Ümraniye’de tadilat yaptırmak isteyen biri genellikle iki şeyi aynı anda düşünür: evin sorunlarını gerçekten çözmek ve komşuları ile siteyi yormadan işi bitirmek. Yoğun yapılaşmış bir ilçede tadilat, tek dairenin sınırlarında kalan bir iş değildir; çünkü ortak duvarlar, düşey tesisat hatları ve asansörler binanın tamamına aittir. AlbayrakZ Yapı olarak işe yerinde keşifle başlıyor, kapsamı yazılı hale getiriyoruz. Genel hizmet tanımı için tadilat ve renovasyon sayfamıza bakabilirsiniz.
Keşifte hangi sorulara cevap aranır?
Tadilat teklifinin güvenilir olması, keşifte doğru soruların sorulmasına bağlıdır:
- Bina hangi dönemde yapılmış ve daha önce hangi müdahaleleri görmüş?
- Tesisat malzemesi nedir; eski galvaniz borular ya da yetersiz elektrik kablo kesiti var mı?
- Islak hacimlerin altında ya da yanında kaçak, nem ya da küf izi var mı?
- Duvarlar, tavan ve döşemede çatlak, boşluk ya da kabarma bulunuyor mu?
- Isıtma sistemi ve baca hangi durumda?
- Dış cephe ve pencereler hava kaçırıyor mu?
Ümraniye’de eğimli arazide yer alan binalarda zemin kat ve bodrum kat daireleri, yamaç suyundan dolayı rutubete daha yatkın olabilir. Bu tür dairelerde yalnızca içeriyi yenilemek yeterli olmaz; dış yüzeyin su yalıtımı ve drenaj durumu da keşfin parçasıdır.
Tadilatın kapsamı: yüzey mi, tesisat mı, plan mı?
Tadilatlar üç ölçeğe ayrılabilir. Birinci ölçek yüzey yenilemedir: boya, zemin kaplaması, mutfak ve banyo dolabı. İkinci ölçek tesisat ve elektrik yenilemesidir: duvarları açmayı, boruları ve kabloları değiştirmeyi gerektirir. Üçüncü ölçek plan değişikliğidir: duvar yıkma, oda birleştirme, balkonu içeri katma gibi işler. Ölçek büyüdükçe süre, toz, maliyet ve izin gereksinimi artar. Tesisatı eski bir dairede yalnızca yüzeyi yenilemek, birkaç yıl sonra yeni kaplamaların sökülmesine yol açabilir; bu yüzden keşifte iki ölçekli senaryo çıkarmak makuldür.
İzin gerektiren işler ve idari çerçeve
Her iş aynı izin rejimine tabi değildir. Taşıyıcı elemanı etkileyen, dış görünüşü değiştiren, kullanım amacını değiştiren ya da ortak alanı ilgilendiren işlerde izin ve kat malikleri kararı gerekebilir. İstanbul’da ruhsat ve izin işlemleri ilçe belediyesinde yürür; Ümraniye için ilgili birim Ümraniye Belediyesi’dir. Hangi işin izin gerektirdiğini genel çerçevede tadilatta hangi işler izin gerektirir yazımızda topladık. Mevzuat değişebildiği için güncel uygulamayı belediyeden sorun.
Site ve apartman yaşamında tadilat etiği
Yoğun bir sitede tadilat, komşularla ilişkiyi zorlayabilir. Sorunsuz ilerlemek için şu adımlar işe yarar:
- Yönetim planındaki tadilat saati ve ortak alan kurallarını okumak.
- Yöneticiye başlangıç ve bitiş tarihini yazılı bildirmek.
- Asansör ve giriş holünü koruyucu örtüyle kaplamak.
- Molozu günlük çıkarmak, ortak alanda beklemesine izin vermemek.
- Su ve elektrik kesintisini komşulara önceden duyurmak.
- Gürültülü işleri gün ortasına toplamak.
Islak hacim yenilemelerinde özellikle alt kat dairesine sızıntı riski vardır; su yalıtımı sonrası sızdırmazlık deneyinin yapılması ve fotoğrafla kayıt altına alınması, olası bir uyuşmazlıkta işe yarar.
Islak hacimler: banyo ve mutfak yenilemede sıra
Banyo yenilemesi, tadilatın en detaylı işidir. Söküm sonrasında eski tesisat gözden geçirilir, gerekirse yenilenir; ardından zemin ve duvar su yalıtımı yapılır, sızdırmazlık denenir, şap ve kaplama gelir. Tesisat hattının yeri değişecekse sifon ve pis su eğimi hesabı önceden yapılmalıdır. Mutfakta ise davlumbaz çıkışı, gaz ve elektrik yükleri, evye altı su hatları ve tezgâh ölçüsü, dolap siparişinden önce netleştirilmelidir. Bu iki hacimde yapılan hata, sonradan en pahalı düzeltilen hata olur.
Müstakil evde tadilat ve çatı
Bahçeli müstakil evde tadilatın dış kısmı ayrı bir başlıktır: çatı örtüsü, oluk, dış cephe boyası ya da mantolaması, bahçe duvarı ve drenaj. Yamaçta yer alan bir evde bahçe duvarı çoğu zaman istinat görevi de görür ve bakımsızlığı yapıya zarar verebilir. Dış yüzeyin yalıtımını düşünüyorsanız Ümraniye tüm dış cephe uygulamaları sayfamıza bakabilirsiniz. Yapı eskiyse ve tadilattan önce güvenlik değerlendirmesi isteniyorsa Ümraniye riskli yapı ve güçlendirme sayfası iyi bir başlangıçtır.
İş yeri ve mağaza yenilemesi
Dükkân, ofis ya da mağaza tadilatı, işletme takvimiyle yarışır. Kapalı kalınan her gün gelir kaybıdır; bu nedenle iş programı gün bazında kurulur ve hazırlık işleri (proje, malzeme siparişi) kapanıştan önce tamamlanır. Elektrik yükü, havalandırma, aydınlatma ve kasa-vitrin düzeni önceden projelendirilirse şantiye süresi kısalır. Kullanım amacı değişiyorsa (ör. depodan mağazaya) izin ve yangın gereklilikleri ayrıca kontrol edilir. Ticari alanlar için Ümraniye ticari ve karma yapılar sayfasına da göz atabilirsiniz.
Yazılı teklif nasıl okunur?
İyi bir tadilat teklifi kalemleri açık yazar: söküm, moloz nakli, tesisat, elektrik, yalıtım, kaplama, boya, doğrama ve temizlik. Malzemenin marka ve sınıfı, ölçü birimleri ve ek iş çıkarsa uygulanacak yöntem yazılı olmalıdır. Ödeme planı iş aşamalarına bağlandığında, işin ilerleyişi ile ödemeler paralel gider. Teslim gününde her oda için eksik listesi hazırlanır ve düzeltme tarihi yazılı belirlenir.
Kat mülkiyeti ve imar mevzuatı zaman içinde değişebilir; güncel şartları Ümraniye Belediyesi’nden ve bina yönetiminden teyit edin. Hukuki sonuç doğuran konularda avukat ve noterle netleştirin. Evinizi ya da iş yerinizi görmek için 0533 659 21 71 numarasından randevu alabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. İlçenin genel bakışı için Ümraniye sayfamıza dönebilirsiniz.