Üsküdar’da inşaata başlamadan önce mal sahibinin karşısına çıkan ilk büyük engel, çoğu zaman teknik zorluk değil, doğru belgeyi doğru sırayla almaktır. İlçede parsellerin bir kısmı tarihi ve koruma alanları içinde, bir kısmı Boğaz düzenlemelerinin gölgesinde, bir kısmı ise düz ve serbest imar koşullarında yer alır. Bu yüzden Üsküdar’da imar durumu ve yapı ruhsatı almak isteyen kişinin sırayla hangi soruları sorması gerektiği bu sayfanın konusudur. Genel çerçeve için yapı ruhsatı nasıl alınır rehberimizi da okuyabilirsiniz.
İmar durumu belgesi neyi söyler?
İmar durumu, parselin planlı kullanımını ve yapılaşma şartlarını tanımlar. Belge genellikle şu bilgileri verir: parselin planlı kullanım kararı, yapılabilecek azami kat ya da yükseklik, emsal değeri, yola ve komşu sınırlara çekme mesafeleri ve varsa özel şartlar. Üsküdar’da eğimli parsellerde ek olarak yola göre zemin kot bilgisi, bodrum katının sayılıp sayılmayacağı gibi konuları etkiler. Bu belge alınmadan yapılan mimari çizim, çoğu zaman belediyede reddedilir. Belgenin nasıl okunacağı imar durumu nasıl öğrenilir rehberimizde anlatılıyor.
Üsküdar’da parselin koruma ve Boğaziçi kapsamı kontrolü
Bu ilçede diğer birçok ilçeden farklı olarak iki ek soru sorulmalıdır:
- Parsel, tescilli bir yapıya ya da sit alanına bitişik veya içinde mi?
- Parsel, Boğaziçi düzenlemesinin kapsadığı alanda mı?
Cevap “evet” ise proje, yapı ruhsatından önce ilgili koruma kurulunun ve düzenlemenin gerektirdiği kurumların görüşünden geçebilir. Bu sürecin süresi ve kapsamı değişkendir; bu yüzden sorgu işini proje çizilmeden önce yapmak gerekir. Aksi hâlde ilk çizim, kat adedi ve cephe kuralı nedeniyle baştan yapılabilir. Güncel kapsam ve prosedür için Üsküdar Belediyesi ve ilgili koruma biriminden yazılı bilgi alın.
Yapı ruhsatı için genel belge listesi
Ruhsat başvurusu, belediyenin istediği belgelerle yapılır. Genel olarak şunlar hazırlanır:
| Belge | Neden gerekir? |
|---|---|
| Tapu ve imar durumu | Mülkiyet ve yapılaşma şartları |
| Mimari proje | Bina kurgusu ve alan hesabı |
| Statik proje | Taşıyıcı sistem hesabı |
| Zemin ve temel etüdü | Temel tipi ve TBDY uyumu |
| Elektrik ve mekanik projeler | Tesisat uyumu |
| Yapı denetim sözleşmesi | 4708 sayılı Kanun gereği |
| Enerji kimlik belgesi ile ilgili projeler | Enerji performansı uyumu |
Liste yapıya ve döneme göre değişebilir; güncel istenen belgeleri belediyeden teyit edin.
Başvurudan ruhsata: adım adım
- Tapu ve imar durumu alınır; koruma ve Boğaziçi sorgusu yapılır.
- Zemin etüdü ve sondaj yaptırılır.
- Mimari ve statik projeler hazırlanır.
- Yapı denetim kuruluşuyla sözleşme yapılır.
- Proje belediyeye sunulur; incelenir, eksik varsa tamamlatılır.
- Onaylanan projeyle yapı ruhsatı düzenlenir.
- Yapım sırasında yapı denetimi ve belediye kontrolleri sürer.
- Bitiminde yapı kullanma izni (iskan) alınır.
Yapı kullanma izni sürecini iskan rehberimizde ayrıntılı bulabilirsiniz.
Eski binada ruhsat ve yenileme
Üsküdar’da eski bir bina yıkılıp yenisi yapılacaksa, mevcut yapının ruhsat ve iskan durumu da sorulur. Eski yapının imar durumuna göre yeni yapı yükseklik ve alan hakkı değişmiş olabilir. Bu nedenle, kat karşılığı sözleşmesi imzalanmadan önce yeni imar durumunda ne kadar alanın yapılabileceğini öğrenmek gerekir. Bu bilgi, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşımın temelini oluşturur. Ayrıntı için Üsküdar kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Ruhsat sürecinde en sık karşılaşılan aksaklıklar
- Parselde tapu şerhi veya ipotek olması.
- Mimari projenin yola göre kot hesabını yanlış almış olması.
- Zemin etüdünün eksik ya da güncel olmaması.
- Komşu parselle sınır anlaşmazlığı.
- Koruma kapsamının proje bittikten sonra öğrenilmesi.
Bunları önlemenin yolu, proje aşamasından önce yazılı sorgu yapmak ve belgeleri baştan toplamaktır.
AlbayrakZ Yapı bu süreçte ne yapar?
Biz yöntem olarak işe imar durumu ve zemin bilgisini toplamakla başlar, teklifi bu verilere dayandırırız. Ruhsat aşamasında ilçe belediyesine yapılacak başvurunun hazırlığını proje ekibiyle koordine ederiz. Zemin ve deprem bağlamı için Üsküdar zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamıza, konut projesi kurgusu için Üsküdar konut ve apartman projeleri sayfamıza göz atabilirsiniz.
Yapım başladıktan sonra ruhsatın gereği
Ruhsat alınıp iş başladığında belgeler dosyada kalmaz; şantiye ile birlikte yaşar. Ruhsat tabelası, onaylı proje seti ve yapı denetim defterleri yapım süresince erişilebilir olmalıdır. Projede sonradan yapılacak her değişiklik, örneğin daire bölünmesi, kat yüksekliği ayarı ya da cephe değişikliği, revize proje ve onay gerektirebilir. Üsküdar’da denetimlerin sıkı olduğu alanlarda ruhsata aykırı yapılan küçük bir değişiklik bile iskan aşamasında sorun çıkarır. Bu yüzden değişiklik ihtiyacı doğduğunda önce proje müellifi ve yapı denetimiyle konuşulur, sonra uygulama yapılır. Bu düzen hem sizi hem müteahhidi korur ve iskan aşamasını sorunsuz geçirmenin en basit yoludur.
Görüşme
Parselinizin imar ve ruhsat durumunu birlikte incelemek isterseniz randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu sayfa hukuki tavsiye değildir; imar mevzuatı ve koruma kuralları değişebilir, güncel durumu belediyeden ve ilgili kurumlardan teyit edin.