Eyüpsultan’da kentsel dönüşüm düşünen bir bina sahibi için ilk adım genellikle bir soruyla başlar: binamız riskli yapı mı? Bu sayfa, Eyüpsultan’da 6306 sayılı Kanun çerçevesinde dönüşüm sürecine girmek isteyen apartman malikleri için hazırlandı. Hizmetin genel tanımı kentsel dönüşüm hizmet sayfamızda, ilçenin genel tanıtımı ise Eyüpsultan sayfamızda yer alıyor. Burada yalnızca ilçedeki dönüşüm sürecinin nasıl işlediğine odaklanıyoruz.
Eyüpsultan’da dönüşüm neden gündeme geliyor?
İlçede yıllar önce, bugünkü deprem yönetmeliğinden önce yapılmış çok sayıda apartman bulunuyor. Haliç’e inen yamaçlarda ve dere vadilerinde kurulan bazı mahallelerde bu yapıların bir kısmı eğimli parsellere oturuyor. Marmara’daki fay hattı ve 1999 depremi, bu yapıların durumunu ciddiyetle sorgulamayı gerektiriyor. Dönüşüm bir zorunluluktan çok, yapının güvenlik durumunu net görme ve karar verme sürecidir.
Riskli yapı tespiti nasıl başlar?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre riskli yapı tespiti, lisanslı kuruluşlar eliyle yapılır. Süreç genel hatlarıyla şöyle ilerler:
- Tapu maliklerinden biri ya da birkaçı, riskli yapı tespiti için ilgili idareye başvurur.
- Lisanslı kuruluş binayı yerinde inceler, gerekli ölçüm ve numune çalışmalarını yapar.
- Sonuçlar bir raporla idareye sunulur; idare değerlendirir ve malikleri bilgilendirir.
- Bina riskli ilan edilirse, malikler için sonraki adım olarak güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma seçenekleri görüşülür.
Başvuru usulü, itiraz süreleri ve yükümlülükler zaman içinde değişebildiği için güncel şartları ilgili idareden teyit etmeniz gerekir. Rakam ya da süre vermek doğru olmaz.
Yeniden yapım mı, güçlendirme mi?
Her riskli yapı için yeniden yapım tek yol değildir. Güçlendirme, yapının taşıyıcı sistemini iyileştirerek kullanılmaya devam etmesini sağlar; ancak kat düzeni, kolon-kiriş yerleşimi ve mimari kısıtlar bu seçeneği bazen sınırlayabilir. Yıkıp yeniden yapma ise yeni yönetmeliğe uygun yeni bir yapı demektir. Bu iki yolu kıyaslamak için güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimize bakabilirsiniz.
Seçim tablosunu şöyle özetleyebiliriz:
| Kriter | Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapma |
|---|---|---|
| Bina yeni kullanıma hazır hale gelir mi? | Taşıyıcı sistem iyileşir, mimari aynı kalır | Yeni yönetmeliğe uygun yeni yapı |
| Malikler taşınmak zorunda kalır mı? | Kısmen ya da hiç | Yıkım ve yapım boyunca evet |
| Kat/alan hakkı değişir mi? | Genellikle değişmez | İmar durumuna göre değişebilir |
| Karar dayanağı | Statik inceleme ve tespit raporu | Tespit raporu ve malik uzlaşması |
Malikler arası uzlaşma: sürecin gerçek darboğazı
Dönüşümde teknik konulardan çok, malikleri aynı kararda buluşturmak zaman alır. Bir apartmanda farklı ihtiyaçlar vardır: kiracı olarak yaşayan ev sahipleri, yatırım amaçlı daire sahipleri, yıllardır aynı evde oturan yaşlı malikler. Uzlaşmayı kolaylaştıran pratik adımlar:
- Tüm maliklere aynı bilgiyi, aynı anda vermek.
- Tespit raporunu ve teknik özeti ortak bir toplantıda sunmak.
- Paylaşım ilkelerini (kim hangi daireyi alır) yazılı hale getirmek.
- Geçici konut ve taşınma konusunu baştan netleştirmek.
Uzlaşma çoğunlukları ve yasal süreler mevzuata bağlıdır; bu bilgiler genel bilgidir, avukat ile netleştirin.
Yıkım öncesi: komşu bina ve zemin
Yamaç mahallelerinde yıkım, sadece binanın kaldırılması değildir. Bitişik ya da yakın yapıların durum tespiti, yıkım yöntemi, hafriyat güzergâhı ve kazı sırasında zemin güvenliği önceden planlanır. Eğimli parsellerde istinat çözümü ve drenaj, temelin kendisi kadar önem taşır. Zemin etüdü bu kararların dayanağıdır; etüdün gerekçesi için zemin etüdü rehberimize bakabilirsiniz.
Bir dönüşüm dosyasında hazır bulunması gereken belgeler
Uzlaşma toplantısına ve müteahhit görüşmesine gitmeden önce şu belgeleri bir dosyada toplamak işi hızlandırır:
- Güncel tapu kayıtları ve her dairenin arsa payı bilgisi.
- Binanın yapı ruhsatı ve varsa mimari proje suretleri.
- Riskli yapı tespit raporu ya da başvuru evrakı.
- Malik iletişim listesi ve yabancı ya da yurt dışında yaşayan maliklerin vekâlet durumu.
- Kiracı bulunan dairelerin kira sözleşmeleri.
Özellikle eski binalarda ruhsat ve proje suretlerine ulaşmak zaman alabilir; belediye arşivinden talep etmeyi erkenden başlatmak gerekir. Ulaşılamayan malikler ve tapu sorunları, çoğu dönüşüm dosyasında gecikmenin asıl kaynağıdır. Bu yüzden yıkım ve sözleşme konuşulmadan önce herkesin adresine ulaşmak, sürecin ilk pratik hedefi olmalıdır.
Yeni yapı: neye uygun tasarlanır?
Dönüşümle yapılan yeni bina, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) esaslarına göre tasarlanır. Konuma özel yer ivmesi değerleri AFAD’ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası’ndan alınır. Ev sahibi açısından özet için deprem yönetmeliği rehberimizi önerebiliriz.
Dönüşümde yapılan sık hatalar
Eyüpsultan’da dönüşüm sürecine giren binalarda tekrar eden sorunlar vardır: tespit sonucu çıkmadan müteahhit seçmeye çalışmak, sözleşmeyi tüm maliklere okutmadan imzaya götürmek, geçici konut konusunu sonraya bırakmak ve yıkımdan önce komşu bina durumunu kayıt altına almamak. Bunların hepsi, süreci uzatan ve maliyeti artıran hatalardır.
Bir sonraki adım
Kat karşılığı ile dönüşümü bir arada değerlendirmek isteyen malikler için Eyüpsultan kat karşılığı inşaat sayfamız da bilgi verir. Binanızın durumunu konuşmak için 0533 659 21 71 numarasından randevuyla yerinde keşif isteyebilir veya iletişim sayfasından bize yazabilirsiniz. Keşfe biz geliyoruz. Bu sayfa genel bilgidir; mevzuat değişebilir, güncel şartları Eyüpsultan Belediyesi ve Bakanlıktan teyit edin.