Üsküdar’da kentsel dönüşüm, kimi bina sahibi için rahatlatıcı bir güvence, kimi için ise belirsizlik kaynağıdır. İlçenin tarihi bir merkez, Boğaz ve Marmara kıyı yerleşimleri ve iç kesimdeki yoğun apartman kuşağı bir arada olduğu için, dönüşümün hangi zeminde yürüdüğü çok önemlidir. Üsküdar’da kentsel dönüşüm müteahhidi arayan bina sahipleri için bu sayfa, riskli yapı tespitinden yeni binaya uzanan yolu ilçeye özgü dikkatlerle anlatıyor. Hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Üsküdar’da dönüşüm hangi binalar için gündemdedir?
İlçede dönüşümün en sık konuşulduğu yapılar, yönetmelikler sıkılaşmadan önce inşa edilmiş eski apartmanlardır. Bir kısmı yamaçta, bir kısmı kıyıya yakın dolgu zeminde, bir kısmı ise dar sokakta bitişik yapılardır. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, bu binalar için tespit yaptırma kararını hızlandırmıştır. Ancak yaşı eski olan her bina riskli değildir; bunu ancak teknik inceleme belirler.
6306 sayılı Kanun çerçevesinde süreç
Genel akış şu şekildedir:
- Bina için riskli yapı tespiti başvurusu yapılır; tespit lisanslı kuruluşça yürütülür.
- Rapor sonucu idareye bildirilir ve idari işlem başlar.
- Güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma seçenekleri değerlendirilir.
- Malikler arasında uzlaşma aranır; kanunda karar çoğunlukları düzenlenmiştir.
- Müteahhitle sözleşme yapılır, yapım süreci başlar.
- Yeni yapı tamamlanır, iskan alınır ve daireler yeniden tahsis edilir.
Bu adımların oranları, süreleri ve destek koşulları zamanla değişebilir. Güncel durumu ilgili idareden ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan teyit edin.
Tarihi doku ve koruma alanı çevresinde dönüşüm
Üsküdar’ın bazı bölümleri koruma statüsündeki yapıların ve sit alanlarının yakınındadır. Böyle bir çevrede dönüşüm projesi hazırlıyorsanız yeni binanın yüksekliği, cephesi ve yerleşimi koruma kurulunun görüşüne bağlı olabilir. Yıkım aşamasında da tescilli komşu binaya titreşim ve toz açısından ek önlem beklenir. Bu yüzden bu tür parsellerde ruhsat süreci normalden uzun sürebilir. Ayrıntı için Üsküdar imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Yamaçta yıkım ve yeniden yapım
Eğimli parselde eski bir apartmanı yıkıp yeni bina yapmak, düz arazideki dönüşümden farklıdır. Eski binanın temel ve istinat yapısı yıkım sırasında çevre toprağı da tutuyor olabilir; yıkım sırasının bu duruma göre planlanması gerekir. Yeni binanın zemin etüdü mutlaka yenilenmeli, eski temel bilgisine güvenilmemelidir. Yağmur suyu drenajı ve yamaçtan gelen yüzey suyu ayrıca tasarlanır. İlçe düzeyindeki zemin çeşitliliğine Üsküdar zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Malik uzlaşmasını kolaylaştıran pratikler
Dönüşüm çoğu zaman teknik olmaktan çok toplumsal bir süreçtir. Aşağıdaki uygulamalar uzlaşmayı hızlandırır:
- Tespit raporunun özetini herkese aynı anda ve yazılı vermek.
- Müteahhit tekliflerini karşılaştırmalı bir tabloyla sunmak.
- Toplantı kararlarını tutanakla kayda geçirmek.
- Yurt dışında ya da başka şehirde yaşayan malikleri de sürece dahil etmek.
- Kiracılı dairelerdeki durumu baştan konuşmak.
Sözleşmenin yapısı için Üsküdar kat karşılığı inşaat sayfamızı ve kat karşılığı sözleşmesi rehberimizi inceleyin.
Güçlendirme ile yeniden yapım arasında karar
Riskli çıkan her bina yıkılmak zorunda değildir. Karar, taşıyıcı sistemin durumuna, bina yaşına, mimari beklentilere ve maliklerin ortak tercihine göre verilir. Bu karşılaştırmayı eski bina güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz ayrıntılı işler. Teknik seçeneklerin Üsküdar bağlamı riskli yapı ve güçlendirme sayfamızda ele alınıyor.
Yıkımdan taşınmaya pratik konular
Sözleşmede yazılması gereken günlük konular şunlardır: taşınma tarihi, geçici konut desteğinin kimin tarafından sağlanacağı, yeni binaya dönüş takvimi, gecikme durumunda ne olacağı, eşya taşıma ve depolama masrafı. Kiracıların tahliye süreci ve bildirim şartları da açıkça ele alınmalıdır. Yıkım öncesi komşu binaların fotoğraflı durum tespiti yapılır. Hafriyat ve moloz çıkışı belediyeyle koordine edilir; dar sokaklarda bu, günlük bir lojistik planlama işidir.
Dönüşüm sonrası yeni bina: neyi beklemeli?
Yeni bina, eskisinin yalnızca yenilenmiş hâli değildir. Deprem yönetmeliğine uygun taşıyıcı sistem, ısı yalıtımı, asansör, sığınak ve otopark gibi unsurlar yeni yapıya eklenir. Üsküdar’da bu, çoğunlukla daha az ama daha nitelikli dairelere ve yönetmeliğe uygun ortak alanlara dönüşür. Yapım sırasında yapı denetim kuruluşu betonu, donatıyı ve işçiliği izler; sonunda yapı kullanma izniyle bina resmen tamamlanır. Tapu tescili ve daire tesliminde sözleşmede yazılan paylaşımın uygulanıp uygulanmadığı kontrol edilmelidir. Bu son adımı iskan rehberimizle birlikte yürütmek iyi bir alışkanlıktır.
Toplantı öncesi hazırlık listesi
İlk malikler toplantısından önce şu soruların cevabını hazırlamak süreci rahatlatır: binada kaç bağımsız bölüm var, kaçı kiracılı, kaç malik başka şehirde yaşıyor, binada ortak kullanılan bodrum ya da çatı alanı var mı ve ilgili idarenin bina için daha önce yaptığı bir işlem bulunuyor mu? Bu bilgiler toplandığında, müteahhitlere aynı çerçeve üzerinden teklif verdirmek ve tekliflerin gerçekten kıyaslanabilir olmasını sağlamak mümkün olur.
İletişim
Üsküdar’daki binanızı randevuyla yerinde görebiliriz. 0533 659 21 71 numarasından ya da iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz. Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve hukuki tavsiye sayılmaz; kanun, uygulama ve destek koşulları değişebilir. Güncel durumu ilgili idareden ve avukatınızdan teyit edin.