Şile’de arsa alacak, ev yaptıracak ya da mevcut yapısına ek yapmak isteyen kişi için imar durumu belgesi, işin ilk ve en belirleyici evrakıdır. Çünkü Şile’de bir parselin ne kadar yapılaşabileceği, yalnızca imar planına değil; orman sınırlarına, kıyı kenar çizgisine, sit ve koruma alanlarına, içme suyu havzalarına ve tarım alanı kısıtlarına da bağlıdır. Bu sayfa, Şile’de imar durumunu öğrenme ve yapı ruhsatı alma sürecini adım adım anlatır. Genel çerçeve için imar durumu nasıl öğrenilir ve yapı ruhsatı nasıl alınır rehberlerimize de bakabilirsiniz.
Yetkili idare kim?
İstanbul büyükşehir olduğu için ruhsat ve iskan işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Şile için bu Şile Belediyesi’dir. Ancak Şile’de bazı parseller için belediyenin yanı sıra başka kurumların görüşü de gerekebilir: orman sınırına yakın yerlerde orman idaresi, kıyı şeridinde ilgili kıyı mercileri, sit alanlarında Koruma Bölge Kurulu, içme suyu havzalarında su kurumları gibi. Hangi görüşün gerektiği parsele göre değiştiğinden, işe başlamadan önce imar durumu ile koruma alanı sorgusunun birlikte yapılması sağlıklıdır.
İmar durumu belgesi neyi gösterir?
Belge, parselin plandaki fonksiyonunu ve yapılaşma koşullarını özetler. Okunurken şunlara bakılır:
- Parselin fonksiyonu: konut, ticaret, turizm, tarım, orman ya da başka bir alan
- Yapılaşma koşulları: taban alanı, emsal, kat adedi, yükseklik
- Çekme mesafeleri: ön, yan ve arka bahçe
- Yola cephe ve imar yolu durumu
- Planda yer alan özel şerhler ya da sınırlamalar
Belgedeki bu bilgiler, parselde ne kadar bir yapı yapılacağını hesaplamanın temelidir. Belgeyi tek başına yeterli saymak yanıltıcı olabilir; parselin fiili durumunu yerinde görmek gerekir.
Şile’de ek sorgulanması gerekenler
| Konu | Neden sorulur? |
|---|---|
| Orman sınırı | Parselin ormana bitişik olması ya da kısmen içinde kalması yapılaşmayı etkiler |
| Kıyı kenar çizgisi | Kıyı Kanunu kapsamında yapılaşma sınırlamaları getirir |
| Sit ve koruma alanı | Koruma Bölge Kurulu izni gerekebilir |
| İçme suyu havzası | Atık su ve yapılaşma koşulları ek kısıt taşır |
| Tarım alanı ve vasıf | Tarım arazisinde yapılaşma özel izne bağlıdır |
| Dere yatağı ve taşkın alanı | Yapı yasağı ya da ek önlem gerektirebilir |
Bu kontroller yapılmadan verilen kararlar, sonradan ruhsatın reddedilmesi ya da yapının durdurulması gibi ciddi sorunlara yol açabilir.
Ruhsat için gerekli belgeler
Yapı ruhsatı başvurusunda genellikle şu belgeler istenir:
- Tapu kaydı ve gerekirse hissedarların muvafakati
- İmar durumu belgesi
- Zemin ve temel etüdü raporu
- Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri
- Yapı denetim kuruluşu sözleşmesi
- Şantiye şefi, müellif ve ilgili mühendislerin görevlendirme belgeleri
- Koruma alanına giriyorsa ilgili kurumların uygun görüşleri
- Harç ve teminat ödemeleri
Belge listesi yapının türüne ve belediyenin güncel uygulamasına göre değişebilir; başvuru öncesi Şile Belediyesi’nden teyit edin.
Süreç adımları
- Belge toplama. Tapu, imar durumu ve parselin koruma ilişkisi netleştirilir.
- Zemin etüdü. Parselde yapılan sondaj ve laboratuvar çalışması sonucu temel türü belirlenir. Ayrıntı için Şile zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamıza bakın.
- Proje hazırlığı. Mimari ve mühendislik projeleri imar durumuna ve TBDY 2018’e göre hazırlanır.
- Yapı denetim sözleşmesi. 4708 sayılı Kanun gereği ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır.
- Başvuru ve inceleme. Belediye projeleri inceler; eksik varsa tamamlanması istenir.
- Ruhsatın verilmesi. Harçlar ödendikten sonra ruhsat düzenlenir ve yapıma başlanabilir.
- Yapı kullanma izni. Yapı bitince iskan alınır; enerji kimlik belgesi de bu aşamada gerekir. Bu konuyu iskan rehberimizde anlattık.
Köy yerleşik alanlarında durum
Şile’nin bazı mahalleleri ve köyleri, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ya da köy yerleşik alanında kalabilir. 3194 sayılı Kanun’un 27. maddesi, köy yerleşik alanlarında belirli yapılarda yapı ruhsatı aranmayabileceğini öngörür; ancak fen ve sağlık kurallarına uyum ve ilgili idarenin bilgisi gerekir. Uygulama parselin konumuna göre değişir ve mevzuat zamanla farklılaşabilir; güncel durumu Şile Belediyesi ve ilgili idareden teyit edin. Köy ölçeğindeki ev yapımı için köyde ev yapmak: izinler yazımız da yararlı olabilir.
İmar hakkını nasıl doğru değerlendirirsiniz?
İmar belgesindeki rakamlar gerçek inşaat alanına dönüşürken bazı kalemler düşer: çekme mesafeleri arsanın kullanılabilir alanını azaltır, eğim bodrum ve yarı gömülü katların sayılışını etkiler, ortak alanlar emsale dahil olur ya da olmaz. Bu yüzden belgedeki “emsal” değerini doğrudan “ev büyüklüğü” olarak okumak doğru değildir; ön proje bu hesabı gerçekçi biçimde yapar.
Sonraki adımlar
Belgeleriniz hazırsa ve ne yapılabileceğini gördüyseniz, uygun hizmet sayfamıza geçebilirsiniz: Şile anahtar teslim ev, Şile konut ve apartman projeleri ya da Şile ticari ve karma yapılar. İlçenin genel bilgileri için Şile sayfamıza dönebilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; mevzuat sık değişir, güncel şartları Şile Belediyesi ve ilgili kurumlardan teyit edin. Parselinizi birlikte değerlendirmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Keşif randevuyla yapılır.