Sarıyer’de binası yıllar önce inşa edilmiş bir kat maliki için “kentsel dönüşüm” kelimesi çoğu zaman belirsiz bir tehditle aynı anlama gelir. Oysa süreç, birkaç net aşamadan oluşur ve her aşamanın karar verilebilir bir sonucu vardır. Bu sayfa, Sarıyer’de kentsel dönüşüm müteahhidi arayan ya da binasında risk kaygısı taşıyanlar için sürecin mantığını anlatır. Hizmetin genel çerçevesi kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda yer alıyor.
Sarıyer’de dönüşüm gündemi nereden gelir?
Sarıyer’de eski yapı stoku özellikle iç kesimde, vadi yerleşimlerinde ve eski merkez çevrelerinde yoğundur. Bu binaların bir bölümü, bugünkü deprem yönetmeliğinden önce inşa edilmiştir. Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, İstanbul’da yapı güvenliği konusundaki hassasiyeti kalıcı olarak artırmıştır. Yamaç yerleşimlerinde ayrıca zemin hareketi ve su yönetimi de ek risk unsuru olarak değerlendirilir.
Süreç adım adım
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürür. Genel akış şöyledir:
- Bina için riskli yapı tespiti başvurusu yapılır; tespit lisanslı kuruluşlarca gerçekleştirilir.
- Rapor sonucu binanın riskli çıkması halinde malikler bilgilendirilir.
- Malikler güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma seçeneklerinden birinde uzlaşmaya çalışır.
- Uzlaşma sağlanınca proje, ruhsat ve yapı denetim süreci başlar.
- Yapım tamamlanır ve yapı kullanma izni alınır.
Karar oranları, süreler ve destek koşulları değişebildiğinden bunlar sayfada yer almaz; güncel uygulamayı ilgili idareden ve Bakanlıktan teyit etmenizi öneririz.
Yamaçta güçlendirme mi, yeniden yapım mı?
Yamaç binalarında karar verirken yalnızca taşıyıcı sistem değil, zemin ve istinat durumu da incelenir. Yapı, kat planı ve kullanım şekli güçlendirmeye elverişliyse bu yol daha az yıkım ve daha kısa süre anlamına gelebilir. Buna karşılık, taşıyıcı sistemi yetersiz ya da kat yüksekliği düşük olan binalarda yeniden yapım daha mantıklı olabilir. Kararı destekleyen belge, mühendislik değerlendirmesidir; ayrıntı için eski bina: güçlendirme mi, yeniden yapım mı yazısını okuyabilirsiniz.
Kat malikleri arasında uzlaşma
Bir apartman dönüşümünün en yavaşlatan konusu çoğu zaman teknik değil, insani taraftır. Farklı beklentileri olan malikler, farklı kat ve daire tercihleri, kiracılar ve miras kaynaklı çoklu paylar sürecin zorluğunu artırır. Bu aşamada şu adımlar işe yarar:
- Tüm maliklerin iletişim bilgilerini ve tapu paylarını tek listede toplamak
- Toplantı gündemini ve kararları yazılı hale getirmek
- Riskli yapı raporunu herkesle aynı anda paylaşmak
- Müteahhit teklifini birden fazla malikin katıldığı ortak toplantıda sunmak
Sarıyer’de küçük ölçekli apartmanlarda bu iş, birkaç toplantıyla çözülebilir; büyük sitelerde ise bir yönetim yapısı kurmak gerekebilir.
Sarıyer’de dönüşümü hazırlarken iyi bir başlangıç listesi
Bina yönetimi ya da inisiyatif alan malikler için pratik bir başlangıç şöyle olabilir. Önce binanın yapı yaşını, kat sayısını ve varsa geçmişte yapılmış tadilatları kayıt altına almak gerekir; çünkü kaçak kat ya da taşıyıcı elemana yapılmış müdahale, tespit sonucunu etkileyebilir. Ardından binanın zemin ve çevresiyle ilgili gözlemler toplanır: bodrumda nem, zeminde çökme ya da çatlak belirtileri gibi. Tüm bunlar teknik ekip için başlangıç verisidir. Son olarak maliklerin dönüşümden beklentisi, yani aynı büyüklükte daire mi, daha büyük mü, yoksa nakit karşılık mı istendiği konuşulur. Beklentiler baştan netleşirse müteahhit görüşmesi daha kısa sürer.
Şantiye ve komşu bina ilişkisi
Dönüşüm binaları çoğunlukla bitişik ya da çok yakın komşu binalarla çevrilidir. Yıkım öncesinde komşu binaların mevcut durumu kayda alınır, yıkım yöntemi buna göre seçilir. Dar yol ve yamaç nedeniyle iş makinelerinin konumlandırılması önceden planlanır. Bu unsurlar hem güvenliği hem takvimi belirler.
Riskli yapı çıkmazsa ne olur?
Her rapor riskli sonucu vermez. Yapı riskli çıkmazsa dönüşüm yükümlülüğü doğmaz; ancak bu, binanın bakımsız kalabileceği anlamına gelmez. Yamaç ve nemli çevre koşullarında, taşıyıcı elemanların düzenli kontrolü, çatlak takibi ve su yalıtımı yine önemlidir. Bu durumda bakım odaklı bir plan, tadilat ya da cephe yenilemesiyle devam edebilir; bu seçenekler için Sarıyer tadilat ve renovasyon sayfasına bakabilirsiniz.
Dönüşüm sonrası yeni yapı
Yeniden yapım kararı verildiğinde yeni bina, güncel deprem yönetmeliğine ve imar koşullarına göre projelendirilir. Proje sürecinde Sarıyer konut ve apartman projeleri sayfasındaki ilkeler geçerlidir. Alan ve kat sayısı gibi konular ise Sarıyer imar durumu ve yapı ruhsatı sayfasında açıklanıyor. Daire karşılığı bir anlaşma düşünenler için Sarıyer kat karşılığı inşaat sayfası da faydalıdır.
Deprem yönetmeliği ve yeni yapı
Yeni yapılan binalar, TBDY 2018 kurallarına göre tasarlanır. Bu yönetmeliğin ev sahibi açısından anlamı için Bina deprem yönetmeliği rehberimize bakabilirsiniz.
Nasıl çalışıyoruz?
Sarıyer’de dönüşüm görüşmesi, randevulu yerinde keşifle başlar. Bina, çevre ve mevcut belgeler birlikte incelenir; ardından tekliflendirme yazılı olarak yapılır. Buluşmalar sizin belirlediğiniz adreste gerçekleşir. Sorularınız için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından mesaj gönderebilirsiniz. Bu sayfadaki bilgiler genel çerçevedir; 6306 sayılı Kanun ve uygulama esasları değişebilir, hukuki ve teknik detaylar için Bakanlığı, ilgili idareyi ve avukatınızı esas alın.