Ataşehir’de bir konut ya da apartman projesi yapmak isteyen kişi, genellikle ikisi arasında bir yerde durur: tek başına bir müstakil ev değil, ama yüzlerce daireli bir site de değil. Bu sayfa, birkaç ile onlarca bağımsız bölüm arasındaki orta ölçekli konut projeleri için Ataşehir’in planlı kent dokusuna göre hazırlanmış bir yol haritasıdır. Hizmetin genel tanımı için konut projeleri hizmet sayfamıza bakabilirsiniz; burada yalnızca Ataşehir’de sık karşılaşılan durumlara odaklanıyoruz.
Ataşehir’de konut projesine nereden başlanır?
Ataşehir planlı gelişmiş bir ilçe olduğu için, çoğu parselde imar planı ayrıntılı ve nettir. Bu, projeyi hızlandıran bir özelliktir; ancak aynı zamanda sürprize yer bırakmayan katı sınırlar da getirir. İlk adım imar durumu belgesidir. Bu belgede şunlara bakılır:
- yapılaşma türü (ayrık, bitişik, blok düzen),
- taban alanı katsayısı ve toplam inşaat alanı,
- azami kat yüksekliği ve çatı düzeni,
- ön, yan ve arka çekme mesafeleri,
- otopark, sığınak ve ortak alan ihtiyaçları.
Belge okunduktan sonra parselin gerçekte ne barındırabileceği ortaya çıkar. Genel çerçeve için imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizi okuyabilirsiniz.
Orta ölçekli konut projesinin ekonomisi
Orta ölçekli projelerde her bağımsız bölüm sonucu etkiler. Bu yüzden karar sırası şöyle olmalıdır:
| Karar | Ne değerlendirilir? |
|---|---|
| Daire tipi karışımı | Küçük ve orta daire oranı, kullanım verimliliği |
| Ortak alan | Merdiven, asansör, giriş holü, çatı kullanımı |
| Otopark | Bodrum kat düzeni, rampa eğimi, manevra alanı |
| Yapı sistemi | Betonarme perde-çerçeve, kalıp düzeni |
| Yönetim | Site ya da apartman yönetim planı, ortak gider paylaşımı |
Her kalemde, yapının sahibi olacak kişiler adına da düşünmek gerekir. Bir dairenin planı ne kadar iyi olursa olsun, otopark rampası dar ya da asansör boşluğu yetersizse yapı gündelik hayatta sürekli sorun çıkarır.
Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve sonrası
Konut projesi, yalnızca inşaat değil, hukuki bir kuruluş sürecidir. İnşaat başlayınca kat irtifakı kurulabilir; yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine geçilir. Her bağımsız bölümün arsa payı, brüt-net alan tanımı ve ortak alan payı bu aşamada netleşir. Yönetim planı da bu süreçte hazırlanır; aidat paylaşımı, ortak alan kullanımı ve karar alma biçimi yönetim planına yazılır. Bu belgelerin hukuki yönü için avukat desteği almanızı öneririz. Kat karşılığı ile yapılacak projelerde ilgili sözleşme ayrıca ele alınır; bunun için Ataşehir kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Kentsel şantiye: dar çevre, komşu ilişkisi ve trafik
Ataşehir’de bir parsel çoğu zaman hem yerleşik binalarla hem de yoğun trafik akışlarıyla çevrilidir. Şantiyede üç konu öne çıkar. Birincisi, kazı ve iksa: komşu yapıya yakın kazıda iksa sistemi seçimi ve zemin verisi kritiktir. İkincisi, beton pompası ve vinç yerleşimi: cadde üzerinde geçici kapama izni ve trafik düzeni gerekebilir. Üçüncüsü, hafriyat ve moloz çıkışının saatleri; yoğun saatlerde kamyon hareketinin komşuyu ve trafiği rahatsız etmemesi için önceden plan yapılır. Kışın soğuk hava koşullarında beton dökümü de ayrı önlem ister; bunun için kışın inşaat ve soğuk havada beton rehberimize bakabilirsiniz.
Deprem ve zemin
Konut projesi TBDY 2018’e tam uyumlu tasarlanır. Ruhsat öncesi zemin etüdü yaptırılır; çünkü ilçe içinde zemin her yerde aynı davranmaz. Bazı parsellerde eğim, bazılarında dolgu ya da su durumu temel seçimini etkileyebilir. Temel yöntemi ve bodrum sayısı bu veriye göre belirlenir. Ayrıntılar için Ataşehir zemin ve deprem güvenliği sayfamıza göz atınız.
Konut projesinde sözleşme ve teslim
- Kullanılacak malzeme ve donanımın teknik şartnamesi,
- ödeme planı ile imalat aşamalarının ilişkisi,
- teslim takvimi, gecikme hükmü ve mücbir sebep tanımı,
- ortak alan ve çevre düzenleme kapsamı,
- iskan ve enerji kimlik belgesi sorumluluğu,
- tapu devir zamanı.
Bu maddelerin yazılı olması, sonradan doğabilecek anlaşmazlığı önler. Sözleşme hukuki bir metindir; genel bilgi olarak okuyup avukatla netleştirin.
Proje çizim aşamasında sık kaçan noktalar
Orta ölçekli bir binada mimari proje çizilirken, sonradan pahalıya dönen küçük ayrıntılar vardır. Bunların çoğu kâğıt üzerinde fark edilirse maliyetsiz düzelir:
- Asansör kuyusunun ve makine dairesinin komşu daireye ses aktarmayacak biçimde konumlandırılması,
- ıslak hacimlerin alt alta gelecek şekilde düzenlenip tesisat şaftlarının bakım için erişilebilir bırakılması,
- çöp, sayaç ve mekanik oda gibi servis alanlarının giriş cephesini bozmadan çözülmesi,
- bodrumda sığınak, depo ve otopark akışının birbirini kesmemesi,
- çatı katında teras, su deposu ve güneş paneli gibi olası ihtiyaçlar için yer ve taşıma kapasitesi ayrılması.
Statik projenin mimari plana sonradan uydurulması yerine, iki projenin baştan birlikte ilerletilmesi hem kolon-kiriş düzenini rahatlatır hem de daire içinde sürpriz çıkan kolonları azaltır.
Teslimden önce bağımsız bölüm kontrolü
Yapı kullanma izni çıkmadan önce her bağımsız bölüm, alıcı ya da malik adına yazılı bir listeyle kontrol edilir: kapı ve pencere kapanışları, ıslak zemin eğimleri, elektrik panosu etiketleri, tesisat basınç denemeleri ve boya-sıva yüzeyleri. Eksikler tutanağa geçer ve giderme tarihi yazılır. Bu adım, teslim sonrası “ortak alanda mı, dairede mi” tartışmasını da önler.
Yaklaşımımız
Randevulu yerinde keşifte parselin çevresi, komşu yapılar, giriş ve çıkış imkânı ile şantiye alanı birlikte değerlendirilir. Süreç için ev yaptırma rehberimiz genel çerçeve sunar. İmar ve mevzuat değişebilir; güncel şartları Ataşehir Belediyesi’nden teyit edin.
Bir konut projesini konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasını kullanabilirsiniz. Ataşehir’deki tüm hizmetler için Ataşehir sayfasına bakabilirsiniz.