot farkı kat planını şekillendirir. Bu farklar daire tipi kararını da etkiler: küçük daireli, çok üniteli bir yapı ile daha az üniteli ve geniş daireli bir yapının hem yapım süreci hem satış ya da kullanım biçimi farklıdır.
Proje aşamasında hangi sırayla ilerliyoruz?
- Keşif ve ön değerlendirme: parselde randevulu görüşme, komşu binaların durumu, sokak genişliği ve erişim.
- Zemin ve temel etüdü: lisanslı kuruluşa yaptırılır; sonuç temel tipini ve bodrum kararını belirler. Neden gerektiğini zemin etüdü rehberimizde anlattık.
- Mimari ve statik proje: TBDY 2018 esaslarına uygun hazırlanır.
- Ruhsat başvurusu: belediyeye yapı denetim sözleşmesiyle birlikte yapılır.
- Kaba yapı ve ince yapı: iki aşamanın sınırı sözleşmede tanımlanır; farkı kaba ve ince inşaat nedir yazımızda bulabilirsiniz.
- İskan: yapı kullanma izni ve Enerji Kimlik Belgesi ile tamamlanır.
Kartal’a özgü yapım notları
Sahile yakın parselde çalışırken beton ve donatı korunumu, cephe malzemesi seçimi ve doğrama kalitesi nemli tuzlu havaya göre ele alınır. Yamaçlı parselde ise hafriyat aşamasında istinat yapısı, iksa ve drenaj birlikte planlanır; aksi halde yağmur mevsiminde şantiye suyu sorun çıkarabilir. Dar sokaklarda hafriyat kamyonunun manevrası ve beton pompasının konumlanması iş programının en kritik başlıklarıdır. Çatı ve kar yükü Kartal’da Sivas kadar belirleyici olmasa da su tahliyesi ve yalıtım ihmal edilecek bir kalem değildir; ayrıntılar için çatı yapımı ve kar yükü rehberimize bakabilirsiniz.
Konut projesi sözleşmesinde neler yazmalı?
Yapı sahibi ile müteahhit arasındaki eser sözleşmesinde şu başlıklar açık olmalıdır:
- Yapının brüt ve net alan tanımları ile kat planı.
- Malzeme ve donanım listesi, yani teknik şartname.
- Ödeme planı ve hakediş aşamalarının tanımı.
- Teslim takvimi ve gecikme hükmü.
- Ortak alanlar, otopark ve çevre düzenlemesinin kapsamı.
- İskan ve tapu işlemlerinde kimin neyi yapacağı.
Sözleşme ve tapu konularında genel bilgi vermekteyiz; kendi durumunuz için avukat veya noterle netleştirin.
Maliyet kalemleri ve bütçe planı
Konut projesinin bütçesi yalnızca “kaç kat, kaç daire” sorusuyla çıkmaz. Zemin koşulları, bodrum kat, cephe tipi, asansör sayısı ve ince yapı seviyesi bütçeyi belirleyen kalemlerdir. Bunları inşaat maliyetini etkileyen kalemler yazımızda tek tek açıkladık. Biz rakam vermeden önce keşif yapıyor, şartname netleştiğinde yazılı teklif sunuyoruz.
Daire planı ve ortak alan kararları
Çok daireli bir yapıda plan kararları, yapı bittikten sonra düzeltilemeyen kararlardır. Bu nedenle proje aşamasında birkaç konuyu somut olarak ele alırız: ışık alan cephe sayısı, salon ve yatak odası yönü, mutfağın havalandırma bacasına yakınlığı, balkonun kullanılabilir derinliği ve asansör ile merdivenin daire girişlerine etkisi. Sahile yakın bloklarda rüzgâr yönü ve balkon kullanımı, iç kesimdeki bloklarda komşu binaya bakan cephenin perdelenmesi, yamaçta ise kotla ilişkili giriş katı düzeni öne çıkar. Ortak alanda otopark, sığınak, kazan ve depo düzeni de erken çözülmelidir; sonradan ek alan bulmak neredeyse imkânsızdır.
Kartal’daki diğer hizmet sayfaları
Arsanız üzerinde başka bir yapı türü düşünüyorsanız Kartal kat karşılığı inşaat sayfası, arsa payı karşılığı çalışmak isteyenler için ayrıntı verir. Ruhsat konusunda takıldığınızda Kartal imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasına, ilçenin genel özelliklerine ise Kartal bölge sayfamıza bakabilirsiniz.
İlk görüşme için
Kartal’da randevuyla parselinizde yerinde keşif yapıyoruz. Tapu ve imar belgelerinizi hazırlayıp 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfamızdan not bırakabilirsiniz. Mevzuat ve belediye uygulamaları değişebilir; parselinize dair güncel koşulları Kartal Belediyesi’nden teyit edin.