Beykoz’da arsasını ya da eski apartmanını kat karşılığı vermeyi düşünen bir maliki ilk olarak “ne kadar daire alırım” sorusu ilgilendirir. Sağlıklı cevap ise rakamdan önce belgeyle başlar: parselin ilçe belediyesindeki imar durumu, tapudaki hisse yapısı ve mevcut yapının durumu. Bu sayfa, Beykoz’da kat karşılığı inşaat isteyen kişi için sözleşmenin nasıl kurulacağını, hangi Beykoz gerçeklerinin paylaşımı etkilediğini ve müteahhide sorulması gereken soruları anlatıyor. Hizmetin genel çerçevesini kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızda bulabilirsiniz.
Beykoz’da kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilir?
Kat karşılığı, arsa sahibinin arsa payını müteahhide devredip karşılığında yapılacak yapıdan belirli bağımsız bölümleri almasıdır. Sözleşmede en az şu başlıkların açık olması beklenir:
- Hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine, hangilerinin müteahhide ait olacağı, kat ve cephe bilgisiyle
- Teslim tarihi ve gecikme halinde hüküm
- Kullanılacak malzeme ve işçilik seviyesini gösteren teknik şartname
- Ruhsat, zemin etüdü ve yapı denetim sorumlulukları
- Tapu devirlerinin hangi aşamada yapılacağı
- Yasal iskan alınana kadar işleyen yükümlülükler
Bu başlıklar kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda daha geniş açıklanıyor. Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; bu genel bilgidir, avukat ve noterle netleştirin.
İmar hakkı Beykoz’da neden paylaşımdan önce sorgulanmalı?
Beykoz’daki bir parsel yalnızca kadastro sınırları içinde bir alan değildir; kıyı kenar çizgisi, orman sınırı, koruma kararı ya da plandaki yapılaşma türü nedeniyle inşaat hakkı kısıtlanmış olabilir. Müteahhitle konuşurken “şu kadar daire çıkar” cümlesi duyuluyorsa, bunun dayandığı imar durumu belgesi istenmelidir. Bu belge ilçe belediyesinden alınır; adımlar imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde ve Beykoz imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızda açıklanıyor.
Yamaçtaki arsada paylaşım tablosu nasıl okunur?
Eğimli bir Beykoz parselinde kat karşılığı yapı çoğu zaman zemin altında kalan kat, yola göre farklı kotta girişler ve manzaraya dönen üst cephelerle çıkar. Bu, aynı metrekareli iki dairenin değerinin farklı olabileceği anlamına gelir. Paylaşımda kat ve yön, teras veya bahçe kullanımı, bodrumun konut sayılıp sayılmayacağı ayrı ayrı yazılmalıdır. Aksi halde teslimde “aynı büyüklükte ama farklı değerde” tartışması çıkabilir.
Kat karşılığında süreç kaç adımda ilerler?
- Keşif ve imar araştırması. Parselin ve varsa eski yapının mevcut durumu incelenir.
- Ön anlaşma ve paylaşım tablosu. Taraflar bağımsız bölüm listesini netleştirir.
- Zemin etüdü ve proje. Ruhsat için zemin ve temel etüdü, mimari ve statik projeler hazırlanır.
- Noter sözleşmesi. Nihai metin, noterde düzenleme şeklinde yapılır.
- Ruhsat ve yapı denetimi. Belediyeden yapı ruhsatı alınır; yapı denetim kuruluşu görevlendirilir.
- Yapım ve teslim. Kaba ve ince inşaat tamamlanır; iskan alınır, daireler teslim edilir.
Eski binanın yıkımı gerekiyorsa sürece yıkım ruhsatı ve elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin kapatılması da eklenir; ayrıntılar Beykoz kentsel dönüşüm sayfamızda ele alınıyor.
Bitişik komşu ve dar sokak Beykoz’da kat karşılığını nasıl etkiler?
Kat karşılığı işi bir kişinin değil, mahallenin meselesidir. Boğaz kıyısı köylerindeki dar sokaklarda beton mikserinin dönüş alanı, hafriyat çıkışı ve vinç konumu şantiye düzeninin ana başlıklarıdır. İç kesimlerdeki bitişik nizam apartmanlarda ise komşu binanın duvar ve temeli, kazı sırasında korunmalı, şantiye başlamadan önce komşuyla yazılı bilgilendirme yapılmalıdır. Bunlar teklifte “şantiye lojistiği” başlığı altında açıkça yer almalıdır.
Arsa sahibi geçici barınma ve taşınma konusunda neyi planlamalı?
Eski bir binada oturuyorsanız kat karşılığı, yıkım ve yapım süresince başka bir yerde yaşamak anlamına gelir. Bu, sözleşmenin en az konuşulan ama en çok hissedilen tarafıdır. Kira desteği verilip verilmeyeceği, verilecekse hangi süreyle ve hangi koşulla ödeneceği, teslim gecikirse bu desteğin ne olacağı sözleşmede açık yazılmalıdır. Beykoz gibi kıyı ve orman komşusu ilçelerde çocukların okulu, iş yeri ve mahalle bağı da taşınma kararını etkiler; bu yüzden takvimi konuşurken aile gerçekliğini de masaya koymak gerekir. Tutarlar sözleşmeyi yapan taraflarca belirlenir; bu sayfada rakam vermiyoruz.
Hisseli tapu ve mirasçılar: kat karşılığının en sık tıkanma noktası
Beykoz’da uzun süredir aile elinde duran arsalar çoğu zaman hisseli tapuludur ve hissedarlar farklı şehirlerde yaşayabilir. Kat karşılığı sözleşmesinde tüm maliklerin ya da yetkili vekillerinin imzası aranır; tek bir hissedarın eksik kalması süreci durdurur. Bu yüzden ilk toplantıdan önce tapu kaydının güncel örneğini çıkarmak, mirasçılık durumunu netleştirmek ve gerekiyorsa vekâletnameleri hazırlamak süreyi kısaltır.
Kat karşılığında müteahhide sorulacak sorular
- Bu parselin imar durumu belgesini birlikte inceleyebilir miyiz?
- Zemin etüdünü ruhsat öncesi yaptırıyor musunuz?
- Yapı denetim kuruluşu kim ve sözleşme kimin adına?
- Teslim takvimi hangi aşamalara bölünüyor?
- Tapu devirleri hangi hakedişe bağlı?
- Şantiye sürecinde komşu binaya zarar gelirse sorumluluk nasıl paylaşılıyor?
AlbayrakZ Yapı Beykoz’da nasıl ilerler?
Beykoz’da randevuyla yerinde keşif yapar, sonrasında yazılı teklif ve sözleşme taslağı hazırlarız. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız, zemin etüdünü ruhsattan önce isteriz. Bunlar yöntemimizin tarifidir; sayı ya da sonuç iddiası değildir. Mevzuat değişebilir; güncel durumu Beykoz Belediyesi’nden teyit edin.
Arsanızı ya da binanızı kat karşılığı konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, iletişim sayfasından mesaj bırakabilirsiniz. Yeni konut projesi olarak değerlendirmek isterseniz Beykoz konut ve apartman projeleri sayfamıza da bakabilirsiniz.