Ataşehir’de kentsel dönüşüm, genellikle bir binanın ya da bina grubunun deprem güvenliğiyle ilgili bir soruyla başlar: binamız gelecek bir depreme ne kadar dayanır? Bu sayfa, o sorunun peşinden yürüyen kat malikleri, yöneticiler ve arsa sahipleri için 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yol haritası sunar. Yönetmelik öncesi dönemden kalan apartman stoku ile daha yeni siteler bir arada bulunduğu için, ilçe içinde dönüşüm ihtiyacı yapıdan yapıya farklılaşır. Genel hizmet tanımı için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz. Görüşmeler randevuyla yerinde keşifle başlar.
Kentsel dönüşüm süreci Ataşehir’de nasıl işler?
Genel akış birkaç ana adımdan oluşur:
- Yapının riskli olup olmadığının tespiti,
- tespit raporunun ilgili idareye bildirilmesi ve sonucun tapuya şerh düşülmesi,
- malikler arasında dönüşüm yönteminin (güçlendirme, yıkıp yeniden yapma) kararlaştırılması,
- müteahhitle sözleşme, ruhsat ve yıkım,
- yeni yapının inşası, iskan ve tapu işlemleri.
Her adımın süresi ve koşulları mevzuata bağlıdır; ayrıntıları ilgili idareden teyit etmek gerekir. Tespitle ilgili ayrıntılar için Ataşehir riskli yapı ve güçlendirme sayfamıza bakabilirsiniz.
Malikler arası uzlaşma: teknik konudan çok insan konusu
Kentsel dönüşümün en zor kısmı çoğu zaman inşaat değil, uzlaşmadır. Bir apartmanda emekli bir sakinle, kirada oturanla ve başka şehirde yaşayan malik aynı masaya oturur. Bu yüzden toplantılar, karar süreçleri ve iletişim düzeni önceden planlanmalıdır. Uzlaşma şu adımlarla kolaylaşır:
- her malike aynı bilgi paketinin verilmesi,
- riskli yapı raporunun herkese anlaşılır biçimde anlatılması,
- alternatif seçeneklerin (güçlendirme ve yeniden yapım) karşılaştırmalı sunulması,
- tekliflerin yazılı ve şeffaf sunulması,
- kararların tutanağa bağlanması.
Kat maliki sayısı fazla olan sitelerde, karar mekanizması yönetim planı ve kanun çerçevesinde ayrıca ele alınır. Hukuki tavsiye vermiyoruz; sürecin hukuki yönü için avukatla çalışmanızı öneririz.
Kentsel dönüşümde müteahhit seçerken sorulacak sorular
Müteahhit seçimi, dönüşümün en kritik kararlarından biridir. Şu soruların yazılı cevabını isteyin:
- Yapım sürecinde yapı denetim kuruluşu kim ve nasıl atanıyor?
- Sözleşmede teslim takvimi ve gecikme hükmü var mı?
- Geçici barınma düzeni, kira ve yıkım tarihi net mi?
- Malzeme ve donanım listesi ekli şartnamede yazılı mı?
- Teminat ve ödeme aşamaları arasında bağ kurulmuş mu?
Kat karşılığı yöntemi kullanılıyorsa, bu maddeler kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler rehberimizle birlikte okunabilir; ayrıca Ataşehir kat karşılığı inşaat sayfamız küçük ve orta ölçekli binaların yol haritasını verir.
Yıkım ve şantiye: Ataşehir’in kent dokusunda neler önemli?
Yoğun yerleşim içinde yıkım, kontrollü ve planlı yapılır. Komşu binalara toz, gürültü ve titreşim etkisini azaltmak için yıkım yöntemi seçilir; su ile nemlendirme, çalışma saati sınırlaması ve moloz kamyonları için güzergâh planı yapılır. Yıkım öncesinde su, elektrik ve doğalgaz abonelikleri kapatılır. Yeni yapı için kazıya başlarken bitişik binaların durumu kayıt altına alınır, iksa ve zemin verisi projeyle uyumlu olur. Zemine ilişkin ayrıntı için Ataşehir zemin ve deprem güvenliği sayfamıza bakabilirsiniz.
Yeni yapı ne kazandırır?
Yeni bina, güncel deprem yönetmeliğine (TBDY 2018) göre tasarlanır; asansör, otopark, yalıtım ve tesisat da baştan çözülür. Bu, yalnızca güvenlik değil, günlük konfor ve işletme gideri açısından da fark yaratır. İskan sonrası yeni yapıda kat mülkiyeti, yönetim planı ve ortak alan düzeni de yeniden kurulur.
Kentsel dönüşümde resmi süreçler ve yasal çerçeve
Süreçte tapu şerhleri, ruhsat işlemleri, yapı denetim ataması ve iskan gibi resmi adımlar bulunur. Ruhsat ve iskan ile ilgili genel bilgiyi yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizde bulabilirsiniz. Destekler, oranlar ve süreler zaman içinde değiştiğinden bu sayfada rakam verilmez.
Sitelerde ve büyük bloklarda dönüşüm: farklı bir ölçek
Ataşehir’de çok bloklu sitelerin dönüşümü, tek apartmanınkinden çok farklı işler. Ortak alanlar, otopark, çevre düzenlemesi, yönetim kurulu ve yüzlerce malik bir arada düşünülmelidir. Bu ölçekte etaplama (blok blok ilerleme), geçici barınma düzeni ve ortak alanların şantiye süresince kullanım kuralları ana planlama konularıdır. Bu tür projelerde karar sürecini kolaylaştırmak için, teknik danışman ve hukuki temsilci desteği ayrıca planlanır.
Dönüşüm sırasında sık yapılan hatalar
- Raporu okumadan karar vermek ya da raporu yalnızca yönetime bırakmak,
- yalnızca tek müteahhit teklifiyle ilerlemek,
- sözleşmeye malzeme şartnamesini eklememek,
- geçici barınma planını sona bırakmak,
- yıkımdan önce komşu bina tespitini atlamak.
Bu hataların çoğu, süreç başında bir kontrol listesi hazırlanarak önlenir. Özellikle kiracısı olan malikler, dönüşüm takvimini kiracıya erken bildirmeli; boşaltma tarihleri sözleşmedeki yıkım takvimiyle uyumlu planlanmalıdır.
Yaklaşımımız
Keşifte binanın yaşı, yapı sistemi, mevcut ruhsat ve iskan durumu ile malik profili birlikte değerlendirilir. Ardından seçenekler yazılı ve karşılaştırmalı bir dosyada sunulur. Sözleşmede kapsamı, teslim takvimini ve sorumlulukları açık yazarız. Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; mevzuat değişebilir, güncel durumu Bakanlıktan ve Ataşehir Belediyesi’nden teyit edin.
Binanızın dönüşüm ihtimalini konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz.