Ümraniye’de kentsel dönüşüm, Anadolu Yakası’nın en yoğun yapılaşmış ilçelerinden biri olması nedeniyle yalnızca bireysel bir bina meselesi değil, sokak ve mahalle ölçeğinde bir dönüşüm konusudur. Bir apartmanın yerine yenisinin yapılması, komşu binaların, sokağın altyapısının ve trafiğin de değişmesi demektir. Bu sayfa, Ümraniye’de dönüşüm yolculuğuna çıkacak maliklere yol haritasını, karar noktalarını ve yaygın hataları genel çerçevede sunar. Hizmetin özeti için kentsel dönüşüm sayfamıza göz atabilirsiniz.
Yol haritası: raporun ötesinde yedi durak
Kentsel dönüşüm, birbirini izleyen aşamalardan oluşur:
- Bina hakkında ön bilgi: yapım yılı, ruhsat, proje, geçmiş müdahaleler.
- Lisanslı kuruluşça 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti.
- Tespit sonucunun idareye bildirimi ve maliklere duyurulması.
- Malikler arasında yöntem seçimi: güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma.
- Uzlaşılan yöntemin sözleşmeye bağlanması ve müteahhit seçimi.
- Proje, ruhsat, yıkım ve inşaat.
- İskan, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti işlemleri ve teslim.
Oranlar, süreler ve destekler mevzuata göre değişir; güncel durumu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan ve Ümraniye Belediyesi’nden teyit edin.
Kalabalık bir binada uzlaşma nasıl kurulur?
Ümraniye’deki çok katlı ve çok daireli binalarda, malikler arasındaki uzlaşma en emek isteyen adımdır. Maliklerin bir kısmı binada oturur, bir kısmı kiraya verir, bir kısmı başka şehirde yaşar; mirasçı hisseli daireler ise ayrıca zorluk yaratır. Süreci düzenli yürütmek için şu araçlar işe yarar:
- Tüm maliklerin iletişim bilgilerini içeren güncel bir liste.
- Toplantı gündemini önceden yazılı bildirmek ve tutanak tutmak.
- Her daire için mevcut ve yeni durumu gösteren karşılaştırma tablosu.
- Karar için temsilci ya da küçük bir komisyon seçmek.
- Kiracıların bilgilendirilmesi için ayrı bir takvim.
Sözlü vaatler uzlaşmayı hızlandırır gibi görünür ama uyuşmazlığın en büyük kaynağıdır; her söz yazılı hale gelmelidir.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı?
Rapor sonucuna göre iki yol tartışılır. Güçlendirme, mevcut yapıyı taşıyıcı sistem açısından takviye eder ve binanın korunmasını sağlar; ancak her binada teknik olarak mümkün olmayabilir ve dairelerin içini etkileyebilir. Yıkıp yeniden yapmak ise yeni yönetmeliğe tam uygun bir yapı sağlar; ama boşaltma, yıkım ve inşaat süresini kapsar. Karar maliyet, süre, yapı durumu ve imar hakkı birlikte değerlendirilerek verilir. Karşılaştırmayı eski bina: güçlendirme mi, yeniden yapım mı rehberimizde bulabilir, konuya özel sayfayı Ümraniye riskli yapı ve güçlendirme başlığında okuyabilirsiniz.
Kat karşılığı ile dönüşüm modeli
Maliklerin yapım bedelini karşılayamadığı ya da karşılamak istemediği durumlarda, arsa payının bir bölümünü müteahhide devredip yeni bağımsız bölümler almak yaygın bir modeldir. Bu model kat karşılığı sözleşmesiyle yürür; sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği yönünde yerleşik Yargıtay görüşü vardır, genel bilgidir ve avukat ile noterle netleştirilmelidir. Bağımsız bölüm paylaşımı, teslim takvimi, gecikme cezası ve arsa payı devir aşamaları yazılı olmalıdır. Ayrıntılar için Ümraniye kat karşılığı inşaat sayfasına ve kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazısına bakın.
Yıkım öncesi: komşu binalar ve şantiye planı
Yoğun dokuda yıkım işi, komşu binalarla ilişkinin yönetimidir. Bitişik ya da çok yakın bir yapı varsa yıkım yöntemi, parça parça ve kontrollü olmalıdır. Yıkımdan önce komşu binaların mevcut durumunun fotoğraf ve çatlak kaydıyla belgelenmesi, ileride çıkabilecek tartışmalarda işe yarar. Toz kontrolü, çalışma saatleri, hafriyat kamyonu güzergâhı ve iksa çözümü önceden planlanır. Eğimli parselde iksa çözümü, komşu binanın temel kotu ile yeni kazının derinliğine göre belirlenir.
Yeni yapıda ne değişir?
Yeni yapı, güncel deprem yönetmeliği TBDY 2018 ile projelendirilir, zemin etüdüne göre temel çözülür ve yapı denetim kuruluşunun denetimindeki aşamalarla yükselir. Yeni binanın otopark, sığınak ve ortak alan planı da eski binaya göre daha kapsamlıdır. Beton ve donatı kontrolü, yapı denetiminin belgelendiği kayıtlar arasındadır ve maliklerin bu raporlara erişme talebi makuldür. Zemin ve deprem çerçevesi için Ümraniye zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfasına göz atın.
Müteahhit seçerken sorulacaklar
Dönüşümde müteahhit, yalnızca inşaatı değil, maliklerin uzun bir dönemini yöneten taraftır. Teklif aşamasında şunları yazılı sorun: Yeni daire planları ve alanları hangi ölçüyle veriliyor? Malzeme şartnamesi var mı? Yapı denetim kuruluşu kim ve nasıl seçiliyor? Teslim takvimi hangi aşamalara bağlı? Gecikmede ne olur? Firmanın daha önce yürüttüğü işleri gösterme iddiası varsa, bunu bağımsız kaynaklardan doğrulamak da malikin hakkıdır. Sözleşmeyi imzalamadan önce hukuki desteğe başvurmak, bu kararın en ucuz güvencesidir.
Dönüşüm sürecinde günlük hayat
Yıkım ile teslim arasındaki dönem, maliklerin en zorlandığı süredir. Bu dönemde geçici barınmanın nasıl karşılanacağı, kira desteği olup olmadığı ve taşınma masrafı sözleşmede yazılı olmalıdır. Devlet destekleri ve kira yardımı gibi kalemler zamanla değiştiğinden güncel koşulları ilgili kurumdan öğrenin. Okul çocukları ve işe gidiş güzergâhı gibi aile takvimini de bu döneme göre planlamak, sürecin stresini azaltır.
Mevzuat değişebilir; bu sayfadaki bilgiler genel çerçevedir ve hukuki tavsiye yerine geçmez. Güncel durumu Ümraniye Belediyesi ve Bakanlıktan teyit edin. Binanız için ilk görüşmeyi ayarlamak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. İlçenin genel özeti için Ümraniye sayfamıza dönebilirsiniz.