Sultanbeyli’de arsasını ya da eski binasını kat karşılığı vermeyi düşünen kişi için asıl güvence, sözleşmeden ve sürecin sırasından gelir. İşin ilk sorusu “kaç daire alırım?” gibi görünse de doğru soru “hangi belgeler tamamlandığında hangi hakkım doğuyor?” sorusudur. Bu sayfa, Sultanbeyli’de kat karşılığı inşaat yaptırmak isteyen arsa sahibi için adım adım bir yol haritası sunar. Hizmetin genel çerçevesi kat karşılığı inşaat sayfamızda anlatılıyor.
Sultanbeyli’de kat karşılığı işi neden ayrıca dikkat ister?
İlçede parsel ve tapu tablosu her yerde aynı değildir. Bazı parsellerde tek malik, bazılarında ise birden çok kişinin hissesi bulunur; bazı binaların ruhsat ve iskan dosyası eksik olabilir. Kat karşılığı, hepsinin bir masada birleşmesini gerektirir. Bu nedenle keşif görüşmesinde önce tapu kaydını, imar durumunu ve eski yapının belgelerini isteriz; dosya netleşmeden paylaşım oranı konuşmayız.
Sözleşmeden önce toplanacak belgeler
- Güncel tapu kaydı ve varsa takyidat (şerh, ipotek) bilgisi
- İmar durumu belgesi
- Mevcut yapının ruhsat, iskan ve mimari projesi (varsa)
- Hissedarların kimlik ve iletişim bilgileri, gerekirse vekâletnameler
- Yıkım gerektiren yapılarda abonelik ve borç durumu
Belgelerin nasıl okunacağı için imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza göz atabilirsiniz.
Daire paylaşımı nasıl belirlenir?
Paylaşım, parselin yapılaşma hakkının toplam inşaat alanına dönüşmesinden sonra konuşulur. Ön projede kaç bağımsız bölüm çıkabildiği görülür; arsa sahibine düşecek daireler kat, cephe ve yön bakımından yazıya geçirilir. Dairelerin numarası ve tipi sözleşme ekindeki planla eşleştirilmezse sonradan “hangi kat hangi daire?” tartışması çıkar. Tipik bir paylaşım tablosu şöyle kurgulanır:
| Kalem | Sözleşmede yazılması gereken |
|---|---|
| Arsa sahibine düşen bölümler | Kat, cephe, tip ve net alan bilgisi |
| Müteahhide düşen bölümler | Aynı ayrıntı düzeyiyle liste |
| Ortak alanlar | Otopark, depo, sığınak ve bahçe kullanımı |
| Malzeme ve donanım | Sınıf ve marka aralığı, ekli teknik şartname |
Sözleşmede bakılacak maddeler
Kat karşılığı sözleşmesi hem eser sözleşmesi hem taşınmaz devri vaadi içerdiği için titizlik ister. Sözleşmede şunların açık yazılması gerekir: iş kapsamı, teslim tarihi ve gecikme hükümleri, teminat ya da tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı, projeden sapma olursa uygulanacak usul, kira yardımı ya da geçici iskan düzenlemesi (varsa). Ayrıntılı bir kontrol için kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızı okuyun. Bu bilgiler genel niteliktedir; avukat ve noterle netleştirin.
Yıkım ve yeniden yapım sırasında Sultanbeyli’ye özgü noktalar
Eğim ve komşu bina. Eğimli ya da dar sokaklı bir parselde yıkım, komşu duvarlara yakın çalışmayı gerektirir. Bu yüzden yıkım öncesi komşu yapıların durum tespiti alınır ve iksa gereken yerler proje aşamasında planlanır.
Geçici barınma. Mevcut binada oturan arsa sahibinin yapım süresince nerede kalacağı sözleşmede netleşmelidir. Kira yardımı gibi bir düzenleme varsa süresi ve şartları yazıya geçirilir.
Şantiye düzeni. Mikser ve pompa erişimi, hafriyat çıkışı ve malzeme yeri için sokak genişliği hesaba katılır. Erişimin dar olduğu yerlerde dökümler bölünebilir.
Yapım sürecinde arsa sahibi neyi izler?
Ruhsat çıktıktan sonra arsa sahibi, yapı denetim kuruluşunun tutanaklarını ve şantiye ilerlemesini takip edebilir. Kaba inşaat bittiğinde, ince inşaata geçmeden önce bir ara kontrol yapılması iyi bir alışkanlıktır. Yapı denetiminin rolünü yapı denetim firması ne yapar yazısından öğrenebilirsiniz.
Tapu, kat irtifakı ve devir sırası
Kat karşılığı işinde en çok tartışılan konu, tapuların ne zaman devredileceğidir. Sıra genellikle şöyle işler: ruhsat çıkar, kat irtifakı kurulur, arsa sahibine düşecek bağımsız bölümler tapuda ayrılır ve devir, sözleşmedeki aşamalara göre yapılır. Devrin çok erken yapılması müteahhit tarafında, çok geç yapılması arsa sahibi tarafında risk doğurur. Bu yüzden sözleşmede devrin kaba inşaat bitişi, iskan başvurusu ya da teslim gibi hangi somut olaya bağlandığı yazılmalıdır. Ortada bir ipotek ya da haciz şerhi varsa, bunun kaldırılması da sözleşmenin ön koşulu olarak belirtilmelidir.
Arsa sahibinin sorması gereken beş soru
- Ruhsat almadan önce zemin etüdü yapılıyor mu, sonuçları bana gösterilecek mi?
- Sözleşme ekinde imzalı kat planları ve teknik şartname var mı?
- Teslim tarihine ulaşılamazsa hangi hüküm işler?
- Yapı denetim kuruluşu ve şantiye şefi kim, bana nasıl bilgi verilecek?
- İskan ve enerji kimlik belgesi kimin sorumluluğunda, teslimden önce mi alınacak?
Bu soruların yazılı yanıtı, kat karşılık süreci boyunca elinizdeki en değerli belgedir. Yanıtları toplantı sonrasında e-postayla teyit ettirmek de sonradan yaşanabilecek yanlış anlaşılmaları önler.
Kat karşılık mı, dönüşüm mü?
Eski binanız riskli yapı tespitinden geçiyorsa süreç Sultanbeyli kentsel dönüşüm çerçevesine girer ve kararlar farklı işler. Binanızın durumunu bilmiyorsanız önce riskli yapı ve güçlendirme sayfamıza bakın. Ruhsat aşamasını imar ve ruhsat rehberimiz anlatıyor.
Mevzuat değişebilir; güncel şartları Sultanbeyli Belediyesi’nden teyit edin. Arsanızı konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Keşif randevuyla yerinde yapılır.