Beyoğlu’nda inşaat firması, müteahhit ya da tadilat ekibi seçmek, İstanbul’un başka ilçelerinden farklı bir soruyla başlar: «Bu bina hangi kurallara tabi?» Çünkü Beyoğlu’nda yapı dokusunun önemli bir bölümü tarihi ve koruma statüsüyle ilişkilidir; bir müdahalenin izne bağlı olup olmadığı, teklif ve takvimden önce netleşmelidir. AlbayrakZ Yapı olarak Beyoğlu işlerine randevuyla yerinde keşifle başlarız.
Beyoğlu’nun yapı dokusu: yamaç, dar sokak ve eski bitişik yapılar
Beyoğlu, Avrupa yakasında Haliç’e doğru inen yamaçlı bir topografyada yer alır. İlçenin tarihi kesimlerinde sokaklar dar, parseller küçük ve binalar çoğunlukla bitişik nizamda sıralanmıştır. Bu doku şantiyeyi doğrudan etkiler: vinç kurmak, kamyon yanaştırmak, hafriyat çıkarmak ya da malzeme depolamak çoğu zaman planlı bir lojistik gerektirir. Komşu binayla ortak duvar, yan yana yapıların oturma farkı ve ortak çatı gibi konular da Beyoğlu’nda sık karşılaşılan başlıklardır.
Bu ilçede yapı eski olduğu için «yeniden yapım» ile «restorasyon veya güçlendirme» arasındaki fark ayrıca kritiktir. Karar, yapının statüsüne, taşıyıcı durumuna ve kullanım amacına göre verilir; bkz. eski bina: güçlendirme mi, yeniden yapım mı.
Koruma statüsü ve Koruma Bölge Kurulu
Beyoğlu’nda tescilli yapılar ve koruma alanları önemli bir yer tutar. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu çerçevesinde, tescilli yapılarda ve koruma alanlarında yapılacak müdahaleler için ilgili Koruma Bölge Kurulu’nun izni gerekebilir. Bu, ruhsat sürecine ek bir katman ve genellikle ek zaman anlamına gelir. Burada dikkat edilecek noktalar şunlardır:
- Bina tescilli mi, koruma alanında mı, yoksa sıradan yapı mı?
- Cephe değişikliği, çatı müdahalesi veya ilave kat gibi işler kurul iznine bağlı mı?
- Rölöve, restitüsyon ve restorasyon projesi gerekiyor mu?
- Uygulamayı yapacak kişi veya kuruluşun yeterlilik şartları var mı?
Bu bilgi genel çerçevedir; güncel usulü Beyoğlu Belediyesi ve ilgili kuruldan teyit edin.
Beyoğlu’nda hangi hizmet ne zaman öne çıkar?
| İhtiyaç | Beyoğlu’nda tipik durum | Sayfa |
|---|---|---|
| Eski bina, arsa sahibi | Küçük parselde kat karşılığı, koruma statüsü kontrolü | Kat karşılığı inşaat |
| Riskli yapı | 6306 ve gerekirse koruma mevzuatı bir arada | Kentsel dönüşüm |
| Yeni bina | Boş veya dönüşen parselde konut projesi | Konut ve apartman projeleri |
| Daire, ofis, dükkân yenileme | İç mekân, tesisat, ticari zemin kat | Tadilat ve renovasyon |
| Cephe bakımı | Tescilli cephede farklı kurallar | Tüm dış cephe uygulamaları |
| Belge sorusu | İmar durumu, ruhsat, kurul izni | İmar ve ruhsat |
Hizmet düzeyinde genel anlatım için kat karşılığı inşaat, tadilat ve renovasyon ve kentsel dönüşüm sayfalarımıza da bakabilirsiniz.
Ruhsat ve yetkili idare
İstanbul büyükşehirdir; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni kural olarak ilçe belediyesinde yürür. Beyoğlu’nda bu, Beyoğlu Belediyesi’dir. Ancak koruma alanındaki yapılarda süreç genellikle belediye ile Koruma Bölge Kurulu arasında ilerler. Ruhsata tabi yapılarda 4708 sayılı Kanun gereği yapı denetimi de sürece girer. Temel adımları yapı ruhsatı nasıl alınır yazısında, Beyoğlu’na özgü kısımları Beyoğlu imar ve ruhsat sayfamızda bulabilirsiniz.
Deprem ve yaşlı yapı stoku
Marmara’daki fay hattı ve 17 Ağustos 1999 depremi, İstanbul’un tamamında eski yapı stokunu gündemde tutar. Beyoğlu’nun eski binalarında taşıyıcı sistem farklı olabilir; kâgir (yığma) yapılar, sonradan eklenen katlar ve zemin kat kullanım değişiklikleri risk analizini bina bazlı hale getirir. Yeni yapı yapılıyorsa TBDY 2018 ve parsele özgü zemin etüdü esastır; ayrıntı için TBDY 2018 rehberimize bakabilirsiniz.
Beyoğlu’nda nasıl çalışırız?
- Keşif randevuyla yapılır; bina, giriş yolu ve komşu yapılar yerinde görülür.
- Koruma statüsü baştan sorgulanır; izin gerektiren işler takvime yazılır.
- Şantiye lojistiği (malzeme girişi, moloz çıkışı, depolama) teklife dahil edilir.
- Komşu bina ilişkisi ve ortak duvar durumları önceden değerlendirilir.
- Yazılı teklif ve sözleşmede teslim takvimi açık yazılır.
Ticari zemin kat ve konut bir arada: Beyoğlu’na özgü karışık kullanım
Beyoğlu’nda pek çok binada zemin kat dükkân, restoran veya atölye, üst katlar ise konut ya da ofis olarak kullanılır. Bu karışık kullanım, tadilatta ve dönüşümde ayrı bir başlık açar: zemin kattaki işletmenin faaliyeti sürerken üst kat işi yapılabilir mi, ortak merdiven ve giriş nasıl korunur, gürültü ve toz kimin sorumluluğunda olur? Bu soruların cevabı sözleşmede yazılmazsa, iş ortasında hem kiracı hem bina sakinleriyle sorun çıkar. Ticari yapılar için genel çerçeveye ticari ve karma yapılar sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Sakin, işletmeci ve yapı sahibi: kimle konuşulur?
Beyoğlu’nda tek bir binada mal sahibi, kiracı, işletmeci ve yönetici farklı kişiler olabilir. Bu nedenle bir iş başlarken kimin karar verdiği, kimin bilgilendirileceği ve kimin izin vermesi gerektiği baştan netleşmelidir. Bina yönetiminin kararları, kat mülkiyeti hükümleri ve kira sözleşmeleri, işin başlama tarihini doğrudan etkiler.
Komşu ilçeler
Beyoğlu ile sınır komşusu ve benzer şehir dokusuna sahip ilçeler için Şişli, Fatih, Kâğıthane ve Beşiktaş sayfalarımıza bakabilirsiniz. İstanbul çapında çerçeve için İstanbul Avrupa Yakası sayfamız da mevcuttur.
Beyoğlu’ndaki binanız veya parseliniz için 0533 659 21 71 numarasını arayabilir ya da iletişim sayfasından yazabilirsiniz. Koruma ve imar mevzuatı değişebilir; güncel durumu Beyoğlu Belediyesi ve ilgili kuruldan teyit edin.