Ümraniye’de eski binasını ya da arsasını kat karşılığı yeniletmek isteyen kişi için ilk adım, kat karşılığı modelinin bu ilçenin yoğun yapı dokusunda ne kadar işlediğini anlamaktır. Bu modelde arsa sahibi arsa payını devreder, karşılığında yeni binadan belirli bağımsız bölümleri alır. Genel mantık kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda anlatılıyor; bu sayfada Ümraniye’de sık karşılaşılan durumlara odaklanıyoruz.
Ümraniye’de kat karşılığının işlediği yerler
Kat karşılığı modeli, imar hakkının mevcut binanın hakkından fazla olduğu parsellerde anlam kazanır. Ümraniye’de yıllar içinde yapılmış az katlı binaların bulunduğu ve planın daha yüksek yapılaşmaya izin verdiği parseller bu modelin adayıdır. Farkın büyüklüğü, tarafların pazarlık zeminini belirler.
Ancak yoğun dokulu bir ilçede komşu binalara bakarak imar hakkını tahmin etmek doğru değildir. Çevredeki binalar farklı plan dönemlerine ait olabilir. Güvenilir kaynak, belediyeden alınacak yazılı imar durumu belgesidir. Bu belgeyi almanın yolunu imar durumu nasıl öğrenilir yazımızda anlattık.
Çok malikli apartman: uzlaşma masası
Ümraniye’de birçok bina, birden fazla kat malikinin bulunduğu apartmanlardır. Bu durumda kat karşılığı, hukuki olduğu kadar sosyal bir süreçtir. Malikler farklı beklentilere sahip olabilir: kimisi mevcut dairesinin büyümesini ister, kimisi nakit ya da ek daire; kimisi binada oturur, kimisi kiraya vermiştir.
Uzlaşma masasında şu başlıklar açık konuşulmalıdır:
- Herkesin mevcut arsa payına karşılık alacağı yeni daire
- Yapım süresince kira yardımı, taşınma ve geçici barınma
- Teslim takvimi ve gecikme halinde yaptırımlar
- Kat mülkiyetine geçiş ve tapu işlemlerinin sırası
- Kararların hangi çoğunlukla alınacağı
Bu maddeler hukuki nitelikte olduğundan, genel bilgi olarak aktarıyoruz; avukat ve noter ile netleştirmenizi öneririz.
Sözleşmede dikkat edilecekler
Kat karşılığı sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu Yargıtay’ın yerleşik görüşüdür. Kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda ayrıntılı bir liste bulabilirsiniz. Ümraniye’de yoğun komşu bina yapısı nedeniyle sözleşmeye şu ek maddelerin konulması faydalıdır:
| Konu | Neden Ümraniye’de önemli |
|---|---|
| Komşu bina tespiti | Yakın binalarda kazı ve yıkım hasar iddiasına yol açabilir |
| İksa ve istinat sorumluluğu | Eğimli parselde kazı güvenliği |
| Şantiye çalışma saatleri | Yoğun mahallede gürültü şikâyetleri |
| Hafriyat ve moloz | Dar sokakta kamyon trafiği ve izinler |
Eğimli arazide kat karşılığı
İlçenin engebeli yapısı nedeniyle bazı parsellerde yıkım sonrası temel kazısı derin ve yamaç yönünde olabilir. Bu durumda istinat ve iksa maliyeti hesaba girer ve paylaşım oranını etkileyebilir. Bu yüzden zemin etüdünü sözleşme öncesinde, en azından ön bilgi olarak istemenizi öneririz. Etüdün önemini zemin etüdü neden önemli yazımızda ve Ümraniye özelindeki yansımasını Ümraniye zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamızda anlattık.
Yıkım öncesi hazırlık: bina içindeki gerçekler
Yıkım kararından önce binada kimlerin oturduğu, hangi dairelerin kiracılı olduğu ve hangi tapularda ipotek, haciz ya da şerh bulunduğu netleşmelidir. Ümraniye’de bazı eski apartmanlarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kayıtlarının eksik ya da hatalı olduğu görülebilir; bu eksikler yeni bina tapu işlemlerini geciktirir. Bu yüzden tapu dosyalarının hepsinin sözleşmeden önce toplanması ve incelenmesi gerekir.
Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kapatılması, mevcut sözleşmeli kiracıların bilgilendirilmesi ve taşınma tarihlerinin yazılı hale getirilmesi de yıkım öncesi hazırlığın parçasıdır. Bu adımların hukuki yönü için avukat desteği almak doğru olur.
Arsa sahibinin görüşmede sorması gerekenler
- Yeni binada kat adedi ve toplam bağımsız bölüm sayısı imar durumuna göre nasıl hesaplandı?
- Verilecek dairelerin net metrekaresi ve iç bitiş şartnamesi yazılı mı?
- Zemin etüdü ve komşu bina tespiti kim tarafından ve ne zaman yapılacak?
- Yapı denetim kuruluşuyla ilişki nasıl işleyecek, malikler rapor görebilecek mi?
- Teslim tarihi hangi olaylara bağlı ve gecikmede ne olacak?
Bina riskliyse ya da değilse
Kat karşılığı ile kentsel dönüşüm birbirine yakın kavramlar gibi görünse de hukuki çerçeveleri farklıdır. Binanız 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespit edildiyse süreç bu Kanun’un usullerine göre yürür. Riskli değilse taraflar özel hukuk çerçevesinde anlaşır. Hangi yolun uygun olduğunu bilmek için Ümraniye kentsel dönüşüm sayfamıza ve Ümraniye riskli yapı ve güçlendirme sayfamıza göz atabilirsiniz.
Yeni dairelerin paylaşımında sık yapılan yanlışlar
Bağımsız bölümlerin paylaşımı, kat karşılığı işinin en hassas yeridir. Kat ve cephe farkını hesaba katmadan yapılan paylaşım, teslimden sonra “benim dairem daha az güneş alıyor” şikâyetine dönüşür. Kura ya da yazılı kriter sistemi, sözleşme ekinde net biçimde tanımlandığında bu tartışma azalır.
Adım adım süreç
- Yerinde keşif ve belge kontrolü.
- İmar durumu ve ön yerleşim çalışması.
- Malikler arası uzlaşma ve paylaşım görüşmeleri.
- Noterde sözleşme.
- Zemin etüdü, proje ve ruhsat başvurusu.
- Yıkım ve yapım.
- İskan ve tapu işlemleri; iskan için yapı kullanma izni rehberimize bakabilirsiniz.
Nasıl çalışıyoruz?
Ümraniye’deki mülkünüz için randevuyla yerinde keşif yapar, yazılı bir değerlendirme sunarız. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız; zemin etüdünü ruhsat öncesinde isteriz. Bu, sonuç vaadi değil, yöntem tarifidir. İlçe genel görünümü için Ümraniye bölge sayfamıza bakabilirsiniz.
Mevzuat değişebilir; güncel şartları Ümraniye Belediyesi ve ilgili idarelerden teyit edin.
Kat karşılığı planınız için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz.