Sancaktepe’de kat karşılığı düşünen bir malik, kıyı ilçelerine göre farklı bir tablo ile karşılaşabilir: burada arsa ve bina sahiplerinin önemli bir kısmı, bir zamanlar hızla büyüyen mahallelerde, farklı dönemlerde ve farklı kayıt koşullarıyla yapılmış evlerin sahibidir. Bu nedenle “arsam kaç kat çıkar?” sorusundan önce şu iki soru sorulmalıdır: bugünkü yapının ruhsat ve kayıt durumu nedir, tapu kaydı temiz mi? Bu sayfa, Sancaktepe’de kat karşılığı sürecini bu iki sorudan başlatarak anlatır. Hizmetin genel çerçevesini kat karşılığı inşaat sayfamızda bulabilirsiniz.
Önce evrak: tapu, şerh ve yapı kaydı
Kat karşılığı işinde en sık zaman kaybı, evrakın eksik çıkmasından doğar. Aşağıdaki kontrol listesi ilk görüşmeden önce hazırlanabilir:
- Güncel tapu kaydı; hisse durumu ve şerhler (ipotek, haciz, irtifak hakkı).
- Yapının ruhsat ve iskan belgeleri ya da yapı kayıt belgesi gibi kayıt durumunu gösteren evraklar.
- Parselin imar durumu belgesi.
- Parselin ifraz, tevhit ya da yola terk gibi işlemlere konu olup olmadığı.
- Varsa komşu parsellerle sınır uyuşmazlığı.
Yapı kayıt belgesi gibi kayıt statüleri, yapının depreme dayanıklı olduğunu göstermez. Bu belgenin hangi işlemlere imkân verdiğini ve yeni yapıya geçişte nasıl bir rol oynadığını belediyeden ve avukattan teyit edin.
İmar hakkı: yeni yapı ne kadar büyüyebilir?
Kat karşılığı sözleşmesinin ekonomisi, parselin imar hakkına dayanır. Sancaktepe’de plan notları, çekme mesafeleri ve yol cephesi parselden parsele farklılaşır; komşunun yaptığı yapı size örnek olmayabilir. İmar durumu belgesi alındıktan sonra bir ön yerleşim çalışması ile kaç bağımsız bölüm çıkabileceği tahmin edilir. Bu tahmin bir vaat değil, karar için bir çerçevedir. Belge sürecinin ayrıntılarını Sancaktepe imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasında bulabilirsiniz.
Sözleşme: noter ve madde madde kontrol
Kat karşılığı sözleşmesi arsa payı devri vaadi içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu, Yargıtay’ın yerleşik görüşüdür ve genel bilgidir, kendi durumunuz için avukat ve noterle netleştirin. Sözleşmede bulunması gereken kalemler:
- Bağımsız bölümlerin tek tek paylaşımı (kat, cephe, daire no, brüt alan).
- Teslim tarihi ve aşama bazlı takvim.
- Gecikmede uygulanacak cezai şart ve mücbir sebep tanımı.
- Malzeme şartnamesi.
- Arsa payı devrinin aşamaları ve güvenceleri.
- Yapım süresince geçici barınma ya da kira düzeni varsa kuralları.
Daha ayrıntılı bir liste için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakın.
Çok malikli bina: kimin sesi ne kadar duyulur?
Sancaktepe’de çok katlı binalarda malikler sayısı yirmiyi aşabilir. Böyle bir binada tek maliklin isteği kat karşılığı için yeterli değildir; Kat Mülkiyeti Kanunu ve varsa 6306 sayılı Kanun çerçevesinde ortak karar gerekir. Uzlaşma sürecinde şu pratikler yardımcı olur: her malik için mevcut ve yeni daire karşılaştırma tablosu, yazılı toplantı tutanakları ve tek bir ortak temsilci. Riskli yapı ilan edilmiş bir binada süreç farklı işler; bu durumu Sancaktepe kentsel dönüşüm sayfasında ele alıyoruz.
Yamaç ve şantiye gerçeği
Sancaktepe’nin eğimli arazisinde kat karşılığı şantiyesi, düz arazidekinden farklı çalışır. Hafriyat ve iksa çalışması yamaç yönünde artar, istinat duvarı taşıyıcı sistemin parçası olarak tasarlanabilir ve yağmur suyu drenajı zemin etüdüne göre planlanır. Dar sokaklarda hafriyat kamyonu ve beton mikserinin girişi için önceden belediye ve komşularla koordinasyon yapılır. Zemin bilgisi için Sancaktepe zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamıza göz atın.
İnşaat süresince maliklerin günlük hayatı
Kat karşılığı bir işte arsa sahibi çoğunlukla yıkım ile teslim arasında başka bir evde yaşar. Bu dönemde kira giderini, taşınma masrafını ve eşya depolamayı kimin karşılayacağı sözleşmede yazılı olmalıdır; yazılı olmayan her başlık, gecikme halinde tartışma konusu olur. Ayrıca yıkımdan önce aboneliklerin (elektrik, su, doğalgaz, internet) kapatılması, tapu ve adres kayıtlarının güncellenmesi gibi idari işler için bir takvim çıkarmak gerekir. Şantiye başladıktan sonra arsa sahibinin şantiyeyi ziyaret edebilmesi ve ilerleme raporu alabilmesi için iletişim biçimi de baştan belirlenmelidir.
Kat karşılığında yapı denetimi ve teslim
Yapı denetim kuruluşu, arsa sahibinin de güvencesidir: beton numunesi, donatı kontrolü ve proje uygunluğu denetim raporlarına girer. Denetim raporlarının bir kopyasını istemek makul bir taleptir. Teslim günü, her bağımsız bölüm için ayrı bir eksik listesi düzenlenir ve düzeltme takvimi yazılı hale getirilir. Denetim yapısını yapı denetim firması ne yapar yazısında ayrıntılı bulabilirsiniz.
Sözleşmeden önce sorulacak beş soru
Müteahhitle ilk görüşmede yazılı yanıt istenecek soruları önceden hazırlamak, sürecin geri kalanını kolaylaştırır:
- Yeni yapıda hangi bağımsız bölümler bana ait olacak ve nerede yer alacak?
- Yapım süresince kira ve taşınma giderleri sözleşmede yazılı mı?
- Yapı denetim kuruluşunu kim seçiyor ve raporlara erişimim var mı?
- Teslim gecikirse hangi cezai şart uygulanır?
- Ruhsat, iskan ve abonelik işlemlerinin sorumluluğu kimde?
Teklif karşılaştırırken
Birden fazla teklifi aynı başlıklarda kıyaslamak gerekir: brüt alan, malzeme sınıfı, otopark ve depo, ortak alan gideri, teslim takvimi. Farklı başlıkta yazılmış teklifler yanıltıcı olabilir. Yazılı teklif, yerinde keşif sonrasında kapsamı açıkça yazacak biçimde hazırlanır. Konut projesinin yapım tarafı için Sancaktepe konut ve apartman projeleri sayfamıza da bakabilirsiniz.
Yasal düzenlemeler, harçlar ve idari uygulamalar değişebilir; güncel durumu ilgili kurumdan ve uzman danışmandan teyit edin. Arsanız ya da binanız için konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Sancaktepe’nin genel resmi için ilçe sayfamıza dönebilirsiniz.