Ataşehir’de kat karşılığı müteahhit arayan bir bina sahibi, çoğu zaman aynı ikilemin içindedir: bina yaşlandı, asansör ve tesisat yoruldu, ama yeni yapı için bütçe ayırmak istemiyor. Kat karşılığı, yeni yapının bedelini arsa payı ile karşılayan bir modeldir. Bu sayfa, Ataşehir’in eski apartman stokunda kat karşılığı yapmak isteyenler için hazırlandı. Hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda, sözleşmenin ayrıntıları ise kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda bulunuyor.
Ataşehir’de kat karşılık kimin gündemine giriyor?
Ataşehir’in planlı gelişen kesimlerindeki büyük siteler, çoğunlukla bu modelin dışındadır; çünkü yüzlerce malikin ortak kararı gerektirir ve bağımsız bölümler tek bir arsa üzerinde toplanmıştır. Kat karşılık daha çok küçük ve orta ölçekli, tek parselli eski apartmanlarda konuşulur. Bu binaların tipik özellikleri şunlardır: birkaç katlı yapı, sınırlı sayıda malik, yaşlanmış tesisat ve yönetmelik öncesi dönemde yapılmış taşıyıcı sistem.
Model şu koşulda anlamlıdır: yeni imar durumunun sağladığı toplam inşaat alanı, mevcut alandan yeterince büyük olmalı. Ataşehir’de imar durumu net olduğundan bu hesap erken yapılabilir. Parselin gerçekten ek alan verip vermediğini öğrenmek, pazarlığın ilk adımıdır.
Sözleşmeden önce yapılacak hazırlık
- Parselin güncel imar durumu belgesi alınır.
- Mevcut yapının ruhsat, iskan ve mimari projesi bulunur.
- Tapu kayıtları ve arsa payları kontrol edilir.
- Yapının teknik durumu için ön inceleme yapılır.
- Bütün maliklerle ortak bir toplantı planlanır.
Bu hazırlığın büyük bölümü, müteahhit teklifine geçmeden yapılabilir. Yapının deprem durumu belirsizse, riskli yapı tespiti seçeneği ayrıca değerlendirilir; bunun için Ataşehir riskli yapı ve güçlendirme sayfamıza bakabilirsiniz.
Kat malikleri toplantısı nasıl yönetilir?
Apartman toplantıları, teknik olduğu kadar iletişimsel bir iştir. Bazı malikler yıllardır oturur ve taşınmak istemez, bazıları kiracıya vermiştir ve daha ticari bakar, bazıları başka bir şehirde yaşar. Toplantıyı verimli kılmak için şu sıra izlenebilir: önce yapının durumunu anlatan tarafsız bir bilgi sunumu, ardından örnek teklif kalemlerinin gösterilmesi, sonra sorular ve ayrı ayrı görüşmeler. Aynı toplantıda karar beklemek yerine, herkese düşünme süresi tanımak çoğu zaman daha sağlıklı sonuç verir. Kararlar tutanağa bağlanır, ortak bir iletişim grubu ya da yazışma yöntemi belirlenir.
Sözleşmenin omurgası
| Başlık | Sözleşmede neyi netleştirmeli? |
|---|---|
| Paylaşım | Hangi bağımsız bölüm kime ait, net-brüt alan tanımı |
| Malzeme | Ekli teknik şartname: zemin kaplaması, doğrama, mutfak-banyo donanımı |
| Takvim | Yıkım, ruhsat, kaba ve ince inşaat, iskan aşamaları |
| Gecikme | Süre aşımında uygulanacak hüküm |
| Geçici konut | Yapım süresince kira ya da barınma düzeni |
| Teminat | Tarafların birbirine karşı güvenceleri |
| İskan ve tapu | Devir zamanı, iskan sorumluluğu |
Sözleşme, arsa payı devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bir bilgidir, kendi durumunuz için avukat veya noterle netleştirin.
Ataşehir’e özgü ayrıntılar: küçük parselde büyük bina
Kat karşılıkla yapılan yeni bina genellikle, aynı parselde eskisinden daha yüksek ve daha derin bir yapıdır. Bu, iki sonuç doğurur. Birincisi, bodrum kat kazısı komşu yapılara yaklaşır; iksa ve zemin etüdü kritik hâle gelir. İkincisi, şantiye alanı dardır; malzeme depolama, vinç kurulumu ve beton pompası konumu yol ve komşu bahçe ile birlikte planlanır. Ataşehir’in planlı sokaklarında çekme mesafeleri yasa gereği korunur; bu mesafelerin şantiye için sağladığı alan da tasarım aşamasında hesaba katılır. Süreçte yapı denetim kuruluşunun rolü için yapı denetim firması ne yapar yazımızı okuyabilirsiniz.
Yıkım ve geçici barınma
Kat karşılıkta en hassas dönem yıkımdır. Malikler evlerinden ayrılır, kiracılar taşınır ve komşu binalarda toz ile gürültü kaynaklı şikâyetler doğabilir. Sözleşmede yıkım tarihi, geçici konut düzeni ve kira konusu açık yazılmalıdır. Yıkım öncesi enerji, su ve doğalgaz abonelikleri kapatılır; komşu yapılara karşı tespit yapılır.
Paylaşım oranını tartışırken hangi soruları sormalı?
Kat karşılığında en çok konuşulan konu, bağımsız bölümlerin kimde kalacağıdır. Oran tek başına anlam taşımaz; önce şu sorular masaya konur:
- Yeni yapının toplam inşaat alanı, imar durumuna göre kaç bağımsız bölüme izin veriyor?
- Mevcut malikler eski dairelerine benzer bir konumda mı, yoksa kat ve cephe tercihi kura ile mi belirlenecek?
- Zemin kat dükkânı ya da bahçe hakkı olan malikin payı nasıl hesaplanacak?
- Asansör ve ortak alan payları eski arsa paylarıyla mı, yeni düzenle mi yazılacak?
Bu soruların cevabı sözleşme ekindeki dağılım cetvelinde açıkça görünmelidir. Cetvel yalnızca daire numaralarını değil, net alanı ve cephe yönünü de içermelidir.
İskan sonrası: teslim, tapu ve yönetim
Yapı kullanma izni alındığında iş bitmiş sayılmaz. Kat mülkiyetine geçiş, tapu devirleri, ilk yönetim planı ve ilk kat malikleri toplantısı sözleşmedeki takvime göre yürür. Sayaç ve abonelik işlemleri de bu aşamada yeni bağımsız bölümler adına yeniden düzenlenir.
Yaklaşımımız
Ataşehir’deki kat karşılık görüşmeleri randevulu yerinde keşifle başlar. Keşifte binanın mevcut durumunu, çevresini ve yapılaşma hakkını birlikte inceler, sonuçları yazılı bir teklife dökeriz. İmar ve kentsel dönüşüm mevzuatı değişebilir; güncel şartları Ataşehir Belediyesi’nden teyit edin.
Kendi binanız için olasılıkları konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Süreci daha geniş görmek için Ataşehir kentsel dönüşüm sayfamıza ve Ataşehir imar durumu ve ruhsat sayfamıza da bakabilirsiniz.