Üsküdar’da elinde arsası olan ya da arsa arayan biri için “konut projesi” sadece bir çizim demek değildir; parselin ne kadar büyüklükte bir bina taşıyabileceğini, yamaca nasıl oturacağını ve komşularla nasıl bir ilişki kuracağını belirleyen uzun bir hazırlık zinciridir. Üsküdar’da konut ve apartman yaptırmak isteyen mal sahibi olarak ilk sorunuz genellikle “bu parsele ne yapılır?” olur. Bu sayfa, o sorunun cevabına ilçeye özgü bir çerçeveyle yaklaşıyor. Hizmetin genel kapsamı için konut ve apartman projeleri sayfamıza göz atabilirsiniz; burada Üsküdar’daki uygulamaya odaklanıyoruz.
Üsküdar’da bir konut projesi hangi bilgiyle başlar?
Proje, bir çizimle değil, üç belgeyle başlar: tapu kaydı, belediyeden alınan imar durumu belgesi ve zemin bilgisi. İmar durumu, parselde kaç kat yapılabileceğini, yola ve komşu sınırlara ne kadar çekilmesi gerektiğini gösterir. Üsküdar’da yamaçlı ve kıyıya yakın parsellerde bu belge kadar önemli bir başka bilgi daha vardır: parselin eğimi ve yola göre kotu. Aynı emsal değerine sahip iki parselden biri yolla aynı seviyede, diğeri yolun altında ya da üstünde olabilir; bu fark bodrum katının nasıl sayılacağını ve kazının ne kadar derin olacağını değiştirir. Arsa alırken imar durumu nasıl öğrenilir yazımız bu belgenin nasıl okunacağını adım adım anlatır.
Küçük parselde bina kurgusu
Boğaz boyu semtlerde parseller çoğunlukla dardır. Dar parselde merdiven, asansör ve şaft alanı toplam alanın büyük bir kısmını yer. Bu yüzden Üsküdar’daki konut projelerinde şu sorular ilk iş olarak masaya konur:
- Merdiven ve asansör çekirdeği parselin hangi tarafına yerleşirse daire planları en verimli olur?
- Bahçe tarafındaki cephe mi, yol tarafındaki cephe mi manzaraya bakıyor?
- Otopark zorunluluğu parselde nasıl karşılanacak; bodrumda mı, yoksa yönetmelik izin veriyorsa başka bir yöntemle mi?
- Komşu bina ile yan cephe arasındaki mesafe pencere açmaya elverişli mi?
Bu sorulara çizimden önce cevap aramak, sonradan yapılan ruhsat düzeltmelerinin önüne geçer.
Yamaçta konut projesi: zemin, istinat ve su
Üsküdar’da eğimli bir parselde bina, toprağın yanında ve altında durur. Bu nedenle proje aşamasında zemin etüdü ve sondaj, ruhsat için zorunlu belgenin ötesinde, tasarımın kendisini yönlendiren bir veridir. Yamaçta yağmur suyunun akış yönü, bodrum duvarlarının su yalıtımı ve kazı sırasında yan yüzeylerin tutulması ayrı ayrı planlanır. Eğer yamaçta temel kazısı komşu parselin sınırına yakınsa, kazı yöntemi ve destek sistemi komşu yapıya zarar vermeyecek biçimde seçilir. Konu hakkında ayrıntı için temel ve bodrum su yalıtımı rehberimize bakabilirsiniz; ilçedeki zemin çeşitliliği için ise Üsküdar zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfası faydalı olur.
Kıyıya yakın parselde cephe ve malzeme seçimi
Marmara ya da Boğaz kıyısına yakın bir konut, rüzgâr ve nemi daha fazla alır. Cephe kaplaması, doğrama ve balkon korkulukları seçilirken bu iklim koşulu göz önünde tutulur. Tuzlu havaya dayanıklılığı düşük malzemeler birkaç mevsimde görüntü ve işlev kaybeder. Isı yalıtımında ise Sivas gibi çok soğuk bölgeler kadar kalın yalıtım gerekmez; İstanbul’da nem yönetimi ve serin sezonda ısı kaybı dengesi öne çıkar. İç kesimdeki bir parselde bu koşulların bir kısmı gevşer, ancak rüzgâr alan tepe konumlarda cephe yükü yine dikkate alınır.
Ruhsat, yapı denetimi ve yapım aşaması
Proje tamamlandığında ruhsat başvurusu Üsküdar Belediyesi’ne yapılır. Ruhsata tabi yapılar yapı denetim kuruluşunun denetiminde yürütülür; bunun nedeni ve kapsamı yapı denetim firması ne yapar yazımızda açıklanıyor. Yapım aşaması genel olarak şu sırayı izler:
- Kazı ve temel; zemin raporuna uygun donatı ve beton.
- Taşıyıcı sistem; kolon, kiriş, döşeme ve perde imalatı.
- Kaba inşaat tamamlanınca duvar, çatı ve cephe işleri.
- Tesisat, ince işler, boya ve doğrama.
- Yapı kullanma izni ve teslim kontrolü.
Kaba ve ince işlerin ayrımını merak ediyorsanız kaba inşaat ve ince inşaat nedir yazımıza bakabilirsiniz.
Sözleşmede yazılması gerekenler
Konut projesi kendi arsanıza yapılıyorsa müteahhitle eser sözleşmesi yaparsınız. Sözleşmede teslim takvimi, ödeme planı, malzeme listesi ve hakedişlerin hangi aşamada ödeneceği açıkça yazılmalıdır. AlbayrakZ Yapı, teklifin kapsamını yazılı olarak çıkarır ve teslim takvimini açık yazar. Farklı bir sözleşme türü olan kat karşılığı yöntemi, Üsküdar kat karşılığı inşaat sayfasında ele alınıyor.
Projeden önce mutlaka sorulacaklar
Aşağıdaki liste, arsa sahiplerinin ilk görüşmede sorması gereken konuları özetler:
- Parselde imar planı değişikliği ya da askı süreci var mı?
- Tescilli veya koruma altındaki bir yapıya komşu mu?
- Tapuda ipotek, şerh ya da kısıtlama var mı?
- Yol ve kanalizasyon altyapısı parsele ulaşıyor mu?
- Yamaçtaysa parselin yağmur suyu drenajı nereye akıyor?
Bunlara cevap verilmeden yapılan proje, ruhsat aşamasında revizyona gider.
Sıradaki adım
Üsküdar’da arsanıza konut ya da apartman yaptırmayı düşünüyorsanız yerinde bir keşifle parselin gerçek sınırlarını görmek gerekir. Üsküdar’da randevuyla parselinize gelip yerinde bakıyoruz. Görüşmek için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz. Yazının içerdiği mevzuat bilgileri genel niteliktedir; imar ve ruhsat kurallarının güncel halini belediyeden teyit etmeyi unutmayın.