Üsküdar’da kat karşılığı inşaat düşünen kişi genellikle iki gruptan birindedir: ya elinde küçük bir arsa vardır ve para harcamadan yeni bir bina sahibi olmak ister, ya da eski bir apartmanın malikleridir ve binayı birlikte yenilemek isterler. İki durumda da müteahhitle yapılacak sözleşme, yıllarca sürebilecek bir ilişkinin temelidir. Üsküdar’da kat karşılığı müteahhit arayan mal sahipleri için bu sayfa, sözleşmeden teslime kadar dikkat edilecek noktaları ilçenin koşullarına göre anlatıyor. Hizmetin genel çerçevesine kat karşılığı inşaat hizmet sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Üsküdar’da kat karşılığı hangi parsellerde gündeme gelir?
İlçede iki tür parsel öne çıkar. Birincisi, iç kesimlerde yıllar önce yapılmış üç dört katlı apartmanların bulunduğu parsellerdir; buradaki malikler yenileme için müteahhitle anlaşabilir. İkincisi, Boğaz ya da Marmara kıyısına yakın, kimi zaman ahşap ya da eski kagir bir konakla dolu tek parselli mülklerdir. İkinci grupta tescil, koruma kurulu izni ve komşu yapı ilişkisi daha fazla önem taşır. Hangi gruba girdiğiniz, hem sözleşmenin karmaşıklığını hem de yapım takvimini etkiler.
Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilir?
Sözleşmenin ana maddeleri şunlardır:
- Arsa payı devrinin hangi aşamada, hangi teminatla yapılacağı.
- Müteahhide kalacak ve arsa sahibine verilecek dairelerin numarası, kat, cephe ve net alanı.
- Teslim takvimi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım.
- Malzeme ve işçilik kalitesini tarif eden teknik şartname.
- Yapı denetimi ve iskan sorumluluğu.
- Arsa sahibinin yapım sürecindeki kira ya da taşınma desteği.
Bu maddelerin tümü kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımızda ayrıntılı işlenir. Sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka bir avukatla incelemenizi öneririz; bu sayfa hukuki tavsiye yerine geçmez.
Daire paylaşımı nasıl yapılır?
Daire paylaşımı, kat karşılığında en çok tartışılan konudur. Üsküdar’da manzaralı ya da yola cepheli daireler farklı beklentiler doğurur. Adil bir paylaşım için şu yöntem işe yarar: önce nihai kat planı ve daire tipleri belirlenir, ardından her dairenin kat ve cephesi tabloya yazılır, en sonunda arsa sahibi ile müteahhit hangi daireleri alacaklarını sözleşme ekine işler. Böylece “üst kat mı yoksa bahçe katı mı?” sorusu yapım başlamadan çözülür.
| Paylaşım kalemi | Yazılı olması gereken |
|---|---|
| Daire numarası | Kat planında gösterilen numara |
| Net kullanım alanı | Proje ile uyumlu ölçü |
| Bağımsız bölüm ekleri | Depo, otopark, bahçe kullanımı |
| Cephe ve manzara yönü | Plan üzerinde işaretli |
Yapım süreci ve şantiye lojistiği
Kat karşılığı işlerde yapım, sıradan bir inşaattan farklı olarak arsa sahibinin bulunduğu mahallede ve çoğu zaman aynı sokakta sürer. Üsküdar’ın dar sokaklarında şantiye malzeme stoku, vinç konumu ve hafriyat güzergâhı komşuları doğrudan etkiler. Bu nedenle başlamadan önce komşu binaların durumu fotoğrafla kayıt altına alınır, hafriyat çıkışı belediyeyle koordine edilir. Yamaçlı parsellerde kazının ardından istinat yapısı zamanında kurulmazsa komşu parselde çatlak riski doğar; bu yüzden sözleşmede zemin etüdü, kazı yöntemi ve destek sistemi de yer almalıdır. Ayrıntı için Üsküdar konut ve apartman projeleri sayfamıza bakabilirsiniz.
Ruhsat ve iskan aşaması
Kat karşılığında yeni bina yapı ruhsatına bağlıdır. Ruhsat işlemi Üsküdar Belediyesi’nde yürür; yapı denetim kuruluşu ilk kazıdan teslime kadar işi kontrol eder. Bina bitince yapı kullanma izni (iskan) alınır ve daireler tapuda bağımsız bölüm olarak tescil edilir. İskan sürecinde eksik kalmaması için iskan rehberimizi gözden geçirebilirsiniz. Ruhsat aşamasındaki ilçeye özgü ayrıntılar Üsküdar imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasında yer alıyor.
Eski bina sahipleri için ek hususlar
Eski bir apartmanın katlarını müteahhide karşılık vermek istiyorsanız iki soruyu netleştirmelisiniz: binanın riskli yapı statüsü var mı ve tüm malikler aynı yönde mi? Riskli çıkmış bir binada süreç 6306 sayılı Kanun çerçevesinde farklı hukuki yollarla ilerleyebilir; güncel şartlar için ilgili idareyi arayın. Bu konuyu Üsküdar kentsel dönüşüm sayfamızda ele alıyoruz.
Teminat ve güvence konuları
Kat karşılığı sözleşmelerde arsa payı devri en kritik risk noktasıdır. Arsa sahibi payını devrettiğinde elinde yalnızca sözleşme kalır; bu yüzden devrin yapım aşamalarına bağlanması, yani payların inşaat ilerledikçe kademeli devredilmesi yaygın bir yöntemdir. Bunun yanında gecikme cezası, iş bitirme teminatı ve müteahhidin iflas ya da işi bırakma durumunda ne olacağı sözleşmede düşünülmelidir. Bu maddeler hukuki nitelik taşıdığı için avukatla birlikte kurgulanmalıdır. AlbayrakZ Yapı olarak bu konuları imza öncesinde açıkça konuşmayı tercih ediyoruz.
Arsa sahibinin kendi hazırlığı
Müteahhitle görüşmeye gitmeden önce elinizde birkaç belge hazır olursa konuşma somutlaşır: güncel tapu kaydı, varsa eski yapı ruhsatı ve iskan belgesi, parselin imar durumu ve binanın fotoğrafları. Ayrıca kendinize şu soruyu sorun: yeni binada kaç daire istiyorum, hangi katta ve hangi büyüklükte? Net bir beklenti, teklifleri karşılaştırmayı kolaylaştırır ve pazarlığı sağlam bir zemine oturtur.
Nasıl ilerleyelim?
Kat karşılığı işine başlamadan önce parseli ya da binayı birlikte görmek, sözleşmenin sağlam kurulması için ilk adımdır. Üsküdar’da randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. 0533 659 21 71 numarasından bize ulaşabilir, iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Yazıdaki hukuki bilgiler genel niteliktedir; sözleşme yapmadan önce avukat ya da noter görüşü alın ve güncel mevzuatı ilgili idareden teyit edin.