Beykoz’da kentsel dönüşüm, yalnızca eski bir binanın yıkılıp yenisinin yapılması değildir; çoğu zaman bir bina, bir ada ve bazen bir mahalle dokusunun yeniden kurulması demektir. Kıyı köylerindeki eski yapılar, iç kesimdeki eski apartman blokları ve yamaçtaki bağımsız binalar aynı kanuna tabi olsa da her birinin gündemi farklıdır. Bu sayfa, Beykoz’da kentsel dönüşümü düşünen bina sahipleri için sürecin sırasını, ilçeye özgü unsurları ve doğru soruları anlatıyor. Hizmetin genel çerçevesi için kentsel dönüşüm hizmet sayfamıza bakabilirsiniz.
Beykoz’da kentsel dönüşüm hangi durumlarda gündeme gelir?
Marmara Denizi içinden geçen fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, İstanbul’un her ilçesinde eski yapı stokunun güvenliğini sorgulanır hale getirdi. Beykoz’da da yönetmelik öncesi yapılmış çok sayıda bina bulunur. Ancak bina yaşı tek başına karar vermez: yapıyı riskli ilan eden, lisanslı kuruluşun teknik tespitidir. İlçede dönüşümün sık gündeme geldiği durumlar; ortak zeminli eski apartmanlar, sonradan kat çıkılmış yapılar, kaçak veya ruhsatı belirsiz eklentiler ve zemin sorunu şüphesi olan yamaç binalarıdır.
Beykoz’da kentsel dönüşüm süreci nasıl işler?
- Riskli yapı tespiti. Lisanslı kuruluş binanın taşıyıcı sistemini inceler ve rapor hazırlar.
- İdari işlem. Bina riskli bulunursa ilgili idarece işlem yapılır ve tapu kaydına şerh düşülür.
- Seçenekler. Güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapım için mühendislik ve maliyet karşılaştırması yapılır.
- Kat malikleri uzlaşması. Kanunda tanımlı çoğunluklarla karar alınır; oranlar güncel mevzuattan teyit edilmelidir.
- Müteahhit seçimi ve sözleşme. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; genel bilgi, avukatla netleştirin.
- Yıkım, ruhsat ve yapım. Yıkım ruhsatı, yeni yapı ruhsatı, yapı denetimi ve iskan sırasıyla ilerler.
Karar ağacı için eski bina: güçlendirme mi, yeniden yapım mı rehberimize bakabilirsiniz. Beykoz’da riskli yapı tespitinin ayrıntıları riskli yapı ve güçlendirme sayfamızda yer alıyor.
Beykoz’da uzlaşma neden çoğu zaman en zor adımdır?
Teknik konular çözülür, uzlaşma ise insanlarla ilgilidir. Beykoz’da uzun yıllardır aynı evde oturan aileler, kiracılar, yazlık gibi kullanılan bağımsız bölümler ve İstanbul dışında yaşayan mirasçılar aynı binada bir araya gelebilir. Herkesin kararı, temsil yetkisi ve tapu durumu farklıdır. Sağlıklı bir süreçte üç şey yazılı tutulur: kimin hangi bağımsız bölümün maliki olduğu, dönüşümün hangi model (kat karşılığı ya da malikler kendisi yapar) ile yapılacağı ve herkesin yeni yapıda hangi daireyi alacağı. Bunlar tartışmasız hale gelince müteahhitle sözleşme konuşulur. Kat karşılığı modelinin ayrıntıları için Beykoz kat karşılığı inşaat sayfamıza bakabilirsiniz.
Yıkımdan önce ve sırasında Beykoz’a özgü dikkat noktaları
Dar sokakta yıkım yapmak, geniş caddede yıkım yapmaktan çok farklıdır. Boğaz kıyısı yerleşimlerinde yıkım araçlarının yaklaşabileceği en yakın nokta, enkaz nakliyesinin hangi saatlerde ve hangi güzergâhla yapılacağı, komşu binanın duvarına zarar gelmemesi için kontrollü yıkım yöntemi önceden planlanır. Yamaçta ise yıkım sonrası açığa çıkan şevin korunması ve yağmur suyunun kontrolü gerekir. Bu konular yıkım ruhsatı aşamasında belediye ile birlikte netleştirilir. Kazı ve temel aşamasına geçilirken de yeni zemin etüdü gerekir; zemin etüdü ve deprem güvenliği sayfamız bu noktada okunmalıdır.
Dönüşümde parselin imar hakkı ne kadar belirleyicidir?
Yıkıp yeniden yapmak, mevcut binanın değil, parselin bugünkü imar planının izin verdiği yapıyı doğurur. Beykoz’da kıyı, orman, koruma ve plan kısıtları yeni yapının kat adedini ve konumunu değiştirebilir. Eski bina bugünkünden yüksek olabilir; bu nedenle dönüşüm öncesi imar durumunun çıkarılması ve yeni yapının hakkının hesaplanması gerekir. Bu adımlar Beykoz imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızda anlatılıyor.
Dönüşüm sürecinde kiracılar, işyeri sahipleri ve geçici barınma
Binada kiracı ya da zemin katta dükkân sahibi varsa süreç yalnızca ev sahiplerinin meselesi olmaktan çıkar. Kiracıya yıkım tarihinin yazılı bildirilmesi, işyerinin taşınması ve sözleşme bitişi gibi hususlar hukuki nitelik taşır; avukatla ele alınmalıdır. Malikler kendi barınmasını da önceden planlar: Beykoz’da yakın çevrede kiralık konut bulmak, çocukların okulunu ve iş yolunu korumak açısından ayrı bir hazırlık gerektirir. Kira yardımı gibi desteklerin güncel şartlarını Bakanlıktan öğrenin.
Dönüşüm mü, kat karşılığı mı, güçlendirme mi?
| Seçenek | Ne zaman düşünülür | Dikkat noktası |
|---|---|---|
| Güçlendirme | Yapı riskli ama taşıyıcı sistem korunabilir | Kullanım alanı azalabilir; mühendislik onayı gerekir |
| Yıkıp yeniden yapım | Güçlendirme mümkün ya da ekonomik değilse | Uzlaşma, geçici barınma, ruhsat |
| Kat karşılığı yeniden yapım | Malikler bütçe ayırmak istemiyorsa | Paylaşım sözleşmesi, noter, teslim takvimi |
AlbayrakZ Yapı Beykoz’da nasıl çalışır?
Beykoz’daki dönüşüm işlerinde randevuyla yerinde keşif yapıyor, binanın durumuna ve maliklerin beklentisine göre yazılı bir yol haritası çıkarıyoruz. Bu sayfa hukuki tavsiye değildir; mevzuat ve destekler değişebilir, güncel şartları Bakanlık ve Beykoz Belediyesi’nden teyit edin.
Bina sahipleri olarak sürecin ilk toplantısı için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir, iletişim sayfasından yazabilirsiniz. İlçenin genel tablosuna Beykoz sayfamızdan ulaşabilirsiniz.