Sultanbeyli’de arsa alacak, bina yaptıracak ya da mevcut yapıda kapsamlı bir değişiklik yapacak herkes için imar durumu ve yapı ruhsatı, sürecin omurgasıdır. Bu iki belge yanlış anlaşılırsa proje baştan hatalı kurulur; doğru anlaşılırsa sürprizler azalır. Bu sayfa, Sultanbeyli’de imar ve ruhsat konusunu adım adım anlatır. Genel çerçeveyi imar durumu nasıl öğrenilir ve yapı ruhsatı nasıl alınır yazılarımızda bulabilirsiniz; burada Sultanbeyli bağlamına odaklanıyoruz.
Sultanbeyli’de yetkili idare kimdir?
İstanbul büyükşehirdir, ancak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Sultanbeyli’de bu idare Sultanbeyli Belediyesi’dir. Daha üst ölçekli planlar ve bazı özel alanlarla ilgili konularda büyükşehir belediyesi ya da diğer kurumlar devreye girebilir. Belediyenin hangi belgeyi hangi kanaldan istediği zamanla değiştiği için işlemlere başlamadan güncel usulü öğrenmek en doğrusudur.
İmar durumu belgesi neyi gösterir?
İmar durumu, parselin planlarla belirlenmiş kullanım ve yapılaşma koşullarını özetler. Şu başlıklar aranır:
- Kullanım kararı: konut, ticaret, karma ya da başka bir fonksiyon
- İzin verilen kat adedi ve yapılaşma düzeni
- Ön, yan ve arka çekme mesafeleri
- Yola cephe, yol genişliği ve varsa yol kotu bilgisi
- Özel şartlar, koruma, orman ya da benzeri sınırlar
İlçede farklı dönemlerde gelişmiş bölgeler olduğu için, aynı sokakta bile parselden parsele plan notları farklı olabilir. “Komşuda kaç kat yapıldıysa bizde de o kadar” varsayımı yanıltıcıdır; her parselin belgesi ayrı alınır.
Ruhsat öncesi kontrol listesi
- Tapu kaydı ve şerh durumu kontrol edildi
- İmar durumu güncel tarihli alındı
- Zemin ve temel etüdü tamamlandı
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazır
- Yapı denetim kuruluşuyla sözleşme yapıldı
- Gerekli harç ve belgeler tamamlandı
Bu sıra bozulursa (örneğin proje çizildikten sonra zemin etüdüne başlanırsa) projenin yeniden çizilmesi gerekebilir. Zemin etüdünün önemini zemin etüdü neden önemli yazısı anlatıyor.
Yapı ruhsatı sonrası
Ruhsat çıktığında yapı denetim kuruluşu şantiyeyi denetlemeye başlar; ruhsata tabi yapıların 4708 sayılı Kanun kapsamında denetim altında yapılması gerekir. Yapım tamamlandığında yapı kullanma izni (iskan) için başvurulur; yeni binalarda enerji kimlik belgesi de istenir. İskan alınmadan binanın fiilen kullanılması, abonelik ve tapu işlemlerinde sorun yaratabilir. İskan sürecini iskan yapı kullanma izni yazımızda ayrıntılı anlattık.
Eski binalarda ruhsat ve kayıt durumu
Sultanbeyli’de geçmişte hızlı gelişen alanlarda bazı binaların ruhsat ve iskan durumu belirsiz olabilir. Böyle bir yapıda tadilat, güçlendirme ya da kat karşılığı yapmadan önce mevcut durumu netleştirmek gerekir. Bu konuda izlenecek yol yapının tarihine ve mevzuattaki güncel düzenlemelere göre değişir; belediyeden ve gerekirse avukattan güncel bilgi alınmalıdır. Genel bir bilgi olarak, belgesiz yapıda yapılan yeni bir müdahale ek sorun doğurabileceği için, önce hukuki ve teknik durum tespiti önerilir.
Ruhsat başvurusu adım adım nasıl ilerler?
Belgeler tamamlandığında başvuru belediyeye yapılır; belediye projeleri imar mevzuatına uygunluk yönünden inceler, eksik varsa yazılı olarak bildirir. Eksikler giderildiğinde harç ve yapı denetim payı ödenir, ruhsat düzenlenir. Burada iki noktaya dikkat etmek gerekir. Birincisi, projelerin birbirleriyle uyumlu olmasıdır: mimari plandaki bir duvar ya da boşluk değişirse statik ve tesisat projeleri de güncellenmelidir. İkincisi, yapı denetim kuruluşunun ruhsat aşamasında kimin adına sözleşme yapıldığının açık olmasıdır. Ruhsat sonrasında yapılacak proje değişiklikleri ayrıca izin gerektirir; bu yüzden ruhsata giderken mimari kararların netleşmiş olması işleri hızlandırır.
Taşıyıcı sistem ve zemin: ruhsatın teknik omurgası
Ruhsat için hazırlanan statik proje, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) esaslarına göre yapılır ve zemin etüdü raporundaki verilere dayanır. Sultanbeyli’de eğimli parsellerde bu rapor özellikle şev stabilitesi, temel derinliği ve istinat ihtiyacı açısından belirleyicidir. Etüt olmadan yapılan bir proje ruhsat aşamasında eksik sayılır. Deprem yönetmeliğinin ev sahibi için anlamını bina deprem yönetmeliği rehberimizde okuyabilir, yerel bağlamı Sultanbeyli zemin ve deprem sayfamızda bulabilirsiniz.
Sultanbeyli’de ruhsat sürecinde sık yapılan hatalar
- İmar durumu almadan proje çizdirmek
- Zemin etüdünü ruhsat sonrasına bırakmak
- Yola cephe ve çekme mesafesini yanlış hesaplamak
- Komşu parsel sınırındaki ihtilafları göz ardı etmek
- Tapuda hisseli parselde tüm hissedarların onayını almamak
Bu hataların çoğu, projeye başlamadan önce yapılan yerinde keşif ve belge incelemesiyle önlenir.
AlbayrakZ Yapı ile ruhsat süreci
Yerinde keşifle başlayan çalışmamızda parsel, tapu ve imar durumu birlikte değerlendirilir; zemin etüdü ruhsat öncesinde istenir; sözleşmede ruhsat ve iskan sorumluluğu açık yazılır. Ruhsat süreci sonrasındaki yapım ve teslim aşamalarını konut ve apartman projeleri sayfamızda ve Sultanbeyli sayfamızda bulabilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; mevzuat ve uygulama değişebilir, güncel şartları Sultanbeyli Belediyesi’nden teyit edin. Projenizi görüşmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz; keşif randevuyla yapılır.