Sancaktepe’de arsa almak, ev yaptırmak ya da eski bir binayı yıkıp yeniden yapmak isteyen kişi için ilk resmi belge imar durumudur. Bu belge, parselde neyin, ne kadar ve nasıl yapılabileceğinin yazılı özetidir. İmar durumu alınmadan yapılan her fizibilite, tahmin olmaktan öteye geçmez. Bu sayfa, Sancaktepe’de imar durumu belgesinden yapı kullanma iznine kadar olan hattı, ilçe ölçeğinde nelere dikkat edileceğiyle birlikte sıralar. İşin genel çerçevesini yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizde de bulabilirsiniz.
Yetkili idare kimdir?
İstanbul büyükşehirdir; ancak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemleri kural olarak ilçe belediyelerinde yürür. Sancaktepe’de bu mercii Sancaktepe Belediyesi imar birimidir. Bazı özel statülü alanlarda (koruma alanları, ormanla ilişkili sahalar, dere yataklarına yakın parseller gibi) ek kurum görüşü gerekebilir. Parselinizin bu kapsama girip girmediğini belediye ve ilgili kurumlardan sormak, sürecin uzamasını önler. Güncel usul ve başvuru kanalları zaman içinde değişebilir.
İmar durumu belgesinde neye bakılır?
Belge elinize geçtiğinde şu başlıkları gözden geçirin:
| Başlık | Ne anlatır? |
|---|---|
| Kullanım türü | Konut, ticaret, karma ya da başka bir fonksiyon |
| Yapılaşma düzeni | Ayrık, bitişik veya blok nizam |
| Kat adedi ve yükseklik | Yapı için üst sınır |
| Çekme mesafeleri | Yola, komşu parsellere ve arkaya bırakılacak boşluk |
| Plan notları | Parsele özel ek hükümler |
Sancaktepe’de eğimli parsellerde yükseklik ölçümü ve zemin kat tanımı, yamacın durumuna göre farklı yorumlanabilir; bu nedenle mimarın parsel kotlarını belgeyle birlikte değerlendirmesi gerekir. Belgeyi aldıktan sonra tapu kaydı ile imar planındaki parsel bilgilerinin uyumlu olup olmadığını da kontrol edin.
İmar durumundan yapı ruhsatına: sıra nasıl işler?
Süreç, ayrıntıları değişse de genel olarak şöyle ilerler:
- İmar durumu belgesi alınır.
- Parselde zemin ve temel etüdü yaptırılır.
- Mimari, statik, tesisat ve elektrik projeleri hazırlanır.
- Yapı denetim kuruluşuyla sözleşme yapılır.
- Projeler belediyeye sunulur, onay ve harç işlemleri yürür.
- Yapı ruhsatı alınır ve şantiye açılır.
- Yapım tamamlandığında yapı kullanma izni (iskan) için başvurulur.
Ruhsat için gerekli ayrıntılı evrak ve harçlar mevzuata ve belediyeye göre değişebilir; güncel listeyi belediyeden isteyin. İskan aşaması için iskan (yapı kullanma izni) nasıl alınır yazımıza bakın.
Mevcut yapıyı yıkıp yeniden yapmak
Eski bir binanın yerine yeni yapı yapılacaksa, mevcut yapının ruhsat ve kayıt durumu da önem kazanır. Yapı kayıt belgesi gibi statüler, yapının depreme dayanıklı olduğunu göstermez; yeniden yapımda hangi hakların geçerli olduğunu belediyeden ve avukattan öğrenmek gerekir. Yeni yapının kat adedi, mevcut yapıdan farklı olabilir; imar durumu belgesi bu konuda karar belirleyicidir. Kat karşılığı yapılacaksa Sancaktepe kat karşılığı inşaat sayfasını da inceleyin.
Ruhsat süreci neden uzayabilir?
Süreç uzamasının sık nedenleri şunlardır:
- Tapuda şerh, ipotek ya da hisse sorunu bulunması.
- İmar planı ile mevcut arazi durumunun uyuşmaması.
- Zemin etüdünün ek inceleme istemesi.
- Proje eksikliği ya da farklı disiplinler arasında çelişki.
- Komşu parsel ile sınır anlaşmazlığı.
- Yapı denetim sözleşmesinin gecikmesi.
Bu kalemlerin çoğu, proje başlamadan yapılacak ön kontrolle önceden görülür. AlbayrakZ Yapı olarak işe randevuyla yapılan yerinde keşifle başlıyor ve bu kontrol listesini parsele göre uyguluyoruz.
Zemin etüdü ve ruhsat ilişkisi
Ruhsat başvurusunun teknik ayaklarından biri zemin ve temel etüdüdür. Etüt raporu, temel türünü ve zemin sınıfı bilgisini verir; statik proje bu bilgiye göre hazırlanır. Etüt olmadan proje tamamlanmış sayılmaz. Etüdün kapsamı ve sonuçlarının okunması için Sancaktepe zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfası ve zemin etüdü neden önemli rehberi yol göstericidir.
Arsa almadan önce yapılacak üç kontrol
İmar sorularının en pahalı olanı, arsa satın alındıktan sonra ortaya çıkanıdır. Bu yüzden satış sözleşmesinden önce üç şey yapılmalıdır. Birincisi, güncel imar durumu belgesini almak ve plan notlarını satırı satırına okumak. İkincisi, tapu kaydındaki şerhleri, hisse oranlarını ve varsa imar uygulamasına konu olmuş parsel durumunu görmek. Üçüncüsü, parselin yola cephesini ve eğimini yerinde gözlemlemek: kâğıtta düz görünen bir parsel sahada yamaç olabilir ve bu, hafriyat, iksa ve temel giderini doğrudan değiştirir. Satıcının ya da emlakçının sözlü ifadesi bu kontrollerin yerine geçmez; yazılı belge esastır. Arsa tarafındaki ayrıntılar için arsa alırken imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza bakın.
Şantiye açıldıktan sonra
Ruhsat alındıktan sonra da idari süreç sürer: yapı denetim raporları, aşama kontrolleri, ruhsatta yazan proje dışına çıkılmaması ve tadilat projesi gerekirse revizyon. Ruhsata aykırı değişiklik, iskan aşamasında sorun çıkarabilir. Bu yüzden proje değişikliği isteklerinin yazılı yapılması ve idareyle uyumlandırılması gerekir. Projeye özel yapım ayrıntıları için Sancaktepe konut ve apartman projeleri sayfamıza bakabilirsiniz.
İmar mevzuatı ve belediye uygulamaları değişebilir; bu sayfadaki bilgiler genel çerçevedir ve güncel durumun Sancaktepe Belediyesi’nden teyit edilmesi gerekir. Parseliniz için ön değerlendirme yapmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. İlçenin genel özeti için Sancaktepe sayfasına dönebilirsiniz.