Fatih’te inşaat firması ve müteahhit arayan bir bina sahibi, İstanbul’un başka hiçbir ilçesinde bu kadar yoğun karşılaşmayacağı bir soruyla yüz yüzedir: buradaki bina sadece benim değil, şehrin de hafızası mı? Tarihî Yarımada’nın yapı dokusu, koruma statüleri ve dar sokakları, işleri başka ilçelerden farklı bir yere koyar. AlbayrakZ Yapı olarak İstanbul’daki her işe randevuyla yapılan yerinde keşifle başlıyoruz. Bu sayfa, Fatih’te tadilat, yenileme, kat karşılığı ya da dönüşüm düşünenlerin keşfe gelmeden önce bilmesi gerekenleri anlatıyor.
Tarihî Yarımada’nın yapı dokusu: aynı ilçede farklı bina türleri
Fatih; Haliç ve Marmara kıyılarına bakan yamaçlarıyla, Sultanahmet, Süleymaniye, Zeyrek, Balat, Fener, Kumkapı, Samatya ve Yedikule gibi çok farklı çevreleri barındırır. Bu çevrelerde ortak yön, kentin uzun geçmişinden gelen katmanlı bir yapı stokudur: yığma taş ve tuğla yapılar, ahşap sivil mimari örnekleri, yıllar içinde eklenen betonarme apartmanlar ve dar sokaklara bitişik nizam dizilen binalar.
| Çevre tipi | Yapı eğilimi | Öne çıkan iş |
|---|---|---|
| Tarihî çekirdek (anıtsal yapıların çevresi) | Tescilli ve koruma altındaki binalar | Koruma izniyle restorasyon, onarım |
| Haliç yamaçları | Eski konut ve apartman karışımı | Tadilat, kat karşılığı, dönüşüm |
| Marmara’ya bakan mahalleler | Eski bitişik nizam apartmanlar | Cephe onarımı, güçlendirme, yenileme |
| Suriçi dışındaki modern hatlar | Betonarme apartmanlar | Kat karşılığı, mantolama |
Bu tablodaki her satırda beklenen izin süreci ve şantiye düzeni farklıdır. Bu yüzden yaklaşımı baştan binanın statüsüne göre kuruyoruz.
Koruma statüsü: Fatih’te işin ilk kontrolü
Tarihî Yarımada’nın önemli bir bölümü, İstanbul’un Tarihî Alanları adıyla UNESCO Dünya Mirası Listesi’nde yer alır. Bu statü, ilçedeki bazı parseller için sıkı yapılaşma ve cephe kuralları anlamına gelir. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tescilli yapılar ve sit alanları, koruma kurullarının iznine tabidir. Bu, sadece yeni yapılar için değil, tadilat ve cephe müdahaleleri için de geçerlidir.
Bu nedenle Fatih’te işe her zaman şu soruyla başlarız: parsel ya da bina koruma statüsünde mi? Cevap belediye ve koruma kurulu kayıtlarından öğrenilir ve sonraki tüm kararları belirler.
Ruhsat mercii ve imar planı
İstanbul büyükşehir olduğu için ruhsat ve iskan işlemleri kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Fatih’te belediyenin yanı sıra koruma amaçlı imar planı ve koruma kurulu kararları da devrededir. Bir parselin yapılaşma koşulları, kat yüksekliği ve cephe kuralları bu planlardan okunur. Süreci yapı ruhsatı rehberimizde genel hatlarıyla, Fatih imar durumu ve yapı ruhsatı sayfamızda ise ilçeye özgü ayrıntılarıyla anlattık.
Deprem bağlamı ve eski yapı stoku
Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, Fatih’in eski yapı stoku için önemli bir referanstır. Yıllar önce yapılmış çok sayıda binanın bugünkü Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne (TBDY 2018) göre tasarlanmadığı bilinir. Bu bina için karar, tespit raporuna dayanmalıdır: güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı? Güçlendirme mi yeniden yapım mı rehberimiz bu karara yardımcı olur. Tescilli binalarda ise güçlendirme, koruma ilkeleriyle birlikte düşünülür.
Hangi hizmetler Fatih’te öne çıkar?
- Fatih kat karşılığı inşaat: küçük parseller, hisseli tapular ve bitişik nizam koşulları.
- Fatih kentsel dönüşüm: riskli yapı tespiti ve tescilli yapı istisnası.
- Fatih konut ve apartman projeleri: siluet ve yükseklik kuralları içinde yeni yapı.
- Fatih tadilat ve renovasyon: eski daire ve tescilli bina içi.
- Fatih tüm dış cephe uygulamaları: tescilli cepheler ve tuzlu hava.
Genel hizmet tanımları için kentsel dönüşüm ve tadilat ve renovasyon sayfalarına da bakabilirsiniz.
Dar sokak, komşu bina ve şantiye lojistiği
Fatih’in sokakları çoğu yerde dardır ve bina cepheleri birbirine yakındır. Hafriyat kamyonunun girişi, vinç kurulumu, beton pompası yeri ve malzemenin binaya taşınması, bu ilçede en çok planlama gerektiren konulardır. Komşu binalarda yıkım öncesi durum tespiti, gürültü ve toz yönetimi ve çalışma saatlerinin belirlenmesi de sürecin parçasıdır. Bu düzeni sözleşme öncesinde yerinde keşfederek planlıyoruz.
İlçede işe nasıl başlanır?
Fatih’te bir iş için ilk adım telefonda ya da yazışmada parselin veya binanın kısa bir tarifini almaktır: hangi mahalle, kaç kat, tescil bilgisi var mı, hisseli mi? Ardından randevuyla yerinde keşif yapılır. Keşifte bina dış cepheden ve içeriden gözlemlenir, sokağın şantiye erişimi değerlendirilir ve elinizdeki belgeler incelenir. Çıkan tabloya göre önce kurum sırası ve belge listesi netleşir; proje ve teklif çalışması bundan sonra yapılır. Hisseli tapularda ve miras kalan binalarda paydaşların aynı masaya oturması gerektiğinden, bu konuşmayı erken başlatmanız süreci rahatlatır.
Yakın ilçeler
Fatih; Haliç’in kuzeyinde Eyüpsultan ve Beyoğlu, batıda Bayrampaşa ve Zeytinburnu ile komşudur. Bu ilçelerdeki işlerle birlikte planlama yapmak isterseniz Eyüpsultan sayfamıza ve Avrupa Yakası sayfamıza bakabilirsiniz.
Projenizi konuşmak için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir veya iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Bu sayfa genel bilgidir; koruma ve imar mevzuatı değişebilir, güncel durumu Fatih Belediyesi ve ilgili koruma kurulundan teyit edin.