Kartal’da inşaat firması ya da müteahhit arayan bir arsa veya bina sahibinin ilk sorusu genellikle aynıdır: parselim ne kadar inşaat alanına izin veriyor ve mevcut binamla ne yapabilirim? AlbayrakZ Yapı olarak bu soruya cevabı masa başında değil, randevuyla yerinde keşifte ve imar durumu belgesini birlikte okuyarak veriyoruz. Bu sayfa, Kartal’ın yapı dokusunu, süreç adımlarını ve ilçeye özgü dikkat noktalarını bir arada toplar. Genel çerçeve için ev yaptırma rehberimizi da okuyabilirsiniz.
Kartal’ın yapı dokusu neden tek tip anlatılamaz?
Kartal, Anadolu Yakası’nın Marmara kıyısında uzanan ilçelerinden biridir. Kıyı şeridinden içeriye ve kuzeye doğru ilerledikçe yapılaşma karakteri belirgin biçimde değişir. Sahil bandında çok katlı konut blokları ve ticari zeminli yapılar öne çıkar; iç kesimlerde eski apartman adaları ve bitişik nizam sıralar sık görülür; kuzeye doğru arazi yükselir, sokaklar daralır ve eğimli parseller çoğalır.
Bu üç bant, inşaat kararlarını farklı yönlere çeker:
- Sahil bandı: nem, tuzlu hava ve rüzgâr cephe malzemesini, yalıtımı ve doğramayı belirler.
- İç kesim: eski apartman stoku, bitişik nizam bina ilişkisi ve kat malikleri uzlaşması ana konudur.
- Yamaç kesimi: istinat, drenaj ve eğimli arazide hafriyat lojistiği öne çıkar.
Aynı ilçede üç ayrı iş planı gerekir; bu yüzden “Kartal için standart proje” diye bir şey yoktur.
Kartal’da yeni yapı yaptırmak isteyenler için yol haritası
Arsası olan biri için süreç kabaca şu sırayla ilerler:
- Tapu ve imar durumu: parselin plan notları, yapılaşma koşulları ve varsa kısıtlar belediyeden alınan imar durumu belgesiyle netleşir. Ayrıntı için imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza bakabilirsiniz.
- Zemin ve temel etüdü: ruhsat için gereklidir ve temel sistemini belirler. Kıyıya yakın parsellerde yeraltı suyu, yamaçta eğim ve dolgu durumu özellikle okunur.
- Mimari ve statik proje: TBDY 2018 esaslarına göre hazırlanır.
- Yapı ruhsatı ve yapı denetim sözleşmesi: 3194 sayılı Kanun ve 4708 sayılı Kanun çerçevesinde ilerler.
- Yapım ve iskan: yapı bitince yapı kullanma izni alınır, Enerji Kimlik Belgesi dosyaya girer.
Ruhsat sürecinin ayrıntısını yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizde topladık.
Kartal’da kat karşılığı ve kentsel dönüşüm neden gündemde?
Kartal’ın iç kesimlerinde geçmiş on yılların yapılaşma anlayışıyla üretilmiş apartman adaları bulunuyor. Bu binaların büyük bölümünde tesisat, cephe ve asansör gibi kalemler yenileme ihtiyacı doğurur; deprem yönetmeliğinin sonradan değişmiş olması da bilgi istemeyi gerektirir. Marmara Denizi’ndeki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi bağlamı, İstanbul’daki her bina sahibi için yapı güvenliği sorusunu gündemde tutar.
Bina sahiplerinin önünde iki ayrı yol vardır. Birincisi malikler arasında anlaşarak müteahhitle kat karşılığı sözleşme yapmaktır; bunun ayrıntısı Kartal kat karşılığı inşaat sayfamızda yer alıyor. İkincisi riskli yapı tespitiyle başlayan 6306 sayılı Kanun sürecidir; bunu Kartal kentsel dönüşüm sayfamızda anlattık. Riskli çıkan bir binada güçlendirme ile yıkıp yeniden yapma arasındaki karar için güçlendirme mi yeniden yapım mı yazımız yol gösterir.
Kartal’da hizmetler hangi durumda öne çıkar?
| Durum | Kartal’da öne çıkan hizmet |
|---|---|
| Eski apartmanın yenilenmesi | Kat karşılığı inşaat veya kentsel dönüşüm |
| Boş arsada çok daireli yapı | Konut ve apartman projeleri |
| Bahçeli parselde tek aile için ev | Anahtar teslim müstakil ev |
| Zemin katı dükkânlı bina | Ticari ve karma yapılar |
| Mevcut daire veya binanın yenilenmesi | Tadilat ve renovasyon |
| Soğuk, nemli veya eskimiş cephe | Tüm dış cephe uygulamaları |
Bu hizmetlerin genel tanımları hizmetler sayfamızda durur; Kartal’a özgü ayrıntıları ise ilçe altındaki yerel sayfalarda ele alıyoruz. Örneğin Kartal konut ve apartman projeleri ile Kartal ticari ve karma yapılar sayfaları farklı kullanıcı gruplarına hitap eder.
Kartal’da şantiye lojistiği
Kıyıdan yamaca doğru sokak genişliği değiştiği için vinç yeri, beton pompası konumu ve hafriyat kamyonu güzergâhı her parselde yeniden düşünülür. Dar sokaklarda yıkım öncesi komşu binaların durumu fotoğraf ve tutanakla kayıt altına alınır. Kıyıya yakın parsellerde yeraltı suyu seviyesi, bodrum kat ve temel yalıtımı için ayrıca değerlendirilir; bu konuya temel ve bodrum su yalıtımı rehberimizde değindik.
Kartal’da müteahhit seçerken neye bakılır?
Müteahhit seçimi, sözleşmeyi imzalamadan çok önce başlar. Yetki belgesi ve vergi kaydı, yapı denetim kuruluşuyla ilişkinin şeffaflığı, teknik şartname ayrıntısı ve teslim takviminin sözleşmede yazılması bakılacak başlıca kalemlerdir. Bu kontrol listesini Kartal müteahhit seçimi sayfamızda daha ayrıntılı işledik. Bizim yöntemimiz zemin etüdüyle başlamak, sözleşmede teslim takvimini açık yazmak ve süreç boyunca yazılı bilgi vermektir.
Yakın ilçelerle ilişki
Kartal’da iş yapan bir bina sahibi çoğu zaman komşu ilçelerdeki uygulamalarla kıyaslama yapar. Batı komşusu Maltepe ve doğu komşusu Pendik ile aynı kıyı ekseninde olsalar da her belediyenin plan notu ve başvuru düzeni farklı işleyebilir. İstanbul genelindeki hizmet alanımızı İstanbul Anadolu Yakası sayfamızda görebilirsiniz.
Nasıl çalışıyoruz?
Kartal’daki işler için randevuyla yerinde keşif yapıyor, tapu ve imar belgelerini birlikte okuyor ve ardından yazılı bir çalışma planı sunuyoruz. Hangi hizmetin size uygun olduğunu netleştirmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Mevzuat değişebilir; parselinize ilişkin güncel plan ve başvuru koşullarını Kartal Belediyesi’nden teyit edin.