Beykoz’da arsa alacak, ev yaptıracak ya da mevcut yapısını yenileyecek biri için “imar durumu” ve “yapı ruhsatı” iki ayrı kapıdır: birincisi ne yapılabileceğini söyler, ikincisi yapıya başlama izni verir. Beykoz’da bu iki adımın diğer ilçelerden farkı, parselin sıradan bir imar planı dışında kıyı, orman, koruma ya da Boğaz kanunu gibi ek statülerle karşılaşabilmesidir. Bu sayfa, Beykoz’da imar durumu alma ve ruhsat sürecinin sırasını ve ilçeye özgü kontrol noktalarını anlatıyor. Genel adımlar için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimize ve imar durumu nasıl öğrenilir yazımıza bakabilirsiniz.
Beykoz’da imar durumu belgesi ne söyler?
İmar durumu belgesi, parselin planlı kullanımını ve yapılaşma koşullarını gösterir: kullanım türü (konut, ticaret, karma, sosyal tesis vb.), kat adedi ve yükseklik, emsal ve yapı taban alanı, çekme mesafeleri ve varsa özel hükümler. İstanbul büyükşehirdir; belge ve ruhsat işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yürür, yani burada Beykoz Belediyesi yetkilidir. Belge alındıktan sonra bile parsele ilişkin “üst plan” ve özel kurul kararlarının ayrıca kontrol edilmesi iyi bir alışkanlıktır.
Beykoz’da parsel için hangi ek statüler kontrol edilmeli?
- Kıyı kenar çizgisi ve kıyı kanunu: Kıyıya yakın parsellerde yapılaşma sınırlı olabilir.
- Boğaz kanunu kapsamı: Boğaz çevresindeki bazı kesimlerde ayrı yapılaşma koşulları geçerli olabilir.
- Orman ve koru alanı: Orman sınırında yapılaşma, izin ve mesafe kuralları ayrıca aranır.
- Koruma kurulu kararları: Tescilli yapı ya da sit alanı içindeki parsellerde müdahale izne bağlıdır.
- Dere ve su havzası: Dere yatağına yakın parsellerde taşkın ve mesafe hükümleri devreye girebilir.
Bu listeden herhangi biri parselinize dokunuyorsa ruhsat süreci ilçe belediyesiyle sınırlı kalmaz. Ek kurum görüşleri süreye etki eder; keşif bu yüzden ilk adımdır. Koruma ve yamaç sorunları tadilat kapsamında Beykoz tadilat ve renovasyon sayfamızda da geçmektedir.
Yapı ruhsatı adımları: Beykoz’da başvuru dosyası nasıl hazırlanır?
- İmar durumu: Güncel belge alınır.
- Zemin ve temel etüdü: Ruhsat için zorunludur; eğimli parselde şev durumu da raporlanır.
- Mimari proje: İmar hükümlerine ve çekme mesafelerine göre çizilir.
- Statik proje: TBDY 2018 ve zemin verisiyle hazırlanır.
- Tesisat ve elektrik projeleri: Yapı türüne göre gerekli olanlar.
- Yapı denetim sözleşmesi: Ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılır (4708 sayılı Kanun).
- Başvuru ve inceleme: Dosya belediyeye sunulur; eksikler tamamlanır.
- Ruhsat: Onaylanınca yapı ruhsatı verilir ve şantiye başlayabilir.
Yapı denetiminin görevleri için yapı denetim firması ne yapar yazımıza bakabilirsiniz.
Ruhsat sürecini uzatan tipik durumlar
Kıyı ya da orman sınırında görüş yazıları, eksik ya da uyumsuz proje dosyaları, tapuda şerh veya ipotek gibi kayıtlar, komşu parselle sınır sorunları ve hisseli tapuda tüm maliklerin muvafakati sürecin uzamasında sık görülür. Hisseli parsellerde bir malikin imzasının eksik olması, planlanan takvimi bir anda durdurabilir. Bu yüzden kat karşılığı ya da satın alma öncesinde tapu durumunun avukatla kontrol edilmesi önerilir. Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; genel bilgidir. Ayrıntı için Beykoz kat karşılığı inşaat sayfasına bakabilirsiniz.
Eski yapıyı yıkıp yeniden yapmadan önce plan ve ruhsat farkı
Beykoz’da eski bir binanın yerine yenisi yapılacaksa mevcut yapının ruhsatı yeni yapının hakkını belirlemez. Yeni yapı, parselin bugünkü imar planına ve yönetmeliklerine göre değerlendirilir. Bu, bazı parsellerde daha az kat ya da daha büyük çekme mesafesi anlamına gelirken, bazı durumlarda ek haklar da doğurabilir. Bu yüzden yıkım kararından önce güncel imar durumu belgesiyle yeni yapının kabaca hakkı çıkarılmalı, ardından yıkım ruhsatı ve yeni yapı ruhsatı için tek bir takvim kurulmalıdır. Eski yapıda kaçak eklentiler varsa tapu ve arşiv kaydı da birlikte gözden geçirilir.
İskan (yapı kullanma izni) ve Beykoz’da son kontroller
Yapı bitince yapı kullanma izni (iskan) alınır. Yeni binalarda Enerji Kimlik Belgesi iskan için aranır. Beykoz’da iskana yaklaşırken sık gözden kaçan kalemler arasında yağmur suyu drenajı, bahçe duvarı ve istinat işleri, otopark eğimi ve dış cephe detayları bulunur. Ayrıntı için iskan rehberimize göz atın.
Ruhsat öncesi keşifte AlbayrakZ Yapı neyi inceler?
Beykoz’da randevuyla yerinde keşif yapıyor, parseli imar durumu belgesiyle birlikte değerlendiriyoruz. Keşifte yolu, eğimi, çevre yapıları ve varsa ağaç ya da su durumunu inceler; ardından ruhsat yolunu ve takvimi yazılı olarak paylaşırız. Zemin etüdünü ruhsat öncesi isteriz. Beykoz’daki projeler için konut ve apartman projeleri sayfamıza, müstakil ev ve villa sayfamıza da göz atabilirsiniz; genel çerçeve için Beykoz sayfası yeterlidir.
İmar mevzuatı ve özel statüler değişebilir; her adımın güncel şartını Beykoz Belediyesi ve ilgili kurumlardan teyit edin. Parseliniz için görüş almak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, iletişim sayfasından yazabilirsiniz.