Eyüpsultan’da inşaat firması ve müteahhit arayan bir arsa ya da bina sahibinin ilk sorusu çoğunlukla aynıdır: bu ilçede hangi iş nerede, hangi şartlarla yürür? Cevap, parselin ilçenin neresinde durduğuna bağlıdır. Haliç kıyısındaki tarihî çekirdek, dere vadileri ve ormana yaklaşan kuzey kesim birbirinden çok farklı ruhsat kısıtları ve şantiye koşulları getirir. AlbayrakZ Yapı olarak İstanbul’daki her işe randevuyla yapılan bir yerinde keşifle başlıyoruz. Bu sayfa, o keşfe gelmeden önce ilçe hakkında bilmeniz gerekenleri toplar.
Haliç’ten kuzeydeki ormanlara: Eyüpsultan’ın üç ayrı yüzü
Eyüpsultan, Haliç’in üst ucundan başlayıp kuzeye doğru uzanan geniş bir ilçe. Eyüp Sultan Camii ve türbesi çevresindeki tarihî çekirdek, dar sokakları ve eski bitişik nizam yapılarıyla bilinir. Bu çekirdeğin arkasında, Haliç’e doğru inen yamaçlarda ve dere vadilerinde yoğun konut mahalleleri sıralanır. Daha kuzeyde ise Göktürk ve Kemerburgaz çevresinde, yeşil dokuya yaslanan site ve villa tipi yapılaşma öne çıkar.
Bu üç kesim için beklenen işler de farklıdır:
| Kesim | Yapı eğilimi | Sık istenen iş |
|---|---|---|
| Haliç kıyısı ve tarihî çekirdek | Eski bitişik nizam binalar, tescilli yapılar, dar sokaklar | Tadilat, cephe onarımı, koruma izniyle yenileme |
| Vadi ve yamaç mahalleleri | Yıllar önce yapılmış apartman blokları, eğimli parseller | Kat karşılığı, riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm |
| Kuzey kesim | Site ve müstakil yapı tipi, geniş parseller | Konut projesi, arsa üzerinde sıfırdan yapı |
Bir bölgede işe yarayan yöntemi başka bölgeye taşımak, Eyüpsultan’da en sık yapılan hatalardan biridir. Örneğin yamaçtaki parselde en kritik konu istinat ve drenajken, tarihî çekirdekte kritik konu izin sürecinin kendisidir.
Eyüpsultan’da imar ve ruhsat mercii kim?
İstanbul büyükşehirdir ve yapı ruhsatı ile yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Eyüpsultan için bu, ilçe belediyesinin imar birimidir. Yine de ilçenin bazı parsellerinde ikinci bir kurum devreye girer: tarihî çekirdek çevresinde sit alanı veya tescilli yapı varsa koruma kurulu, kuzeyde ise orman ya da su havzası sınırına yakın parsellerde ilgili idarenin görüşü istenebilir.
İşe bu yüzden imar durumu belgesiyle başlamak gerekir. Belgenin nasıl alınacağını imar durumu rehberimizde, ruhsat sürecinin genel akışını ise yapı ruhsatı yazımızda anlattık. İlçeye özgü ayrıntıları Eyüpsultan imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızda topladık.
Vadi, yamaç ve dolgu: deprem ve zemin bağlamı
İstanbul’un güneyinde Marmara Denizi içinden geçen fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, şehirde yapı güvenliği konusunda ortak bir referans noktasıdır. Eyüpsultan’da bunun yanına bir de yerel zemin gerçeği eklenir: vadi tabanları, yamaç etekleri ve geçmişte doldurulmuş alanlar aynı ilçe içinde çok farklı zemin davranışı gösterebilir.
Bu yüzden komşu parselin etüdünü kendi parseliniz için emsal almamanızı öneririz. Temel türü, bodrum katın su yalıtımı ve gerekiyorsa istinat yapısı, parselin kendi zemin etüdüne göre belirlenir. Ayrıntıyı zemin etüdü rehberimizde bulabilirsiniz. Yeni yapı tasarımında Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ve AFAD’ın konuma özel yer ivmesi verileri esas alınır; ev sahibi açısından özetini deprem yönetmeliği yazımızda okuyabilirsiniz.
Hangi hizmet ilçenin neresinde öne çıkar?
İlçedeki ihtiyaçlar için ayrı ayrı yerel sayfalar hazırladık:
- Eyüpsultan kat karşılığı inşaat: eğimli parsellerde ve eski apartman stokunda paylaşım ve sözleşme konuları.
- Eyüpsultan kentsel dönüşüm: riskli yapı tespitinden uzlaşmaya kadar süreç.
- Eyüpsultan konut ve apartman projeleri: arsa üzerinde sıfırdan yapı için hazırlık adımları.
- Eyüpsultan tadilat ve renovasyon: eski daire ve bina içi yenileme.
- Eyüpsultan tüm dış cephe uygulamaları: nemli ve rüzgârlı yamaç cepheleri için yalıtım.
Hizmetlerin genel tanımı için kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm ve konut projeleri sayfalarına da bakabilirsiniz.
Keşiften teslime Eyüpsultan’da bir işin adımları
- Randevuyla yerinde keşif: parsel, bina, çevre yapılar ve sokak genişliği yerinde görülür.
- İmar durumu ve tapu incelemesi: yapılaşma koşulları ve varsa koruma statüsü netleşir.
- Zemin etüdü ve ön proje: temel çözümü ve yerleşim kararı verilir.
- Ruhsat dosyası: mimari, statik ve tesisat projeleri yapı denetim kuruluşu ile birlikte ilçe belediyesine sunulur.
- Sözleşme: kapsam, teslim takvimi ve gecikme hükümleri yazılı hale getirilir.
- Yapım ve denetim: aşamalı kontrollerle ilerlenir.
- İskan ve teslim: yapı kullanma izni ve teslim kontrolüyle iş kapanır.
Yakın ilçelerle birlikte düşünmek
Eyüpsultan; Kâğıthane, Gaziosmanpaşa ve Sultangazi ile sınır komşusu, Haliç’in karşı yakasında ise Fatih ve Beyoğlu’na bakar. Aynı gün içinde birden fazla parsel görmeniz gerekiyorsa bu komşu ilçelerdeki keşifleri birlikte planlayabiliriz. Kâğıthane, Gaziosmanpaşa ve Sultangazi için ilçe sayfalarına, Haliç’in güney yakası için Fatih sayfamıza göz atabilirsiniz. Tüm İstanbul’u Avrupa Yakası sayfamızda görebilirsiniz.
Projenizi konuşmak isterseniz 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasındaki forma yazabilirsiniz. Bu sayfadaki mevzuat bilgileri genel niteliktedir; mevzuat değişebilir, Eyüpsultan’daki güncel imar ve koruma koşullarını ilçe belediyesinden teyit edin.