Ümraniye’de arsası olan ve üzerine müstakil bir ev ya da villa yaptırmak isteyen kişi için ilk soru, “hangi tasarım” değil, “bu parsel neyi taşır ve neye izin verir” sorusudur. İlçenin yoğun konut dokusu içinde müstakil yapılaşmaya uygun parseller sınırlı sayıdadır ve çoğu zaman eğimli araziye oturur. Anahtar teslim yapım, tasarımdan ruhsata ve inşaattan teslime kadar tüm süreci tek sözleşmeyle yürütür. Genel tanım için anahtar teslim ev hizmet sayfamıza bakabilirsiniz; bu sayfada Ümraniye bağlamına odaklanıyoruz.
Yoğun ilçede müstakil ev: parselin değeri ve sınırı
Ümraniye’de müstakil ev arsaları genellikle yerleşik mahallelerin kenarlarında ya da daha az yoğun bölgelerde bulunur. Bu tür parsellerde plan, çoğu zaman düşük yapılaşma koşullarına, geniş çekme mesafelerine ve sınırlı kat adedine dayanır. Bu, yapılabilecek net alanı belirler. Yani metrekaresi büyük bir arsa, eğer taban alanı katsayısı düşükse, beklenen büyüklükte bir ev vermeyebilir.
İlk toplantıda şunları isteriz:
- Tapu ve tapu krokisi ile imar durumu belgesi
- Parselin yola göre konumu ve eğim bilgisi
- Elektrik, su ve kanalizasyon bağlantı imkânı
- Komşu parsellerdeki yapıların cephe ve yükseklik ilişkisi
İmar belgesini nasıl alacağınızı imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde anlattık.
Kotlu arazide ev tasarımı
Engebeli arazide ev, düz arsadaki eve göre farklı düşünülür. Ev yola göre alçakta kalıyorsa giriş katı ile bahçe katı arasında doğal bir ilişki kurulabilir; yolun üstünde kalan parselde ise kazı yapıp evi gömmek ya da terasla yükselmek arasında seçim yapılır. Her iki durumda istinat duvarı, drenaj hattı ve yağmur suyu deşarjı tasarımın merkezindedir.
Eğimli arazide su yönetimi ihmal edilirse, yağışlı dönemlerde bodrum ve bahçe duvarında sorun çıkar. Bu nedenle temel çevresinde drenaj, su yalıtımı ve yüzey eğimi birlikte çözülür. Temel ve bodrum su yalıtımı yazımız bunun temellerini anlatıyor.
Zemin ve deprem tasarımı
Müstakil ev de deprem yönetmeliğinden bağımsız değildir. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) tüm yeni yapılar için geçerlidir ve zemin etüdü ruhsatın bir parçasıdır. Yamaç parselde etüt, şev stabilitesini ve temel kotunu da inceler. Etüt sonucuna göre temel tipi ve derinliği değişir. Ayrıntıya Ümraniye zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Anahtar teslim kapsam listesi
Sözleşmede kapsamın açık olması, bu modelin en önemli şartıdır. Şu kalemlerin dahil olup olmadığını yazılı netleştirin:
- Mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler
- Ruhsat işlemleri ve yapı denetim ilişkisi
- Kazı, temel, kaba inşaat ve çatı
- İnce inşaat, doğrama, kaplama, mutfak ve banyo
- Isıtma, tesisat ve enerji kimlik belgesi
- Bahçe düzeni, duvar, kapı ve peyzaj
Anahtar teslim ev kapsamı yazımızda bu listeyi daha ayrıntılı işledik.
Isı yalıtımı ve konfor
Müstakil evde dört cephe ve çatı dışa açıktır. Ümraniye’nin iç kesim iklimi, Marmara kıyısından biraz farklı olarak kışın daha belirgin soğuk ve yazın sıcak hissedilebilir; bu yüzden çatı ve cephe yalıtımı önem kazanır. TS 825 çerçevesinde yalıtım kalınlığı bölgeye göre belirlenir. Mantolama ve ısı yalıtımı rehberimiz konuyu genel hatlarıyla açıklıyor. Çatı kar yükü ve su tahliyesi için çatı yapımı ve kar yükü yazımız da faydalı olabilir.
Ruhsat ve denetim
Müstakil ev de ruhsata tabidir ve 4708 sayılı Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır. Ümraniye’de başvuru Ümraniye Belediyesi’ne yapılır. Süreç sonunda yapı kullanma izni alınır. Yapı ruhsatı nasıl alınır yazımız adımları anlatıyor; Ümraniye’ye özgü bilgi için Ümraniye imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Ek yapılar: garaj, havuz, kameriye
Bahçedeki ek yapılar da taban alanı ve çekme mesafesi hesabına girer. Bazıları ruhsat gerektirir, bazıları farklı izne tabidir. Bunları projeye baştan dahil etmek, sonradan yapılacak ruhsatsız eklerin yaratacağı sorunu önler.
Komşu parsel, çekme mesafesi ve mahremiyet
Ümraniye gibi yoğun ilçelerde müstakil evin en büyük kısıtı çoğu zaman parselin küçüklüğü ve komşu parselle yakınlığıdır. Çekme mesafeleri imar durumu belgesinde yazılıdır; ancak bu mesafeler aynı zamanda pencere yerleşiminin, terasın ve giriş kapısının konumunu belirler. Komşu duvara bakan cephede fazla pencere açmak mahremiyet sorunu, hiç pencere açmamak ise gün ışığı sorunu yaratır. Tasarımda avlu, üst kat terası ya da yüksek pencere gibi çözümler, komşu ilişkisini bozmadan aydınlık sağlar. Şantiye başlamadan önce komşu sınırın tapu ve aplikasyon krokisine göre işaretlenmesi, sonradan çıkabilecek sınır tartışmalarını önler.
Yol, altyapı ve şantiye erişimi
Yoğun dokulu bir mahallede müstakil ev şantiyesinin ilk sorusu, malzemenin parsele nasıl girdiğidir. Dar sokakta beton mikserinin dönüş alanı, hafriyat kamyonunun sokakta bekleyebileceği süre ve komşu araçların park düzeni önceden hesaplanmalıdır. Elektrik, su, doğalgaz ve kanalizasyon bağlantıları çoğunlukla hazırdır; ancak yeni yapının yüküne uygun olup olmadığı ilgili kurumlardan teyit edilir. Bağlantı işlemlerinin sözleşmede kimin sorumluluğunda olduğu açık yazılmalıdır.
Teslim süreci ve görüşme
Teslimde eksik ve kusur listesi hazırlanır, tesisat ve elektrik denemeleri yapılır. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız. Ümraniye’deki arsanız için randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. Apartman ölçeğinde bir yapı düşünüyorsanız Ümraniye konut ve apartman projeleri sayfamıza da bakabilirsiniz. İlçe hakkında genel bilgi Ümraniye bölge sayfamızda yer alıyor.
Bu sayfa genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel durumu ilgili belediyeden teyit edin. Sözleşme için avukat ve noter ile netleştirin.
Arsanızı yerinde konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayın ya da iletişim sayfasından yazın.