Beykoz’da elinde arsa olan ya da eski bir binayı yıkıp yerine yenisini yapmayı düşünen biri için ilk soru genellikle aynıdır: bu parselde kaç daireli, kaç katlı bir yapı çıkabilir ve bunu kim, nasıl inşa edecek? Bu sayfa, Beykoz’da apartman ve konut projesi yaptırmak isteyenler için sürecin sırasını, ilçeye özgü dikkat noktalarını ve karar verirken kullanılabilecek bir kontrol listesini veriyor. Hizmetin genel kapsamı için konut ve apartman projeleri hizmet sayfamıza da göz atabilirsiniz; burada Beykoz’un parsel gerçeklerine odaklanıyoruz.
Beykoz’da konut projesi hangi parsel türlerinde mümkün olur?
Beykoz’da parseller birbirine benzemez. İç kesimdeki düz ve dikdörtgen parsellerde klasik kat planı ve bodrumlu apartman kurgusu çalışır. Boğaz’a bakan yamaçlarda ise arsa genellikle eğimlidir; bu durumda binanın bir cephesi zemine gömülür, diğer cephesi açıkta kalır ve proje “kot farkı” üzerinden kurgulanır. Kıyı bandına yakın veya koruma statüsündeki parsellerde konut projesi ancak plan izin veriyorsa gündeme gelir. Bu yüzden konut projesi konuşmasına başlamadan önce parselin plan notlarını görmek gerekir.
Beykoz’da konut projesi süreci adım adım nasıl ilerler?
- Yerinde keşif. Parselin eğimi, yola erişimi, komşu yapılar, ağaç ve varsa su akış yolu incelenir.
- İmar durumu. İlçe belediyesinden alınan belgede yapılaşma koşulları ve varsa özel statüler görülür.
- Zemin ve temel etüdü. Ruhsat için gereklidir; eğimli parselde şev ve su durumu da raporlanır.
- Mimari, statik, tesisat projeleri. TBDY 2018’e uygun statik tasarım etüt verisine dayanır.
- Yapı ruhsatı. Belediyede yürür; ruhsata tabi yapı yapı denetim kuruluşunun denetiminde yapılır (4708 sayılı Kanun).
- Kaba inşaat. Temel, taşıyıcı sistem, çatı ve duvarlar; ayrıntısı için kaba ve ince inşaat nedir yazımıza bakabilirsiniz.
- İnce inşaat ve teslim. Sıva, yalıtım, doğrama, mekanik ve elektrik, boya; ardından yapı kullanma izni.
Bu sıranın tamamı ev yaptırma rehberimizde genel olarak anlatılıyor; sözleşmede her adımın sorumlusunu ve takvimini açıkça yazmak gerekir.
Yamaç, kıyı ve iç kesimde konut projesi neye göre değişir?
| Konum | Projede öne çıkan konu | Şantiyede öne çıkan konu |
|---|---|---|
| Boğaz yamacı | Kot farkı, istinat, manzara yönü | Dar yol, hafriyat çıkışı |
| Karadeniz’e yakın kesim | Rüzgâr ve nem, cephe dayanımı | Hava koşullarına bağlı iş takvimi |
| İç kesim konut adaları | Komşu bina mesafesi, otopark | Şantiye güvenliği, komşuluk ilişkisi |
| Orman kenarı | Yapılaşma sınırı, drenaj | Yağış sonrası zemin durumu |
Projenin ekonomik kurgusu: kendi arsana mı, kat karşılığı mı?
Arsa sahipleri iki yoldan gidebilir. Kendi kaynağıyla yaptıranlar, kaba ve ince inşaatı sözleşmeyle bir müteahhide verir ve tüm daireler kendisinde kalır. Kat karşılığında ise arsa payı karşılığı yapı yapılır ve bağımsız bölümler arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılır. İkinci yolun ayrıntılı sözleşme koşulları için Beykoz kat karşılığı inşaat sayfamıza ve kat karşılığı sözleşmesinde dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz. Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; genel bilgidir, avukat ve noterle netleştirin.
Beykoz’da apartman projesinde sık atlanan detaylar
Yamaçta bodrum katın su yalıtımı en çok gözden kaçan kalemdir; zemin suyu kot farkı olan cepheden yapıya yaklaşır. Temel ve bodrum su yalıtımı rehberimiz bu nedenle Beykoz’daki projeler için özellikle işe yarar. Kıyıya yakın parsellerde dış cephe malzemesi ve doğrama, nemli ve rüzgârlı hava düşünülerek seçilmelidir. İç kesimde ise komşu binaya yaklaşma mesafeleri, çekme mesafeleri ve şantiye sırasında komşu duvarın korunması ayrıca planlanır. Ticari zemin katlı bir proje düşünüyorsanız Beykoz ticari ve karma yapılar sayfamıza bakın.
Daire planı ve yönetim kararları: proje başlamadan netleşmesi gerekenler
Apartman projelerinde en çok pişmanlık, kâğıt üzerinde küçük görünen kararlardan doğar. Daire tipleri (iki artı bir, üç artı bir), asansör ve merdiven konumu, ortak alan ve otopark düzeni proje aşamasında kararlaştırılmalıdır; ruhsat alındıktan sonra plan değişikliği hem süre hem iş kaybı yaratır. Beykoz’da manzaralı cephenin hangi daireler için açılacağı, yamaçta giriş katın yola göre konumu ve bodrum katta depo veya sığınak gibi ortak kullanımların nereye yerleşeceği bu aşamada masaya yatırılmalıdır. Kat malikleri toplanacaksa yönetim planının ilk taslağı da proje ile birlikte düşünülür.
Konut projesi için hazırlanması gereken belgeler
- Tapu ve varsa tapu kaydındaki şerhler
- İmar durumu belgesi
- Parselin güncel vaziyet planı veya kadastro paftası
- Varsa mevcut yapıya ait ruhsat ve iskan bilgileri
- Zemin etüdü sözleşmesi ya da raporu
- Kat karşılığı düşünülüyorsa malik beyanı ve tüm hissedarların mutabakatı
AlbayrakZ Yapı ile çalışma biçimi
Beykoz’da randevuyla yerinde keşif yapıyoruz. Keşif sonrası yazılı teklif, proje takvimi ve teslim koşulları paylaşılır. Sözleşmede teslim takvimini açık yazarız; ruhsat öncesinde zemin etüdünü isteriz. Bu bilgiler yöntem tarifidir; bir sonuç vaadi değildir. Mevzuat değişebilir, Beykoz Belediyesi’nden güncel şartları teyit edin.
Konut projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasından randevu alabilir, kısa bir mesajı iletişim formundan da iletebilirsiniz. İlçenin genel tablosu için Beykoz sayfamıza da bakabilirsiniz.